Por Yermys Peña

Especial para El Inmobiliario

Estou no mundo da arquitetura e da construção há anos, e se há uma coisa que aprendi, é que este setor recompensa aqueles que evoluem e deixa para trás aqueles que resistem à mudança.

Hoje, quero falar com vocês sobre uma revolução silenciosa que está transformando tudo: a inteligência artificial na construção civil.

Não se trata de uma tendência passageira ou apenas mais uma ferramenta em nosso software. É uma nova forma de pensar, projetar e construir. E, quer você goste ou não, já está mudando o jogo.

Será que a inteligência artificial substituirá arquitetos e construtores?

Não. Mas substituirá aqueles que não o utilizam.

As máquinas carecem de intuição e criatividade, mas possuem algo que os humanos não conseguem igualar: a capacidade de processar e otimizar milhões de pontos de dados em segundos. E isso está revolucionando a indústria.

Design generativo: Algoritmos que criam milhares de versões de um projeto em segundos, otimizando custos, eficiência e sustentabilidade.
Automação da construção: Robôs e drones que reduzem erros, aceleram cronogramas e diminuem o desperdício.
Análise preditiva: Inteligência artificial que antecipa problemas em canteiros de obras antes que eles ocorram, reduzindo riscos e custos desnecessários.

E é aí que reside a grande diferença. O arquiteto ou construtor que sabe integrar IA não perde o emprego; torna-se 10 vezes mais eficiente.

O maior erro que você pode cometer hoje

Ainda ouço pessoas dizerem: "Isso é só uma moda passageira, "Não afeta meu trabalho" ou, pior ainda, "Isso não se aplica ao meu negócio.

Ouvi esse mesmo argumento quando o CAD surgiu, quando o BIM apareceu e quando as primeiras impressoras 3D começaram a fabricar estruturas. E todos sabemos o que aconteceu em seguida: aqueles que não se adaptaram desapareceram do mercado.

Esta não é a primeira vez que a tecnologia mudou nossa indústria, mas é a mais rápida e radical.

Se a IA já está entre nós, o que isso significa para você?

🔹 Se você é arquiteto, designer ou engenheiro: a IA não vai te substituir, mas vai mudar o que se espera de você. Seu valor estará na estratégia, na visão e no uso da tecnologia para potencializar sua criatividade.

🔹 Se você trabalha na construção civil ou no desenvolvimento imobiliário: a IA está otimizando custos, materiais e prazos de execução. Ignorá-la não é apenas uma má decisão, é um risco financeiro.

🔹 Se você administra uma empresa ou toma decisões estratégicas: a automação está redefinindo a eficiência no setor. Compreendê-la e implementá-la é o que diferencia o crescimento do declínio.

Eis que surge o inesperado…

Se depois de ler isto você pensar: "Parece interessante, mas ainda falta muito para que isso me afete", tenho más notícias para você.

A mudança já começou. E se você demorar muito, quando decidir agir, outros já terão tomado a iniciativa.

A IA não é a inimiga. O inimigo é a resistência à mudança.

A questão é: você vai ser um daqueles que assistem de camarote ou um daqueles que projetam o futuro?

Por Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

Uma prática persistente no mercado imobiliário dominicano é o atraso injustificado ou a recusa de alguns incorporadores em fornecer recibos oficiais de pagamentos efetuados em vendas de imóveis na planta. Essa situação, que viola os direitos básicos do comprador, torna-se ainda mais relevante com a implementação do Regulamento 07-22 em maio de 2025, que exigirá comprovante de pagamento verificável para todas as transferências de imóveis.

A dupla função do recibo oficial

O artigo 1315 do Código Civil Dominicano estabelece que "Quem alega o cumprimento de uma obrigação deve comprová-lo. Por outro lado, quem alega estar liberado da obrigação deve justificar o pagamento ou o evento que a extinguiu." Este princípio fundamental estabelece que tanto o comprador quanto o vendedor têm um interesse legítimo em documentar adequadamente cada transação.

É essencial distinguir entre dois documentos diferentes que cumprem funções probatórias complementares:

• O comprovante bancário (de transferência, depósito ou cheque) serve apenas para comprovar que o dinheiro saiu da conta do comprador.
• O recibo oficial emitido pela construtora: Certifica que o pagamento foi efetivamente recebido e corretamente aplicado ao imóvel em questão.

A prática de alguns incorporadores de atrasar a emissão desses recibos oficiais, ou de alegar que recibos bancários os substituem, coloca o comprador em uma posição jurídica injustificadamente vulnerável, especialmente considerando os valores significativos envolvidos nessas transações.

