A mudança mais relevante reside na natureza do negócio: o turismo está mudando seu foco da ocupação hoteleira para operar cada vez mais como um mercado de ativos imobiliários.
SANTO DOMINGO – Os mais de US$ 13 bilhões em compromissos de investimento no turismo anunciados pelo Ministério do Turismo em eventos internacionais como o FITUR 2026 demonstram a dimensão do ciclo de expansão que o setor está vivenciando.
Nesse contexto, destacam-se os mais de US$ 4 bilhões em projetos de desenvolvimento apresentados pela Asonahores durante o DATE 2026, com impacto direto na expansão da oferta turística e residencial do país.
Por trás do número agregado, existe uma rede de promotores imobiliários, cadeias internacionais e capital financeiro que opera com uma lógica diferente, que transcende a construção de quartos: estruturam territórios onde hotéis, moradias e residências privadas coexistem sob o mesmo esquema de investimento.
Essa mudança ocorre em um país que possui mais de 90.000 quartos de hotel e mais de 1.000 estabelecimentos, segundo registros da Asonahores e relatórios do setor, além de milhares de unidades residenciais ligadas ao turismo, que nem sempre são contabilizadas no inventário tradicional.
Embora a chegada de visitantes mantenha uma tendência de alta, com mais de 10 milhões de turistas em 2025, segundo dados do Banco Central, a ocupação hoteleira moderou-se para cerca de 75%, de acordo com registros do Instituto Nacional de Estatística e análises do setor.
Nesse cenário, a venda de ativos imobiliários surge como um mecanismo para garantir retornos desde os estágios iniciais do projeto.
A mudança de modelo
O surgimento de vilas, apartamentos turísticos e residências ligadas a marcas hoteleiras, que combinam a propriedade imobiliária com serviços de hotelaria, introduz um modelo híbrido em que a receita não depende exclusivamente da ocupação, mas da venda de unidades.
O conceito de “residências de marca” nem sempre é mencionado no debate público local, mas está no cerne dessa transformação.
Na República Dominicana, esse modelo começou a se consolidar como um dos segmentos mais dinâmicos do turismo imobiliário, conforme publicado em veículos especializados como El Inmobiliario. Diferentemente do esquema tradicional, baseado em ocupação e rotatividade de hóspedes, essas estruturas permitem que os incorporadores capturem valor com a venda de ativos, mantendo fluxos operacionais vinculados ao turismo.
Este modelo não se limita a empreendimentos de ultraluxo. Simultaneamente, surgiram projetos direcionados a investidores individuais que adquirem unidades para aluguel turístico, em esquemas geridos por operadores privados.
Empresas como a Noval Properties e a Cruise On Land desenvolveram esse segmento, expandindo o alcance do turismo imobiliário para além de residências de marca.
A isso se soma a entrada de capital estrangeiro em extensos projetos de urbanização, como os promovidos pela Inmobiliaria Huacachina, que refletem uma expansão do modelo para novas áreas do território.
Playa Grande: o caso mais recente
O Playa Grande Golf & Ocean Club, projeto idealizado pelo jogador de beisebol Alex Rodriguez em Playa Grande, Río San Juan, representa um investimento de US$ 1 bilhão e combina hotel, vilas e apartamentos de luxo em um único empreendimento, segundo informações divulgadas pelo Ministério do Turismo. É o exemplo mais claro e recente dessa mudança.
Segundo Mitur, o plano inclui "quartos de hotel e imóveis residenciais", integrando ambos os componentes em um mesmo modelo e contemplando mais de 500 unidades entre residências privadas e ofertas hoteleiras, de acordo com dados divulgados no anúncio oficial do projeto.
O projeto também inclui infraestrutura complementar, como um aeroporto privado, projetado para facilitar o acesso de clientes com alto poder aquisitivo, de acordo com informações divulgadas no próprio anúncio oficial.
O terminal, voltado para a aviação executiva, envolveria um investimento estimado em cerca de US$ 40 milhões, e sua construção e operação seriam de responsabilidade do setor privado, sob autorização e supervisão do Estado.
O complexo está estruturado em torno do Amanera, operado pela marca internacional Aman, que introduz um dos elementos centrais do novo modelo: a parceria entre o desenvolvimento imobiliário e marcas de luxo globais.
O resultado, além de um destino turístico de alto padrão, é um portfólio exclusivo de ativos, com propriedades que podem ser vendidas, utilizadas ou integradas em esquemas de aluguel gerenciado.
Além de sua escala, o Playa Grande Golf & Ocean Club ilustra o padrão de turismo que está sendo cada vez mais estruturado como uma plataforma para o desenvolvimento imobiliário.
Quem compra: o turista-investidor
Essa mudança de produto também implica uma mudança na demanda. A oferta inclui vilas à beira-mar, apartamentos de luxo e residências de marca, voltadas para compradores internacionais de alto poder aquisitivo. Ela não atende ao perfil do turista tradicional de resorts com tudo incluído, nem mesmo em sua versão de luxo.
Esta oferta destina-se a investidores individuais ou familiares que adquirem imóveis para utilização parcial e rentabilidade, em muitos casos no âmbito de esquemas geridos por cadeias hoteleiras.
Este perfil permite aos promotores imobiliários garantir liquidez antes da conclusão do projeto, enquanto o comprador obtém acesso a um ativo que combina uso pessoal e potencial de rendimento.
