O caso, documentado pelo Global Property Guide e publicado em junho passado, ilustra para os investidores o caminho a seguir para adquirir imóveis no país
SANTO DOMINGO – Quando um investidor decide adquirir um imóvel em outro país, o que pesa mais: a intuição ou os números? Ele começa procurando apartamentos ou estudando o mercado? Que informações ele utiliza para tomar uma decisão que envolve centenas de milhares de dólares?
Essas são algumas das perguntas respondidas pelo estudo de caso "Investimento Imobiliário na República Dominicana, Punta Cana (Estudo de Caso)", publicado em 3 de junho de 2026 pelo Global Property Guide (GPG), uma plataforma especializada na análise de mercados imobiliários internacionais.
Diferentemente de suas reportagens habituais sobre preços ou rentabilidade, desta vez a publicação documenta todo o processo seguido por um investidor para selecionar, analisar e comprar um apartamento destinado ao aluguel por temporada em Punta Cana.
Em vez de recomendar um imóvel específico, o estudo descreve a metodologia utilizada para reduzir os riscos antes de investir.
Qual era o objetivo do investimento?
Segundo o Global Property Guide, o investidor começou definindo critérios financeiros antes mesmo de analisar qualquer imóvel. Seu objetivo era obter um retorno líquido anual próximo a 7%, antes dos impostos, por meio de aluguéis de curta duração, priorizando um ativo que pudesse gerar renda desde o primeiro dia.
Essa decisão levou ao descarte de projetos em fase de pré-construção (em planta) e à concentração da busca em imóveis concluídos, com histórico operacional e dados reais sobre ocupação e renda.
Por que comparar destinos em vez de apartamentos?
O estudo mostra que o próximo passo não foi analisar anúncios imobiliários, mas sim comparar diferentes mercados dentro da República Dominicana.
Las Terrenas, Puerto Plata, Samaná, Cap Cana e Bávaro foram analisadas considerando variáveis como fluxo turístico, infraestrutura, conectividade, perfil do visitante e potencial de rentabilidade.
Após esse exercício, o investidor concluiu que Bávaro oferecia a combinação mais equilibrada de demanda turística, liquidez e possibilidade de atingir o retorno esperado.
Basta consultar plataformas de dados?
Não. Um dos aspectos mais interessantes do caso é que o investidor utilizou ferramentas especializadas como o AirDNA para obter uma primeira estimativa de renda e ocupação, mas não considerou esses dados definitivos.
O Global Property Guide relata que algumas estimativas pareciam excessivamente otimistas, especialmente em certas categorias de imóveis. Portanto, o próximo passo foi cruzar as informações com corretores de imóveis locais e proprietários que já operam aluguéis de temporada para validar tanto a receita quanto as despesas reais.
A conclusão implícita é que as plataformas servem como ponto de partida, mas não substituem a verificação em campo.
Que fatores você avaliou antes de fazer uma oferta?
Antes de apresentar uma proposta de compra, o investidor incorporou à análise aspectos que muitas vezes são negligenciados.
O estudo explica que utilizou um advogado local para calcular a carga tributária aplicável aos aluguéis de curta duração e avaliar o impacto desses impostos na rentabilidade projetada.
Em seguida, ele fez visitas presenciais aos imóveis selecionados para verificar elementos impossíveis de serem apreciados em fotografias ou anúncios, como a qualidade da construção, os arredores imediatos, o estado das áreas comuns e a experiência que um futuro hóspede poderia ter.
Como foi a negociação?
Segundo o caso publicado pelo Global Property Guide, o imóvel escolhido estava anunciado por US$ 295.000.
Inicialmente, o investidor apresentou uma oferta de US$ 257.000, que foi rejeitada. Posteriormente, ele aumentou a oferta para US$ 280.000, a qual foi aceita sob certas condições.
A partir desse momento, teve início o processo de due diligence. O depósito foi mantido em uma conta de garantia enquanto a titularidade do imóvel, a documentação legal e as informações financeiras relacionadas ao desempenho da propriedade como aluguel de temporada eram verificadas.
O que aconteceu depois da compra?
O estudo não termina com a assinatura do contrato. O Global Property Guide está acompanhando a transação e explica que o novo proprietário decidiu manter a empresa administradora que gerenciava o apartamento, devido ao seu histórico comprovado. Eles também contrataram um contador para garantir o cumprimento das obrigações fiscais.
De acordo com os dados publicados, o investimento posteriormente alcançou um lucro líquido anualizado de cerca de US$ 21.400, equivalente a um retorno aproximado de 7,4% antes dos impostos, sobre um preço de aquisição de US$ 290.000.
O que esse caso significa para outros investidores?
Embora o estudo se concentre em uma transação específica, a principal lição reside no processo seguido para concretizar a aquisição do imóvel.
Em vez de começar pelo apartamento, o investidor primeiro definiu seus objetivos financeiros; antes de confiar em uma plataforma, validou as informações com as partes interessadas locais; antes de concluir a compra, submeteu a transação a uma análise jurídica e tributária; e antes de trocar a administradora do imóvel, avaliou o desempenho que ela já havia demonstrado.
Nesse sentido, o caso publicado pelo Global Property Guide oferece uma visão incomum de como um investidor internacional estrutura uma decisão imobiliária na República Dominicana, mostrando que por trás de uma compra bem-sucedida geralmente existe um processo de análise muito mais amplo do que simplesmente escolher um imóvel.
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