Fazendo uma estimativa conservadora, Tejada calcula que entre quatro e cinco mil casas são construídas a cada ano na fértil cidade de Cibao.
Por Ana María Ramos
El Inmobiliario
Fotos: Fidel Pérez
O engenheiro Luis Tejada explica o crescimento explosivo de torres para aluguel de curta duração em Santiago de los Caballeros como resultado da falta de hotéis na cidade e da legislação imobiliária vigente, que não é atrativa para compradores com renda fixa, já que se livrar de um inquilino problemático não é tarefa fácil.
“Então, se você pode alugar por um curto período e ganhar dinheiro, por que complicar as coisas com inquilinos? Isso desperta mais interesse entre os investidores”, declarou o experiente incorporador imobiliário durante uma entrevista para a edição impressa do El Inmobiliario , cuja terceira edição está atualmente em circulação.
Ele esclarece, no entanto, que para os membros da Associação de Promotores e Construtores de Habitação de Cibao (APROCOVICI), o objetivo é construir casas para famílias.
Ele entende que o Airbnb é temporário e pode ser prejudicial para as construtoras, pois é um modelo que nem sempre garante tranquilidade para as famílias. "Construir casas para famílias é algo que nunca sairá de moda.".
Santiago e a verticalidade
Tejada explica que, há 40 anos, Santiago de los Caballeros estava apenas começando a desenvolver seus primeiros loteamentos, enquanto em seu Centro Histórico predominavam casas unifamiliares, algumas com o elegante estilo neoclássico europeu importado pelos espanhóis.
“Eram casas pré-fabricadas, mas feitas de concreto; as paredes eram de blocos e os telhados eram de lajes leves moldadas previamente e depois montadas sobre as coberturas”, explica o representante da Constructora TECASA, empresa com 36 anos de atuação na Zona Norte.
Antes da década de 1980, a construção na região central de Londres era limitada, permitindo apenas casas térreas; após essa data, começaram a ser erguidos prédios de quatro a seis andares.
“Na época, os técnicos temiam porque Santiago tem solo argiloso, ao contrário de Santo Domingo, que é rochoso. Por esse motivo, além da proximidade com a falha tectônica, havia o receio de que o terreno pudesse crescer verticalmente”, explica um dos pioneiros no desenvolvimento de Cibao.
Isso se refere às falhas tectônicas que, segundo especialistas, atravessam a região norte e a colocam como a área de maior risco de terremotos na República Dominicana, além do forte terremoto ocorrido em 1562 que destruiu completamente a cidade de Santiago de los Caballeros, que havia sido construída na comunidade de Jacagua.
Villa Olga, La Moraleja, Gurabo, La Trinitaria, La Esmeralda, La Hispaniola, Reparto del Este, La Zurza, Los Jardines Metropolitanos, Consuelo, entre outros foram alguns dos primeiros setores, localizados na Cidade Coração.
Decolagem rumo à modernidade
Luis Tejada fala sobre a luta que travaram para convencer as autoridades locais a aceitarem a possibilidade de Santiago iniciar um crescimento vertical.
Ele conta que a APROCOVICI foi fundada em 2000, uma organização por meio da qual fortaleceram suas propostas. "Tivemos que esperar até 2010 para que o Planejamento Urbano se abrisse; nós, incorporadores, precisávamos dessa mudança de visão.".
Desde então, Santiago continuou a crescer, com inúmeros edifícios altos que a posicionaram como uma das cidades com o crescimento imobiliário mais rápido do país nos últimos anos. Usando uma estimativa conservadora, Tejada projeta que entre quatro e cinco mil casas sejam construídas a cada ano nesta cidade fértil da região do Cibao.
O projeto imobiliário residencial mais proeminente em construção atualmente é a majestosa torre Halo, um complexo de 25 andares localizado em La Trinitaria, com apartamentos de 530 metros quadrados e mais de 7.000 metros quadrados de áreas sociais. A Pantaleón Salcedo e o Grupo Ideare são as empresas responsáveis pelo desenvolvimento, e a inauguração do projeto está prevista para 2028.
O Santiago Center, um moderno centro comercial de uso misto, foi adicionado, juntamente com cinco hotéis, um monotrilho, a expansão do Aeroporto Internacional de Cibao, edifícios bancários, a restauração do centro histórico e outros edifícios.
Tejada acredita que Santiago deveria ter crescido verticalmente, pois isso teria economizado espaço para as gerações futuras. Ele diz que nunca entendeu os motivos das limitações. “O que mudou foi a percepção, porque o terreno é o mesmo e estamos localizados no mesmo lugar, então por que todo esse receio de que antes só era permitido construir prédios de 4 ou 6 andares?”.
Ele acredita que em Santiago de los Caballeros, todas as precauções necessárias sempre foram tomadas em relação à construção. “Não há como fugir disso, porque as normas não permitem, e temos que fazer direito, quer queiramos ou não, e Santiago sempre fez direito. É a única cidade do país que sempre foi devidamente fiscalizada”, afirma.
Figuras
O estudo “Dimensionamento Econômico do Setor da Construção na Província de Santiago”, realizado pela Analytica, com patrocínio da APROCOVICI, constatou que, entre 2006 e 2021, foram aprovados 4.321 projetos imobiliários na Cidade do Coração; a renda média do trabalho informal no setor da construção cresceu 1,6%, atingindo RD$ 26.451, ou seja, 11% a mais que no restante do país; da mesma forma, o investimento total em novas infraestruturas e no desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários e residenciais acumulou RD$ 63.008 milhões nesse período.
Nesse período, o investimento privado em infraestrutura atingiu RD$ 49.002 milhões, o equivalente a 10,5% do total nacional. A área urbana expandiu-se em 35% (14,74 km²) e consolidou-se em 65% (27,98 km²), totalizando 42,72 quilômetros quadrados (km²) de desenvolvimento urbano, o que corresponde a 47% da área total estudada (91,62 km²), segundo a pesquisa.
