Por Melchor Alcántara Damiron
Especial para El Inmobiliario
Nos últimos dias, a situação do projeto WestSide Residences Punta Cana e do engenheiro Joan González veio à tona, após ações judiciais movidas por compradores do referido empreendimento.
O caso gerou preocupação e, como frequentemente ocorre em situações de alta sensibilidade econômica, também deu origem a interpretações que devem ser rigorosamente analisadas. O ponto central do debate é determinar se o não cumprimento dos prazos de entrega de unidades imobiliárias configura automaticamente fraude.
Do ponto de vista técnico e jurídico, a resposta é bastante simples, embora, em resumo, a situação tenha tomado um rumo notável. A fraude, em geral, envolve engano intencional prévio com o objetivo de induzir alguém a efetuar um pagamento ou transferir bens sob falsos pretextos. Em outras palavras, deve haver intenção: a vontade deliberada de fraudar.
No setor imobiliário, isso normalmente ocorre quando um suposto incorporador oferece projetos inexistentes, sem a capacidade técnica ou a intenção genuína de executá-los, com o único propósito de atrair investimentos de terceiros. No entanto, o caso em questão apresenta elementos substancialmente diferentes.
O projeto WestSide Residences Punta Cana não é uma ficção. Pelo contrário, segundo informações disponíveis, aproximadamente 120 unidades residenciais já foram entregues, demonstrando a existência de uma estrutura operacional inquestionavelmente sólida, investimento material significativo e desenvolvimento contínuo com diversas entregas comprovadas inclusive pelos próprios compradores. Esse fato é fundamental, pois contradiz a hipótese de atividade fraudulenta.
O que parece estar em discussão, na verdade, é um atraso significativo na entrega de unidades a um pequeno grupo de compradores que iniciaram seus planos de pagamento durante a pandemia. Esse atraso, sem dúvida, causa prejuízos financeiros e gera reivindicações legítimas por parte dos clientes. Contudo, em termos de classificação jurídica, tende a se enquadrar na categoria de quebra de contrato ou, no máximo, em infrações administrativas ou cíveis, e não em questões criminais.
Contudo, para além deste caso específico, o que é verdadeiramente preocupante é o precedente que poderá ser criado se se consolidar uma tendência de criminalização de situações que, pela sua natureza, se enquadram na jurisdição civil. Em nenhuma área do direito comercial a falta de cumprimento de obrigações contratuais pode ser classificada como crime.
No período pós-pandemia, diversos fatores impactaram diretamente os cronogramas de execução de projetos. Entre os mais relevantes estão:
-Aumento contínuo dos custos de materiais devido às pressões inflacionárias globais, o que impactou diretamente os orçamentos originalmente projetados.
-Congestionamento e aumento do custo do frete marítimo devido a razões logísticas.
-Atrasos nos processos de licenciamento, resultantes tanto da sobrecarga institucional quanto de ajustes regulatórios em diferentes jurisdições.
-Escassez de mão de obra qualificada, particularmente em pontos turísticos como Punta Cana, onde a demanda por construção civil ultrapassou a oferta de mão de obra disponível, em meio a um processo de combate ao trabalho ilegal que afetou significativamente o ritmo das construções, especialmente nessa região.
Esses fatores não são isolados ou exclusivos de um único incorporador. Eles foram amplamente documentados por diversos participantes do setor e veículos de comunicação, impactando o cronograma de inúmeros projetos imobiliários em todo o país.
Nesse contexto, é crucial alertar para o risco sistêmico de reações exageradas à lei. Se as denúncias (comuns e previsíveis em uma atividade de longo prazo como a construção civil) começarem a ser interpretadas como prova de conduta criminosa sem uma avaliação rigorosa da intenção, um efeito dominó com graves consequências poderá ser gerado.
- Desincentivo ao investimento: O capital, especialmente o capital institucional, é avesso à incerteza jurídica. A possibilidade de enfrentar processos criminais por contingências relacionadas aos negócios aumenta o risco percebido e reduz o apetite por investimentos.
- Paralisação nas pré-vendas: O modelo de desenvolvimento imobiliário na República Dominicana depende fortemente de pré-vendas para estrangeiros e dominicanos residentes no exterior como mecanismo de financiamento. Se os incorporadores enfrentarem riscos criminais desproporcionais, tenderão a restringir esse esquema, afetando a viabilidade de novos projetos.
- Aumento dos custos de financiamento: As instituições financeiras ajustam suas taxas com base no risco. Um clima de perseguição criminal aumenta o custo do crédito, repassando, em última instância, o ônus para o consumidor.
- Contração do mercado: A combinação de menor investimento, menos projetos e custos financeiros mais elevados leva a uma desaceleração do setor, com impacto direto no emprego, no crescimento econômico e no desenvolvimento urbano.
- Distorção do papel do Ministério Público: Embora seja inquestionável que o Ministério Público atue com a intenção legítima de proteger os consumidores, uma expansão injustificada da esfera penal para conflitos essencialmente contratuais pode distorcer sua função e saturar o sistema com casos que deveriam ser resolvidos na esfera cível.
Na prática, uma "caça às bruxas" no setor — entendida como a perseguição indiscriminada de construtoras por qualquer quebra de contrato — não seria apenas injusta nos casos em que não há má-fé, mas também poderia desencadear um colapso nas vendas de imóveis.
Nada do que foi dito acima implica que os atrasos devam ser minimizados ou, de alguma forma, que os compradores devam ficar desprotegidos e privados de mecanismos eficazes para exigir o cumprimento de suas obrigações, indenizações ou mesmo a rescisão de seus contratos. A responsabilidade da construtora para com seus clientes é inquestionável. A proteção efetiva dos direitos dos compradores é essencial para a confiança no mercado. Mas essa proteção deve ser canalizada por meio de mecanismos legais adequados, que diferenciem claramente entre fraude e risco empresarial. Portanto, é vital evitar a simplificação excessiva que equipara automaticamente atraso a fraude, pois isso distorce a análise e pode gerar consequências desproporcionais.
O desenvolvimento imobiliário é, por sua própria natureza, uma atividade arriscada, dependente de inúmeras variáveis externas. Os compradores estão cientes disso. É por isso que preferem comprar na planta, pois esse risco representa economia em suas compras na pré-venda. Quando essas variáveis se desalinham, os efeitos são sentidos tanto pelas construtoras (que veem seus lucros e a entrega no prazo corroídos pelo tempo) quanto pelos compradores (que sofrem perdas devido à longa espera). A chave está em gerenciar esses riscos com transparência, responsabilidade e respeito à lei. Caberá às autoridades e aos tribunais determinar as responsabilidades específicas, mas, como Observatório, nos empenharemos para garantir que o debate se baseie em critérios jurídicos e técnicos sólidos que garantam a estabilidade do setor.
O equilíbrio entre proteger o comprador e garantir a segurança jurídica do incorporador não é apenas desejável: é essencial para a sustentabilidade do mercado imobiliário dominicano.
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