SANTO DOMINGO. – Nesta quinta parte da série em que El Inmobiliario examina detalhadamente o projeto de lei que cria a Superintendência de Condomínios, cabe analisar os capítulos VII e VIII, que abrangem os artigos 28 a 47, os quais acumulam um de conflito de 50%.

Nesta parte do texto, que contém 20 artigos, 17 deles apresentam algum tipo de confronto e, embora não demonstrem os altos níveis de risco institucional identificados nas seções anteriores, neste caso os artigos contêm áreas de atrito normativo que merecem atenção, em torno da criação de registros paralelos ou faculdades de outorga de diplomas.

Esses dois capítulos do projeto, apresentados em outubro pelo deputado Tobías Crespo, regulamentam questões como intermediação imobiliária, obrigações das construtoras e incorporadoras, proteção do comprador, governança em condomínios e relação com os municípios.

Em todos os casos, os proponentes pretendem organizar setores onde já existe uma diversidade de práticas. No entanto, diversas disposições sobrepõem funções a instituições existentes ou duplicam processos e registros que atualmente operam sob outros marcos regulatórios.

Intermediação Imobiliária: Um Registro Setorial Duplicado.

O Capítulo VII propõe a criação de um marco regulatóriopara construtoras, incorporadoras, corretores de imóveis e agências de vendas, sendo um de seus pontos centrais um novo registro setorial obrigatório administrado pela Superintendência.

Embora busque regular o setor, essa exigência equivaleria a incorporar um processo adicional aos já cumpridos pelas entidades supervisionadas pelo MIVHED, CODIA, Pro Consumidor e DGII.

Os artigos 30 e 31 estabelecem controles, garantias e obrigações que coincidem parcialmente com os poderes da Pro Consumidor e com as disposições da Lei 189-11 para desenvolvimentos fiduciários.

O registo, as renovações periódicas e a supervisão técnica também se sobrepõem às verificações atualmente realizadas pelo MIVHED em matéria de construção, pela CODIA na certificação profissional e pela Pro Consumidor na publicidade e venda de projetos.

Proteção ao comprador: controles mais rigorosos, sobreposições.

O projeto introduz medidas como o uso obrigatório de contas de garantia ou fideicomissos, planos de trabalho certificados, dossiê de informações antes da assinatura da promessa e um período de reflexão de cinco dias, práticas que coincidem com os padrões aplicados por construtoras formais.

A sua regulamentação por uma nova superintendência poderá duplicar funções atualmente dispersas entre a Agência de Proteção do Consumidor (Pro Consumidor), a Direção-Geral da Indústria e Comércio (DGII) e as entidades fiduciárias supervisionadas pela Superintendência de Bancos.

Além disso, o regime de sanções setoriais previsto no artigo 34.º incorpora medidas que se sobrepõem parcialmente às sanções previstas na Lei de Proteção do Consumidor, criando potencialmente vias disciplinares paralelas.

Governança e Transparência: Registo Obrigatório e Supervisão Ampliada.

O Capítulo VIII regulaos conselhos de condomínio,a responsabilização, os mecanismos alternativos de resolução de litígios, bem como questões como a segurança, a acessibilidade, a sustentabilidade e a digitalização. Embora estes artigos não afetem as competências constitucionais, introduzem mecanismos que poderão alterar a governação interna dos condomínios.

O artigo 37 estabelece que todos os conselhos de condomínio devem se registrar na Superintendência e que a falta de registro limitará a validade de suas decisões em relação a terceiros. Essa exigência adiciona uma camada administrativa adicional a órgãos que, de acordo com a Lei 5038-58, operam principalmente por meio de suas assembleias e regulamentos internos.

Por outro lado, os mecanismos de mediação e arbitragem previstos no artigo 39 coexistem com as estruturas existentes no âmbito do Judiciário e com os centros especializados em resolução alternativa de conflitos.

Relação com os municípios: sobreposição de competências locais.

Diversos artigos atribuem aos condomínios obrigações relativas à segurança, ordem, gestão de resíduos sólidos, relações comunitárias e controle de ruídos. Embora essas exigências não apresentem conflitos graves, podem se sobrepor às funções municipais estabelecidas na Lei 176-07.

O artigo 46 define ainda a Superintendência como o de ligação entre os condomínios e os municípios, função que deve ser harmonizada com as competências já atribuídas diretamente aos governos locais pela legislação municipal.

Riscos moderados, sem conflitos graves.

De forma geral, os artigos 28 a 47 apresentam riscos de baixo a médio, com áreas de duplicação regulatória, registros adicionais e sobreposição de competências com entidades especializadas.

No entanto, nenhuma dessas disposições atinge o nível de conflito identificado nos capítulos analisados ​​anteriormente, especialmente no que diz respeito às funções de registro, titulação de imóveis ou criação de estruturas paralelas ao Registro de Imóveis ou entidades tributárias.

Os pontos críticos nesses capítulos concentram-se no registro setorial obrigatório para empresas e agentes, na duplicação de controles técnicos e de consumo, na supervisão ampliada dos conselhos de condomínio e nas áreas de sobreposição de poderes municipais e diretrizes da Superintendência.

Uma análise dos Capítulos VII e VIII revela que metade do seu conteúdo, 10 dos 20 artigos, apresenta conflitos regulatórios significativos, sendo quatro de alto risco e seis de risco médio.

Os artigos mais problemáticos são os de números 29, 34, 40 e 44, e outros seis apresentam um nível de alerta médio devido à duplicação de funções ou processos paralelos (30, 31, 32, 33, 37, 39). Os artigos definidores (28, 35, 36, 38) não apresentam qualquer conflito.

Nesta edição, El Inmobiliario continua a analisar as implicações regulatórias do projeto, oferecendo aos leitores uma visão completa de como cada capítulo pode impactar o setor imobiliário, a convivência e a gestão de condomínios no país, mas, sobretudo, alertando os legisladores para a necessidade de examinar e debater este projeto em profundidade com os setores envolvidos.

Intermediação imobiliária, proteção do comprador, governança e transparência.Conflitos relevantes, capítulos VII e VIII.