"O mercado se manifestou e afirmou que há mais valor em uma conversão do que em mantê-lo como espaço de escritórios", explicou Michael Abrams, diretor da Foulger-Pratt, a empresa de desenvolvimento imobiliário que está transformando o edifício de 14 andares na New York Avenue em 255 apartamentos.
AFP Washington
WASHINGTON, ESTADOS UNIDOS - A poucos quarteirões da Casa Branca, um prédio modesto no centro de Washington, que antes abrigava escritórios do Departamento de Justiça dos Estados Unidos, se tornará o lar de centenas de pessoas.
A transformação desse espaço vazio em escritórios faz parte de uma onda de projetos de "reutilização adaptativa" que varreu o mercado imobiliário dos EUA em 2021, quando incorporadoras compraram hotéis e escritórios em dificuldades e anunciaram que os imóveis seriam convertidos em prédios de apartamentos.
"O mercado se manifestou e afirmou que há mais valor em uma conversão do que em mantê-lo como espaço de escritórios", explicou Michael Abrams, diretor da Foulger-Pratt, a empresa de desenvolvimento imobiliário que está transformando o edifício de 14 andares na New York Avenue em 255 apartamentos.
Uma pesquisa realizada pelo serviço de busca de imóveis RentCafe revelou que, no ano passado, cerca de 20.100 apartamentos nos Estados Unidos foram construídos a partir de imóveis convertidos, quase o dobro do ano anterior.
As chamadas conversões imobiliárias podem oferecer um caminho a seguir para os centros urbanos das cidades americanas, que não são os mesmos desde o êxodo de trabalhadores de escritório devido ao surto de Covid-19 há quase dois anos, deixando proprietários e empresas locais em dificuldades.
"A lenta recuperação do mercado de escritórios só tornará muito mais caro manter prédios de escritórios vazios", previu Abrams.
As conversões também podem aliviar a escassez de moradias acessíveis, principalmente em cidades como Washington, onde os aluguéis notoriamente altos são uma característica do estilo de vida.
"De uma perspectiva geral, precisamos apenas de mais oferta. Com mais oferta, tanto o crescimento dos preços dos imóveis quanto os aluguéis diminuirão", disse Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR).
Escritórios demais
Apesar da recessão causada pela Covid-19, o preço médio das casas existentes subiu 15,8% ao longo de 2021 e, no mês passado, a oferta atingiu um nível recorde de baixa, de acordo com dados da NAR (Associação Nacional de Corretores de Imóveis), provavelmente agravando uma crise de moradias acessíveis que já existia antes da pandemia.
Em 2017, o Escritório de Responsabilidade Governamental dos EUA (GAO, na sigla em inglês) considerou que 48% dos inquilinos tinham "um fardo de aluguel", o que significa que pagavam mais de 30% de sua renda com aluguel, um número que havia aumentado seis pontos percentuais nos 16 anos anteriores.
Entretanto, o país tem um excedente de escritórios. E, como muitos desses edifícios datam da década de 1980, agora estão muito obsoletos para serem atraentes para as empresas, explicou Tracy Hadden Loh, da Brookings Metro.
Com seu projeto focado em necessidades ultrapassadas, como espaço para arquivos, "todo o prédio está realmente ultrapassado", disse ele em entrevista.
"Maior e melhor utilização"
Marc Ehrlich, diretor de investimentos da Rose Associates, empresa que converteu escritórios em Nova York em residências, afirmou que esses projetos tendem a ser "propriedades bem localizadas que precisam de um uso maior e melhor".
Um dos projetos promissores recentes de sua empresa é a transformação de um escritório que antes pertencia à empresa de telecomunicações AT&T em um lugar onde as pessoas queiram morar.
Os novos apartamentos contarão com espaços de trabalho colaborativos, dada a probabilidade de muitos inquilinos quererem continuar trabalhando em casa, previu Ehrlich.
Em Washington, as incorporadoras imobiliárias estão adquirindo rapidamente propriedades que antes eram alugadas pelo maior empregador da região, o governo federal.
Um deles é o The Wray, um prédio de escritórios anteriormente usado pelo Departamento de Estado, agora completamente reformado para abrigar apartamentos. Os únicos vestígios de seu uso anterior estão no saguão, onde os mosaicos são originais e o diretório do escritório também foi preservado.
"O número de (ex-)inquilinos que retornam para (usar) esses prédios está diminuindo drasticamente, e é isso que pressiona esse tipo de propriedade, é isso que cria a oportunidade", disse Abrams.
Segundo Loh, os projetos de reutilização adaptativa tendem a exigir aluguéis altos, porque muitas vezes requerem reformas dispendiosas, como a construção de novos banheiros individuais onde antes eram compartilhados.
Embora tenha sido comprovado que o aumento do estoque de imóveis alivia os preços em outras áreas do mercado imobiliário, "essa não é uma solução para a crise habitacional", alertou ele.
"Esta é uma solução para revitalizar áreas como centros urbanos, que são superdominadas por espaços como escritórios.".