Boas práticas emergentes no setor

Vale ressaltar que algumas construtoras implementaram práticas recomendadas louváveis, como a emissão de "demonstrativos de recebimento de pagamentos" que funcionam como um recibo consolidado. Este documento oferece ainda mais transparência do que recibos individuais, pois inclui tanto os pagamentos efetuados quanto os valores em aberto, proporcionando ao comprador uma visão completa da situação financeira do seu investimento. Essa prática exemplar deveria ser adotada em todo o setor, pois representa um padrão mais elevado de profissionalismo e responsabilidade perante o cliente.

O caso particular das transferências internacionais

Essa distinção é particularmente importante em transferências internacionais, onde, segundo a Autoridade Tributária e Financeira Dominicana, são aplicadas comissões ou "taxas" que reduzem o valor final recebido pela construtora.

Sem um recibo oficial especificando exatamente quanto foi recebido e aplicado ao imóvel, podem surgir discrepâncias significativas no saldo final, que só se tornam aparentes no momento da entrega. O comprador pode ter surpresas desagradáveis ​​ao descobrir que, devido a essas taxas mal documentadas, o saldo devedor é maior do que o esperado.

Para a construtora, o recibo oficial também serve como proteção, pois estabelece claramente o valor efetivamente aplicado após os descontos bancários, evitando futuras reclamações do comprador.

Norma 07-22: Novos requisitos documentais

A entrada em vigor, em maio de 2025, da Regra Geral 07-22 da Direção-Geral de Impostos Internos estabelecerá requisitos mais rigorosos para as transferências de imóveis, incluindo a obrigação de apresentar comprovativos fiáveis ​​de todos os pagamentos efetuados.

Esta regulamentação transforma o que antes era considerado uma "boa prática" em um requisito obrigatório com consequências diretas para o registro. Para prosseguir com a transferência definitiva da propriedade, é necessário apresentar comprovante formal de cada pagamento, incluindo a identificação clara de:

• Método de pagamento (dinheiro, transferência bancária, cheque)
• O valor exato aplicado
• A ligação explícita à propriedade correspondente

Os compradores que não exigiram e receberam recibos oficiais para cada pagamento enfrentarão obstáculos significativos ao solicitar a transferência definitiva de sua propriedade, independentemente de possuírem ou não comprovantes bancários dos pagamentos.

Consequências práticas para o comprador

A ausência de recibos oficiais cria diversas vulnerabilidades para o comprador:

1. Dificuldades probatórias: Sem recibos oficiais, o comprador enfrenta obstáculos para comprovar os pagamentos efetuados em caso de litígios ou reclamações sobre valores ou datas.
2. Barreiras à transferência: A norma 07-2022 exigirá comprovante de pagamento confiável para concluir o processo de transferência, o que poderá impossibilitar o procedimento caso a documentação adequada não esteja disponível.
3. Limitações para financiamento: As instituições financeiras que concedem empréstimos hipotecários exigem documentação completa e formal, incluindo comprovantes de pagamentos anteriores que demonstrem o progresso do investimento.
4. Posição jurídica fragilizada: Em caso de descumprimento contratual por parte da construtora, a ausência de documentação formal reduz significativamente a capacidade do comprador de exercer seus direitos em processos administrativos ou judiciais.
5. Incerteza quanto aos saldos: Sem documentação clara sobre os valores aplicados, especialmente em pagamentos internacionais com taxas, podem surgir discrepâncias quanto ao saldo devedor real.
6. Risco para os notários: O regulamento estabelece que o incumprimento destas disposições será sancionado de acordo com o disposto no n.º 11 do artigo 4.º da Lei n.º 155-17, podendo mesmo conduzir à revogação da nomeação do notário como funcionário público. Isto significa que os notários serão particularmente rigorosos na exigência desta documentação.

