Por Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO. Alcançar um equilíbrio entre os direitos dos inquilinos e dos proprietários é um dos principais dilemas que a Lei Geral sobre Locações e Despejos de Imóveis enfrenta no Congresso Nacional.
A proposta, que está em estudo há cerca de 20 anos, revogaria a Lei nº 4314, de 22 de outubro de 1955, a Lei nº 17-88, de 5 de fevereiro de 1988, e o Decreto nº 4807. A primeira lei citada e o parecer presidencial datam da era Trujillo.
O projeto visa reformar regulamentações obsoletas para estimular o investimento privado nacional e estrangeiro em empreendimentos imobiliários destinados à locação. Busca-se que o governo desenvolva políticas que facilitem a oferta de unidades habitacionais e, consequentemente, reduzam os custos de aluguel.
Embora os congressistas proponham, entre os pontos considerados para a lei, que ela "deve proteger os direitos dos inquilinos, proibindo práticas discriminatórias e onerosas, resultantes da gestão unilateral e de cláusulas impostas pelos proprietários", parece que essa questão, juntamente com os maus-tratos sofridos pelos proprietários, persiste entre os obstáculos no Congresso.
Juiz e júri?
O interesse nesses últimos direitos ficou evidente durante a sessão plenária da Câmara dos Deputados em 24 de maio, quando esse órgão declarou o projeto de lei urgente, aprovou-o em primeira leitura e o encaminhou de volta à comissão para a realização de audiências públicas.
Naquela ocasião, o deputado da Força Popular, Hamlet Melo, admitiu que, como advogado, corretor de imóveis e empresário na área turística de Verón-Punta Cana, vê diariamente como os inquilinos "ofendem, ultrajam e maltratam os proprietários" e os advogados.
As divergências
Em entrevista ao El Inmobiliario sobre o projeto de lei, Luis Henríquez Beato, membro do partido PLD e integrante da comissão especial que estudou o projeto por cerca de oito meses, admitiu que o motivo pelo qual a iniciativa não se tornou lei é a persistência de divergências.
“Os direitos de moradia do inquilino e os direitos de propriedade do proprietário. O equilíbrio entre esses dois direitos é motivo de grande rivalidade entre os legisladores que defendem um lado ou outro”, afirmou ele.
Entre os temas sem consenso, ele citou a escolha da instituição que irá gerir os depósitos que os inquilinos devem fazer para alugar uma casa, porque alguns deputados propõem que seja o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (Mivhed), e outros, que continue a ser o Banco Agrícola.
No entanto, os projetos de lei apresentados e o parecer favorável daquela comissão especial, na legislatura anterior, mantiveram a proposta de que o Banco Central deveria desempenhar essa função.
Henríquez Beato destacou a importância do projeto porque a legislação atual está obsoleta e, além disso, deve incluir reformas constitucionais relacionadas aos direitos fundamentais.
Ele afirmou que esta iniciativa visa fortalecer os direitos dos proprietários para que possam utilizar processos ágeis na recuperação de suas casas, garantir a segurança dos inquilinos, estabelecer controles sobre os preços dos aluguéis e tornar transparente a questão dos depósitos.
Os legisladores analisaram a possibilidade de incluir contratos de arrendamento comercial para tornar o projeto mais abrangente.
Objeções generalizadas
Existem objeções ao projeto de lei por parte de vários setores, e alguns sugerem que ele seja reforçado. Essa opinião foi expressa por membros da Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI), da Associação de Construtores e Incorporadores Imobiliários (Acroprovi), da Fundação Institucionalismo e Justiça (Finjus) e outras entidades.
Reyna Echenique, secretária do Conselho de Administração da AEI, afirmou que os congressistas devem fornecer ao país um novo quadro legal que leve em consideração e respeite os direitos de propriedade dos proprietários e os direitos de uso dos inquilinos.
O advogado e corretor de imóveis espera que, nesta sessão legislativa ordinária, iniciada em 16 de agosto, seja aprovada uma lei mais equitativa e transparente, que impulsione os investimentos imobiliários e a economia.
Reyna Echenique e o deputado Eugenio Cedeño.
Observações
No dia 28 de junho, a comissão especial da Câmara dos Deputados que analisou o projeto de lei recebeu comentários de cerca de 20 setores durante audiências públicas.
A Acoprovi, representada por sua presidente Annerys Meléndez, lamentou durante a audiência que haja pouco investimento imobiliário devido à falta de garantias legais existentes.
No palco, o proponente do projeto de lei, Alfredo Pacheco, presidente da Câmara dos Deputados, discursou nesse sentido, admitindo: “O mercado de aluguel de imóveis na República Dominicana é atualmente um desastre”. Ele enfatizou que seu projeto de lei estabeleceria um equilíbrio entre os direitos de proprietários e inquilinos.
A Fundação para o Institucionalismo e a Justiça (Finjus) entendeu que o projeto de lei deveria ser aprimorado, pois, ao estabelecer protocolos burocráticos, acredita que ele afetaria o setor produtivo e prejudicaria o investimento.
Essas sugestões surgiram depois que o deputado Eugenio Cedeño, presidente da comissão especial que estudou o projeto de lei, reclamou ao plenário da Câmara dos Deputados que, apesar de os comissários terem convidado o Supremo Tribunal de Justiça, a Procuradoria-Geral da República e a Acoprovi, esses setores nunca compareceram para apresentar suas sugestões.
Os detalhes
A proposta de lei de locação estipula que os inquilinos paguem apenas um mês de caução, que deverá ser depositada no Banco de Reservas da República Dominicana. Atualmente, o Banco Agrícola é utilizado para esse fim.
A iniciativa proíbe a discriminação com base em ter filhos, ser estrangeiro, pertencer a um grupo étnico, sexo, credo, condição social ou outras causas (artigo 31) e propõe que as disputas sobre o depósito sejam resolvidas em primeira instância nos juízes de paz da jurisdição à qual o imóvel corresponde (artigo 22).
20 anos de contratempos
O Projeto Geral sobre Aluguéis e Despejos de Imóveis enfrenta obstáculos para ser transformado em lei pelo Poder Legislativo por um período de 20 anos.
A iniciativa atual expirou na última legislatura ordinária e foi reapresentada por seu proponente em 21 de agosto de 2023.
O Sistema de Informação Legislativa (SIL) da Câmara dos Deputados lista três projetos de lei com os mesmos objetivos que já expiraram.
Uma dessas propostas foi apresentada na legislatura anterior, em 13 de dezembro de 2018, pelos então deputados do PLD, Henry Merán e Demóstenes Martínez, e por Alfredo Pacheco, o atual proponente.
O ex-congressista Merán lembrou, em entrevista concedida em janeiro de 2020, que o projeto havia sido declarado de alto interesse nacional na época. Ele afirmou que a lei era um mandato constitucional.
"Infelizmente, com relação a este projeto de lei, os deputados e senadores não chegaram a um acordo, nem em termos de tempo nem de espaço, para transformar este importantíssimo projeto sobre arrendamento, aluguéis e despejos em lei", lamentou o ex-congressista, e três anos depois os mesmos obstáculos persistem.
