SANTO DOMINGO– 21 de novembro de 1958 foi a data em que a Lei 5038 sobre Condomínios na República Dominicana. Quase 67 anos se passaram desde então, tornando-a uma lei que não prevê as situações atuais do setor imobiliário.
A revelação foi feita pelo advogado Israel López durante uma entrevista no programa “La Ventana de El Inmobiliario”, onde ele reconheceu que esse marco legal precisa urgentemente de reforma.
O especialista em direito imobiliário argumentou que um dos aspectos mais importantes da atualização da lei deveria ser a busca por soluções práticas e ágeis para os conflitos cotidianos entre vizinhos.
Além de incorporar figuras modernas, ele enfatizou que não é razoável que uma disputa sobre ruídos incômodos exija um tribunal, advogados e audiências, quando poderia ser resolvida pela administração do condomínio.
“É inaceitável que, para resolver uma situação como esta, tenhamos que ocupar um tribunal, contratar advogados, esperar por audiências, prazos, adiamentos e atrasos judiciais. Em outras palavras, acredito que seja um processo muito longo e burocrático para resolver um conflito que, talvez, pudesse ser resolvido de outra forma, um pouco mais simples, por meio da administração pública”, explicou ele.
Outra observação feita por López foi que esta lei, composta por 44 capítulos, carece de uma seção introdutória e de um preâmbulo para fornecer contexto. Além disso, ele observou que também não inclui considerandos.
Ação judicial contra “proprietários inadimplentes”
Israel López explicou que a lei estabelece um procedimento "claro" para a cobrança de taxas condominiais em atraso. Ele detalhou que, por meio de uma reunião, o apartamento inadimplente pode ser identificado e o proprietário notificado do atraso e do valor devido.
“Se eles ignorarem isso, então um privilégio será registrado junto à jurisdição imobiliária, no registro de títulos, sobre aquela propriedade em favor do consórcio de proprietários”, destacou ele.
O advogado acrescentou que, se o proprietário continuar sem pagar a dívida mesmo após notificação, a associação de moradores está autorizada a iniciar um processo de execução hipotecária. Esse procedimento, realizado em nome do condomínio, pode culminar na venda pública do imóvel para recuperar o valor devido.
Ao discutir o corte de serviços, o especialista foi muito claro em sua explicação. Ele indicou que, embora "possa ser feito", é algo que "não deve ser feito" porque é ilegal.
“A questão do corte de serviços não deveria ser... Aliás, existe uma decisão do Tribunal Constitucional que afirma que os serviços não devem ser cortados porque são direitos fundamentais: o direito à água e o direito à eletricidade. Assim que os serviços são cortados, o gozo, o uso e a posse da propriedade são perdidos”, explicou ele.
Diante desse cenário, o advogado comentou que a alternativa legal para resolver conflitos por falta de pagamento —relativos a serviços — envolve iniciar um processo judicial “longo, complexo e custoso”
“Para encontrar uma solução para o seu problema, você precisa passar por um longo processo legal, pois tem que contratar advogados e esperar pelos prazos. Enquanto isso, precisa desembolsar uma quantia significativa de dinheiro para iniciar o processo, além de aguardar audiências e adiamentos. Em outras palavras, são processos demorados. Os processos judiciais são traumáticos na República Dominicana”, lamentou.
Como lidar com roubo de fundos em condomínios
Outro tema abordado durante a entrevista, conduzida por Ana María Ramos, diretora do El Inmobiliario, foi a irregularidade e o desvio de fundos na administração de condomínios.
Em casos de roubo, o especialista em direito imobiliário explicou que o primeiro passo é a associação de proprietários convocar uma reunião ou assembleia para identificar e documentar as irregularidades.
Assim que um problema for detectado, deve-se solicitar uma prestação de contas detalhada sobre como os recursos foram gerenciados. Se o uso dos fundos não for justificado, uma denúncia pode ser apresentada aoMinistério Público para investigação e apuração de responsabilidades.
Caso se comprove o desvio do dinheiro destinado à manutenção, o advogado argumentou que se configura o crime de "abuso de confiança", o que permite a instauração de um processo criminal.
Custo de manutenção: É suficiente?
Por fim, López abordou as taxas de manutenção no país. Inicialmente, afirmou que os valores atuais “são muito baixos”. No entanto, reconheceu que isso pode variar dependendo das características e serviços oferecidos.
Nesse sentido, o especialista explicou que cada condomínio deve considerar, além das despesas fixas, pelo menos mais 20% destinados à poupança da associação de proprietários.
“A realidade na República Dominicana é que os condomínios têm um déficit econômico, e é por isso que vemos muitos prédios muito negligenciados por fora”, disse ele.
O advogado destacou a necessidade de ajustar as taxas de manutenção, por meio de um aumento, a fim de garantir o bom estado dos serviços e a preservação dos imóveis, tanto para fins de locação quanto de venda.
Aluguel de curta duração na República Dominicana
Apesar dos anos que se passaram desde a sua promulgação, o advogado reconheceu que a Lei de Condomínios regulamenta a questão dos aluguéis de curta duração no país, como o Airbnb.
Ele explicou que, por meio de assembleias convocadas pelo consórcio, os proprietários podem estabelecer regulamentos para decidir se permitem ou não que seu condomínio opere com esse tipo de aluguel.
Nesse sentido, ele esclareceu que a incorporação explícita da questão dos aluguéis de curto prazo na lei ajudaria a resolver a ambiguidade existente no quadro regulatório.
Segundo o especialista, isso permitiria superar as dificuldades que muitos condomínios enfrentam para convocar assembleias e atualizar seus regulamentos, o que é fundamental para regulamentar esse modelo de negócio que está em plena expansão.
“Com a Lei 5038 de 1958, por meio dos regulamentos e decisões tomadas pela assembleia dos condomínios, podemos decidir se o condomínio aceita ou não aluguéis de curta duração, mas tudo dependerá da finalidade para a qual o empreendimento imobiliário foi construído”, disse ele.
Para saber mais sobre esta entrevista, convidamos você a assistir ao novo episódio de “La Ventana de El Inmobiliario”em nosso canal do YouTube.