Protegendo seus direitos: um guia prático

Para compradores:

1. Exija recibos oficiais imediatos: Não aceite desculpas para atrasos no fornecimento de recibos formais para cada pagamento efetuado. Verifique se estes refletem com precisão o valor pago, especialmente em transferências internacionais, onde podem ser aplicadas taxas.
2. Verifique se o recibo está em conformidade com a norma 07-2022: Certifique-se de que cada recibo ou extrato inclua todos os elementos essenciais: identificação clara das partes, descrição específica da operação, data exata, valor detalhado, instrumento de pagamento utilizado e identificação precisa do ativo.
3. Estabelecer obrigações documentais no contrato: Incluir cláusulas específicas que estabeleçam a obrigação do incorporador de entregar recibos oficiais dentro de um prazo definido (idealmente não superior a 10 dias úteis após cada pagamento).
4. Documentação de solicitações pendentes: Se o desenvolvedor não fornecer os recibos em tempo hábil, envie comunicações formais (de preferência com confirmação de recebimento) solicitando os documentos pendentes.
5. Mantenha registros cronológicos: Organize os recibos em ordem cronológica juntamente com os extratos bancários correspondentes, facilitando a reconstrução completa do histórico de pagamentos quando a transferência final for necessária.

Para desenvolvedores:

1. Implementar sistemas eficientes: Estabelecer processos que garantam a emissão e entrega imediatas de recibos oficiais após a verificação de cada pagamento, idealmente automatizando esse procedimento para atender aos requisitos da norma 07-2022.
2. Adoção de boas práticas, como extratos de pagamento integrados: Alguns incorporadores implementaram a entrega de um extrato de pagamento abrangente em vez de recibos individuais. Este documento, que funciona como um recibo consolidado, oferece maior transparência ao incluir tanto os pagamentos efetuados quanto os valores em aberto, proporcionando ao comprador uma visão completa da situação financeira do seu investimento. Esta prática exemplar merece reconhecimento e deveria ser mais difundida no setor.
3. Treinar a equipe: Garantir que a equipe administrativa compreenda a importância legal desses documentos e as implicações exatas da norma 07-2022, incluindo os elementos mínimos que cada comprovante de pagamento confiável deve conter.
4. Manter registros completos: Implementar sistemas de gestão documental que permitam acesso rápido ao histórico completo de pagamentos de cada unidade e garantam a preservação dos registros pelo período mínimo exigido de dez anos.
5. Transparência nas transferências internacionais: Estabelecer políticas claras sobre a aplicação dos valores líquidos após as taxas bancárias, refletindo corretamente esses ajustes nos recibos oficiais.
6. Padronizar os formatos de recibo: Desenvolver formatos padronizados que atendam a todos os requisitos da norma 07-2022, facilitando o cumprimento sistemático dessas obrigações legais.

A emissão oportuna de recibos oficiais não é mera formalidade administrativa, mas sim um pilar fundamental da segurança jurídica nas transações imobiliárias. A iminente implementação da regulamentação 07-2022 reforça a importância dessa prática documental, tornando-a um requisito essencial para a transferência definitiva de imóveis.

Esta regulamentação, ao estabelecer precisamente o que constitui prova de pagamento fiável e ao exigir a sua conservação por um período de dez anos, cria um sistema de rastreabilidade financeira que beneficia todas as partes envolvidas, mas que será particularmente importante para o comprador aquando do pedido de transferência definitiva do seu imóvel.

Os compradores devem adotar uma postura proativa, exigindo o cumprimento rigoroso dessa obrigação desde o primeiro pagamento. Por sua vez, as construtoras profissionais têm a oportunidade de transformar essa exigência legal em uma vantagem competitiva que reforce sua reputação de transparência e confiabilidade, antecipando a plena implementação da regulamentação em maio de 2025.

A documentação adequada não é um luxo: é um componente essencial de qualquer transação imobiliária responsável e um direito fundamental do comprador que não deve ser ignorado ou adiado. O momento de exigi-la é agora, não quando a regulamentação entrar em vigor integralmente e for tarde demais para documentar transações passadas.

Este artigo faz parte da série "Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana"

O autor é advogado especializado em direito imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, palestrante e instrutor certificado pela Maxwell Leadership e por Tania Báez, Secretário do Conselho de Administração da AEI (2024-2026) e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.

Por Joan Feliz Valoys

Especial para El Inmobiliario

O mercado imobiliário da República Dominicana está passando por uma transformação sem precedentes com a chegada do conceito de "imóveis de marca", um modelo que une luxo, prestígio e rentabilidade. Esse fenômeno, que já transformou destinos como Miami, Dubai e a Riviera Maya, está posicionando o país como um epicentro para investimentos imobiliários de alto padrão, atraindo incorporadoras de renome internacional e compradores de elite.

Mais do que simples propriedades, os empreendimentos imobiliários de marca oferecem um estilo de vida exclusivo, respaldado por marcas reconhecidas mundialmente. De hotéis cinco estrelas com residências privativas a projetos imobiliários assinados por arquitetos e escritórios de luxo, essa tendência está elevando os padrões do mercado e consolidando a República Dominicana como um destino de luxo no Caribe.

