Uma análise dos artigos 48 a 63 revela a parte mais delicada do texto: sanções, medidas cautelares e regulamentos de convivência que entram em conflito com a autonomia municipal e a reserva legal.

SANTO DOMINGO – Nesta edição da série especial sobre o “Projeto de Lei que Cria a Superintendência de Condomínios”, o El Inmobiliario.do examina os capítulos finais do documento. E embora tudo o que foi analisado até agora revele tensões regulatórias, esses dois capítulos são, sem dúvida, a cereja do bolo.

Isso porque os capítulos IX e X, que abrangem 16 artigos (do 48 ao 63), não apenas reproduzem os problemas identificados nas seções anteriores, mas os ampliam, especialmente no que diz respeito às sanções, à convivência, ao ruído, aos animais domésticos e aos poderes disciplinares que a Superintendência assumiria.

Os dois últimos capítulos do projeto de lei apresentado pelo Deputado Tobías Crespocontêm o maior número de disposições com alto risco de conflito regulatório em todo o texto. Dos 16 artigos avaliados, 11 apresentam conflitos e 7 são considerados de alto risco.

Os capítulos IX e X abordam questões cotidianas de qualquer comunidade residencial: posse de animais de estimação, convivência, ruído, uso de áreas comuns, conflitos entre condôminos, medidas disciplinares, procedimentos sancionatórios, multas, recursos e execução de sanções.

O objetivo é trazer ordem à vida em condomínios. O problema é como fazer isso.

Para atingir esses objetivos, o projeto de lei concede à Superintendência poderes que atualmente pertencem aos municípios, à Saúde Pública, ao Meio Ambiente, aos governos municipais (Lei 176-07), à Lei 248-12 de Proteção Animal, à Polícia Municipal e, em alguns casos, aos tribunais.

O sistema de multas é o principal ponto de controvérsia:

os artigos 48 a 63 criam um regime abrangente de sanções e são a parte mais sensível de todo o projeto de lei, pois introduzem poderes que atualmente estão distribuídos entre diversas instituições.

De acordo com o projeto, a Superintendência poderáimpor: multas monetárias, suspensão temporária do direito de uso das áreas comuns, restrições às atividades privadas dentro do condomínio, interdições, suspensão do registro de uma unidade ou condomínio, medidas cautelares imediatas, sanções por descumprimento do regulamento interno, sanções por ruído, sanções por animais de estimação e sanções por atividades de aluguel.

Até aqui, tudo bem, mas muitas dessas questões, como controle de ruído, higiene e saneamento, animais domésticos, convivência na vizinhança, inspeções, estabelecimentos econômicos, ocupação de espaços comuns, são de competência exclusiva dos municípios, de acordo com a Lei 176-07.

Além disso, o projeto de lei permite que a Superintendência imponha sanções por “infrações definidas pelo regulamento”, o que é incompatível com a Constituição, que estabelece que somente uma lei pode criar infrações e sanções (artigos 40.15 e 74.2). Nenhum regulamento administrativo pode estabelecer novas multas.

O projeto de lei autoriza a Superintendência a ordenar fechamentos temporários, suspensões preventivas, limitações de uso, medidas urgentes dentro do condomínio e restrições às atividades econômicas internas — medidas que, em outros marcos legais, exigem intervenção judicial ou municipal, dependendo da natureza do ato.

Os principais pontos de controvérsia identificados nos dois últimos capítulos do projeto de lei são:

a) Reserva legal em relação às sanções:
As multas e sanções não são definidas por lei, mas delegadas ao Regulamento Operacional.
A Constituição (artigos 40.15 e 74.2) indica que isso não é possível.

b) Autonomia municipal (Artigos 199-200 da Constituição):
As competências relativas à ordem pública, ruído, limpeza e animais domésticos pertencem aos conselhos municipais.

c) Direitos de propriedade:
A suspensão de atividades privadas, o fechamento de espaços ou a restrição de usos afetam direitos fundamentais sem supervisão judicial.

d) Regime de dupla sanção:
Um residente pode ser multado tanto pela Superintendência quanto pelo município pela mesma conduta.

Animais de estimação: uma questão cotidiana que o projeto complica.

O Capítulo IX regulamenta: quais animais podem ser mantidos, as responsabilidades do proprietário, o controle de ruídos e incômodos, os animais proibidos ou restritos e as penalidades por descumprimento.
O conflito surge porque já existem leis municipais, a Lei 248-12 sobre Proteção Animal, protocolos de Saúde Pública e regulamentações ambientais para espécies proibidas.
O projeto de lei proposto para a Superintendência de Condomínios cria um sistema paralelo, no qual a Superintendência definiria regras e penalidades que atualmente estão sob outra estrutura institucional.

Essas conclusões reforçam a importância de a comissão de estudos avaliar rigorosamente o alcance punitivo do projeto, garantindo o respeito à Constituição, à autonomia municipal e ao equilíbrio institucional.

Artigos com as deficiências mais graves: Capítulos IX e X