SANTO DOMINGO- A advogada Arlina Espaillat, especialista em direito imobiliário, reconheceu que a Lei de Locação de Imóveis e Despejos, promulgada na República Dominicana, busca um equilíbrio entre proprietário e inquilino, especialmente em casos de despejo.
Em entrevista ao programa La Ventana de El Inmobiliario, ela explicou que, anteriormente, segundo a lei de 1955, o despejo era um processo “odioso, longo e injusto” para o proprietário de um imóvel, fosse ele residencial ou comercial.
O especialista indicou que, com a entrada em vigor da nova lei, os prazos serão mais curtos, haverá no máximo três audiências e o juiz deverá determinar o "pagamento imediato".
Ele explicou que, anteriormente, o processo de despejo era imediatamente interrompido se o inquilino regularizasse os pagamentos, independentemente de seu histórico de inadimplência. Isso não será mais possível sob as novas regulamentações.
“No momento em que você o ameaçasse e dissesse: ‘Por favor, me pague, regularize a situação ou entrarei com um processo de despejo’, esse inquilino imediatamente regularizaria a situação e o processo desmoronaria. Mas talvez você não estivesse interessado em continuar com esse inquilino porque ele já era um mau pagador, já havia um relacionamento deteriorado, um padrão de descumprimento, e você queria rescindir o contrato”, começou ele a explicar.
A corretora de imóveis acrescentou que isso não acontecerá mais. “Como proprietária, estou lhe notificando. Você tem 10 dias para quitar o saldo devedor. Se não pagar dentro desse prazo, poderei dar início ao processo de despejo. Mesmo que o inquilino pague o saldo após o prazo, o que não acontecia antes, o processo não será arquivado e o juiz é obrigado a decidir a favor do pagamento em dia”, explicou ela.
Ele acrescentou que a ordem de despejo constitui um título executável, que permite, processualmente, o despejo do inquilino e a cobrança da dívida existente.
À luz dessas mudanças, Espaillat considerou que a nova lei deu uma contribuição significativa, pois substitui regulamentações obsoletas e permitirá maior segurança jurídica no país.
“Tínhamos uma lei desatualizada de 1955. Ela poderia ter sofrido muitas outras alterações, mas, em geral, traz contribuições significativas que proporcionam maior segurança, modernizam e protegem mais o setor”, comentou ele.
Em transações imobiliárias, dois mais um
O especialista indicou que, para imóveis residenciais, o valor máximo do adiantamento é equivalente a dois meses de aluguel mais um mês de caução. Já para imóveis comerciais, esse ponto fica a critério de cada interessado.
Com esse quadro regulatório, que aguarda apenas sua publicação oficial no Diário Oficial da Magistratura para entrar em vigor, ele considerou que uma contribuição significativa foi feita em benefício do inquilino.
“Já havia uma falta de controle. Havia pessoas que cobravam quatro depósitos mais um mês de aluguel, três depósitos mais um mês de aluguel… Não havia nenhuma regra estabelecida, mas sim a prática usual no mercado”, disse ele.
Em relação ao progresso, ele especificou que a lei estabelece quem deve pagar a comissão ao corretor de imóveis, que é, na verdade, a pessoa que o contratou. No entanto, esclareceu que a lei não fixa uma porcentagem de comissão, deixando esse aspecto em aberto.
Por outro lado, ele salientou que as despesas legais do contrato e a legalização notarial, que antes eram pagas pelo inquilino, passarão a ser divididas igualmente entre as partes, em partes iguais (50/50).
Aumento do preço do aluguel
O consultor imobiliário assegurou que outra contribuição é a regulamentação do aumento do preço dos aluguéis, fixado em um máximo de 10%, sem poder ultrapassar esse valor, seja em pesos dominicanos ou em dólares.
No entanto, ele considerou que uma porcentagem menor deveria ter sido definida para aluguéis em dólares, levando em conta a diferença na inflação. Nesse sentido, ele estimou que 3% ou, no máximo, 5% teriam sido apropriados.
Limitações da lei: aluguéis de curta duração
A advogada reconheceu que a lei não aborda o fenômeno dos aluguéis de curta duração, que está em constante crescimento na República Dominicana. No entanto, ela acredita que a estrutura desenvolvida “é muito melhor do que a que tínhamos antes”.
Uma mensagem para os agentes imobiliários
Para concluir, Arlina Espaillat incentivou os corretores de imóveis a continuarem se capacitando, mantendo-se informados e aprimorando suas habilidades. Ela também enfatizou a importância de criar contratos sólidos para proteger ambas as partes.
“Informação é poder. Portanto, se me considero uma consultora, devo saber o máximo possível. E como eu disse, não sou obrigada a saber tudo, mas sou obrigada a saber onde obter informações confiáveis”, explicou ela.
Durante seu discurso, ela revelou que os contratos de aluguel nem sempre são tratados por advogados, já que os corretores de imóveis utilizam modelos – sejam eles baixados da internet ou já disponíveis – para negociar o acordo entre o proprietário e o inquilino.
Diante desse cenário, ele questionou o nível de compreensão dos agentes em relação a cada cláusula do contrato. Embora se perguntasse se eles realmente haviam entendido todos os pontos descritos no documento, ele deixou uma ideia clara diante dessa realidade: "Não há segurança jurídica, nem qualquer garantia quanto à intenção das partes", concluiu.