O que é "imóvel de marca" e por que está em plena expansão?

Envolve a colaboração entre marcas de prestígio e incorporadoras imobiliárias para criar projetos residenciais e turísticos que garantam exclusividade, qualidade e uma experiência diferenciada. A parceria com nomes renomados não só agrega valor e status ao imóvel, como também o torna um investimento mais seguro e rentável.

Principais fatores que impulsionam seu crescimento na República Dominicana:

Exclusividade e diferenciação: A assinatura de um contrato com uma marca de luxo aumenta o apelo do projeto, gerando maior demanda no segmento premium.

Valorização superior: Esses empreendimentos geralmente são avaliados entre 25% e 30% acima de projetos semelhantes sem uma marca associada.

Serviços de alto padrão: Os proprietários têm acesso a comodidades cinco estrelas, como concierge 24 horas, spa, restaurantes gourmet e associação a clubes privados.

Confiança do investidor: Associar-se a uma marca consolidada oferece suporte e segurança em mercados emergentes ou em crescimento.

República Dominicana na mira de grandes marcas

O crescimento do mercado imobiliário de luxo na República Dominicana atraiu algumas das marcas mais exclusivas do mundo. Entre os empreendimentos mais emblemáticos estão:

1. St. Regis Cap Cana: Luxo em sua melhor forma

Localizado em Cap Cana, este projeto da Marriott International trará a sofisticação e o serviço lendário do St. Regis para o Caribe.

O empreendimento contará com residências privadas e um hotel cinco estrelas com acesso a praias exclusivas, campos de golfe e marinas de primeira linha.

Seu projeto arquitetônico está alinhado com a essência de Cap Cana: elegância e exclusividade em um ambiente natural privilegiado.

2.As Residências do The Ritz-Carlton Reserve: Exclusividade em Playa Grande

Este empreendimento em Playa Grande marca a chegada do Ritz-Carlton Reserve, a marca mais exclusiva da Marriott, à República Dominicana. Com foco no luxo discreto, o projeto combina design de vanguarda com respeito ao meio ambiente. Suas residências oferecerão privacidade absoluta com acesso a serviços de hotel cinco estrelas.

3. Four Seasons Tropicalia: Sustentabilidade e Exclusividade em Miches

O Grupo Cisneros está investindo em Miches com um hotel Four Seasons que unirá luxo e sustentabilidade em um cenário paradisíaco. Sua arquitetura e planejamento respeitam a biodiversidade local, promovendo um modelo de desenvolvimento ecológico. O projeto atrairá investidores interessados ​​em luxo responsável, que combina conforto e consciência ambiental.

Esses projetos estão redefinindo a oferta imobiliária do país, consolidando a República Dominicana como um destino de investimento premium no Caribe.

O impacto econômico e turístico dos "imóveis de marca"

O crescimento dessa tendência está tendo um impacto positivo na economia e no turismo do país:

Atração de capital estrangeiro: Estima-se que 70% das aquisições nesses projetos sejam provenientes de investidores internacionais.

Expansão do turismo de luxo: Essas propriedades complementam a oferta hoteleira, incentivando estadias mais longas e gastos elevados por visitante.

Geração de empregos especializados: De arquitetos e designers a especialistas em hotelaria, o setor está impulsionando o desenvolvimento profissional.

Crescimento sustentado do setor imobiliário: Prevê-se que o investimento em imóveis de marca na República Dominicana ultrapasse os 2 mil milhões de dólares americanos nos próximos cinco anos.

Desafios e oportunidades do modelo

Apesar de seu rápido crescimento, esse modelo enfrenta alguns desafios que podem impactar seu desenvolvimento no país:

1. Regulamentos e planejamento urbano

O crescimento do setor imobiliário de marca deve ser acompanhado por um sólido quadro regulatório, que assegure sua integração com a infraestrutura existente.

2. Sustentabilidade e responsabilidade ambiental

É essencial que esses empreendimentos adotem práticas de construção sustentáveis ​​para minimizar seu impacto no ecossistema local.

3. Inclusão e equilíbrio social

Embora esses projetos visem um mercado de luxo, é crucial evitar a gentrificação descontrolada, garantindo que as comunidades locais também se beneficiem do crescimento.

Será este o futuro do mercado imobiliário na República Dominicana?

Tudo indica que sim. Os empreendimentos imobiliários de marca não só estão ampliando a oferta imobiliária do país, como também posicionando a República Dominicana como um destino de luxo no Caribe. A chegada de marcas icônicas fortalece a imagem do país como um polo de turismo de alto padrão e investimento seguro.