Os atores do sistema
O modelo se baseia em três camadas: na base estão as incorporadoras que controlam grandes extensões de terra. No leste, o Grupo Puntacana e a Cap Cana estruturam projetos onde infraestrutura, hotéis e residências convergem.
A estes juntam-se grupos com origem hoteleira que evoluíram para modelos mistos, como o Grupo Piñero e o Grupo Martinón.
O segundo nível é ocupado por operadores internacionais, como Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts e Club Med, que participam de projetos que integram residências de marca, contribuindo com gestão, posicionamento e demanda.
O terceiro nível é o capital financeiro. Fundos internacionais, escritórios familiares e financiamento local têm apoiado o crescimento: somente em 2025, o crédito para o setor de turismo ultrapassou RD$ 61 bilhões, segundo dados do sistema financeiro dominicano.
O papel do Estado
O Ministério do Turismo, chefiado pelo Ministro David Collado, tem promovido ativamente a atração de investimentos internacionais, anunciando compromissos de investimento multimilionários em eventos como a FITUR.
Ao mesmo tempo, o desenvolvimento de infraestrutura, como aeroportos, acesso rodoviário e serviços, facilitou a viabilidade de projetos imobiliários turísticos de grande escala, como o caso já mencionado de Playa Grande, onde a incorporação de um aeroporto privado responde a essa lógica: reduzir as dificuldades de acesso para segmentos de alto valor e aumentar a competitividade do ativo.
Dinheiro: investimento estrangeiro e uma mudança de modelo
O fluxo de capital confirma que a mudança não é meramente conceitual. Segundo o Banco Central, o investimento estrangeiro direto atingiu US$ 5.032,3 milhões em 2025, o nível mais alto já registrado pela economia dominicana, com um crescimento anual de 11,3%.
Desse total, o turismo representou 26,3% dos fluxos, o equivalente a cerca de US$ 1,323 bilhão, enquanto o setor imobiliário capturou 15,7%, um adicional de US$ 790 milhões.
O próprio Banco Central indicou que a expansão da atividade imobiliária está "estreitamente relacionada ao aumento do turismo", uma ligação que, na prática, articula ambos os setores dentro da mesma lógica de investimento.
Juntos, o turismo e o setor imobiliário absorveram mais de 40% do investimento estrangeiro direto que entrou no país em 2025, consolidando-se como o principal eixo de atração de capital estrangeiro.
Esses dados não apenas destacam a importância do setor, mas também ajudam a explicar sua transformação em um contexto no qual o turismo continua sendo um dos principais geradores de divisas do país.
Não opera isoladamente como um setor de serviços, mas sim como uma plataforma para o desenvolvimento, financiamento e comercialização de ativos imobiliários vinculados ao território.
Segundo o Banco Central, o setor gera mais de US$ 8,5 bilhões em receita anualmente, com mais de 11 milhões de visitantes em 2025 e projeções que apontam para quase 12 milhões em 2026.
Mas o fluxo turístico é agora apenas uma parte da equação, já que o crescimento do investimento estrangeiro direto no turismo e a expansão do financiamento bancário refletem a mudança: o setor também funciona como uma plataforma para a estruturação e comercialização de ativos imobiliários.
Território como ativo financeiro
A expansão do turismo dominicano já não se organiza apenas com base em destinos, mas sim em territórios com unidades de investimento que combinam terrenos, infraestruturas e ativos imobiliários.
Regiões como Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande e Punta Bergantín concentram projetos que combinam desenvolvimento hoteleiro, residencial e de infraestrutura, em linha com os polos priorizados pelo Ministério do Turismo em sua estratégia de diversificação do setor.
Punta Cana e Bávaro concentram o maior volume de investimento privado; Miches surge como um empreendimento planejado com a participação de redes internacionais; Pedernales avança como um projeto impulsionado pelo Estado; e Punta Bergantín se configura como um modelo misto público-privado no norte, enquanto Playa Grande está em fase de desenvolvimento.
Na prática, esse padrão sugere que o desenvolvimento do turismo não apenas acompanha a demanda, mas também a organiza territorialmente, integrando terra, infraestrutura e capital em um mesmo esquema de investimento.
É importante destacar que, embora muitos desses empreendimentos estejam localizados em áreas de baixa densidade ou de difícil acesso, sua viabilidade depende da expansão da infraestrutura e da conectividade, como comprovam os projetos que incorporam novas vias de acesso ou instalações aeroportuárias.
Uma indústria em transição
O volume de investimento, a arquitetura dos projetos e a composição do capital apontam na mesma direção: o turismo dominicano continua a crescer como um setor de serviços, mas sua dinâmica interna revela a integração progressiva com o mercado imobiliário e financeiro.
Uma nova camada em que os fluxos de investimento, a expansão territorial e a diversificação da oferta respondem não só à procura turística, mas também à construção de ativos.
Nesse processo, áreas como Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande e Punta Bergantín estão se consolidando não apenas como destinos, mas como espaços onde convergem terra, capital e projeção de valor.
As evidências disponíveis, desde dados sobre investimento estrangeiro até a estrutura de novos empreendimentos, sugerem que o setor opera sob uma lógica ampliada, na qual não se trata apenas de receber visitantes, mas também de estruturar a propriedade.
E nessa transição, o turismo dominicano começa a ser definido menos pela quantidade de quartos que oferece e mais pelos recursos que consegue criar.
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