Com o crescente investimento de marcas globais no mercado dominicano, essa tendência se tornará imparável. O luxo deixou de ser apenas uma promessa e se tornou uma realidade tangível, e a República Dominicana está no centro dessa transformação.

A questão é: estamos preparados para consolidar nossa posição como o principal destino imobiliário de marca na região?

O autor possui MBA, é especialista em marketing digital e gerente de operações da construtora Incaribe, com mais de 10 anos de experiência nos setores de construção e turismo.

Por Raquel Salas

Especial para El Inmobiliario

Hoje quero falar diretamente com vocês, sem rodeios. Sei que este assunto pode ser desconfortável, mas chegou a hora de encararmos a realidade que muitos preferem ignorar. A falta de transparência e de responsabilidade no setor imobiliário se tornou comum, e o seu silêncio diante dessas irregularidades não só é preocupante, como também demonstra cumplicidade com um sistema que prejudica milhares de pessoas. Quantas vezes vocês já viram um incorporador se esconder atrás de desculpas para justificar atrasos ou problemas de qualidade? Chegou a hora de parar de se fazer de desentendido e começar a agir.

Reportar irregularidades não é apenas uma questão de ética; é uma responsabilidade que você tem para com seus clientes e para com o setor como um todo. Cada vez que você opta pelo silêncio, está colocando em risco os sonhos e as economias de famílias que confiam em você. Ignorar essas situações não só perpetua o problema, como o agrava, criando um ciclo vicioso que resulta em perdas financeiras e emocionais. Você tem o poder de ser o guardião da transparência no setor. Reportar obras que não cumprem os prazos e apresentam deficiências na qualidade da construção é um ato de coragem que pode evitar situações muito mais graves. Não se trata de "roubar sonhos", mas sim de proteger os interesses daqueles que dependem do seu profissionalismo.

Agora, vamos falar sobre como eles podem agir de forma diferente. Em vez de seguir as recomendações comuns, considere o seguinte:

Primeiramente, tornem-se contadores de histórias. Sempre que um cliente estiver frustrado com um atraso ou uma irregularidade, ouçam a história dele e compartilhem-na. Experiências pessoais têm um poder imenso para gerar empatia e aumentar a conscientização. Ao compartilhar essas histórias, vocês não estão apenas destacando o problema, mas também construindo uma comunidade de agentes que se apoiam mutuamente na busca pela transparência.

Além disso, considere a possibilidade de criar um "código de ética" entre os colegas. Não se trata de um documento formal, mas sim de um compromisso coletivo de agir com integridade e responsabilidade. Ao estabelecer padrões entre vocês, estarão criando um ambiente onde a transparência e a honestidade são a norma, e não a exceção. Esse tipo de iniciativa pode ser um poderoso motor de mudança no setor.

Por fim, encorajo vocês a se tornarem defensores da educação continuada (sim, eu sei que sou repetitivo quanto à importância do treinamento). Não se limitem a conhecer apenas as normas; busquem constantemente informações sobre as melhores práticas no desenvolvimento imobiliário. Organizar workshops ou palestras com especialistas da área pode ser uma excelente maneira de se manterem atualizados e, ao mesmo tempo, capacitar seus colegas e clientes.

Eis um exercício prático: Escolha um caso recente em que você sentiu que algo estava errado em um empreendimento imobiliário. Reflita sobre como você poderia ter agido de forma diferente e quais medidas pode tomar no futuro para garantir que isso não aconteça novamente. Anote suas ideias e comprometa-se a fazer parte da solução.

Chegou a hora de deixar para trás a cultura do silêncio e da cumplicidade. Denunciar irregularidades em empreendimentos imobiliários não é apenas um ato de responsabilidade, mas também um passo rumo a um setor mais justo e transparente. Ao fazer isso, você não só protege seus interesses, como também contribui para a construção de um futuro mais sólido e seguro para todos. A coragem de se manifestar pode ser o primeiro passo para a mudança necessária. Vamos fazer isso juntos!

A autora é especialista em relações públicas da Mystiq Developments, CEO e fundadora da Positive Refocus e da Real Estate Balance, diretora do RP Media Group, coach integrativa de desenvolvimento pessoal e palestrante motivacional certificada pela John Maxwell Leadership. Ela também é diretora do programa de treinamento "Time To Grow" para corretores de imóveis e autora dos livros "Before Saying Yes" e "Time for Me"«.