Uma conversa com Greg Smithies, da Fifth Wall, sobre os principais pontos abordados pela indústria na COP26
Retirado de TheRealDeal
No setor imobiliário, o conceito de sustentabilidade ainda não é a nova tendência. Mas se os mercados de capitais continuarem a exigir maior sustentabilidade e a aumentar a pressão sobre os portfólios com alta emissão de carbono, em breve poderá ser impossível para os proprietários manterem a rentabilidade sem adotar práticas sustentáveis.
No mês passado, muitos dos principais agentes e influenciadores da economia global reuniram-se com chefes de Estado e legisladores na conferência das Nações Unidas sobre mudanças climáticas, conhecida como COP26. Promessas foram feitas, discursos foram proferidos e declarações urgentes foram emitidas sobre a necessidade de enfrentar a crise climática. Mas surgiu alguma medida substancial que permita ao setor imobiliário, um dos principais responsáveis pelas mudanças climáticas, agir?
“Em eventos como este, haverá uma certa dose de retórica”, disse Greg Smithies, que co-lidera a equipe de tecnologia climática da Fifth Wall, uma empresa de capital de risco focada no setor imobiliário, e estava em Glasgow para a conferência. “No entanto, foram discutidas questões importantes e urgentes que precisam ser implementadas e que são mais relevantes para o nosso setor.”.
A Fifth Wall anunciou o investimento de mais de US$ 300 milhões em seu fundo de tecnologia climática, provenientes de empresas do setor como Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties e Ivanhoe Cambridge, além do fundo de pensão da Nova Zelândia. A empresa pretende destinar esse capital a companhias que desenvolvam e ampliem tecnologias capazes de descarbonizar o setor.
Encontrei-me com Smithies para entender o que surgiu da COP26 que poderia fazer a diferença para o setor imobiliário e quais pontos positivos ele encontrou em uma conferência que foi criticada como "só conversa, sem ação".
O setor imobiliário teve, de fato, voz ativa desta vez? Enviou executivos com poder para assinar cheques e capacidade de influenciar a tomada de decisões?.
Tradicionalmente, essas conferências não costumam ter muita representação da indústria. Mas, de todas as pessoas com quem conversei, cerca de metade era do setor, e seus cargos variavam de vice-presidente a executivos de alto escalão (nível C). Portanto, no geral, a exposição e a presença da indústria aqui foram muito maiores do que vimos em anos anteriores.
¿Quão substanciais foram as discussões? Foram mais focadas em "a mudança climática é uma ameaça existencial" ou em ações concretas, como "Vamos organizar algumas reuniões, vamos conversar com algumas empresas?"«
Os refrigerantes em sistemas de climatização e ar condicionado mais antigos são 10.000 vezes piores para o aquecimento global do que o CO2. Antes da COP26, vimos muitas novas regulamentações globais sobre refrigerantes. Também vimos regulamentações sobre o metano, que é de cinco a seis vezes pior para o aquecimento global do que o CO2. Nossos edifícios usam muito gás natural para aquecimento, então isso é muito importante para nós.
“Os edifícios valem menos se estiverem submersos ou em chamas.”.
Igualmente importante é o custo de capital. Quando pensamos em como todo o dinheiro flui para o setor imobiliário, ele vem de fundos soberanos, fundos de pensão, para fundos de fundos e, em seguida, para os mercados de capitais e para os REITs (Fundos de Investimento Imobiliário). Mas o que realmente impulsiona tudo são esses enormes fundos de pensão e fundos soberanos globais. E o que vimos após a COP25 foi um aumento exponencial no número dessas organizações que assumiram compromissos ESG ( Ambiental, Social e de Governança) , compromissos de carbono zero . Em última análise, veremos uma aceleração da tendência de que, se você tiver edifícios limpos e sustentáveis, seu custo de capital deverá diminuir.
Em 2020, Larry Fink,, surpreendeu a todos ao afirmar que sua empresa evitaria investimentos em companhias que " apresentassem alto risco relacionado à sustentabilidade ". Qual a versão mais recente dessa declaração?
Os dados mais recentes mostram que cerca de 40% do total de ativos sob gestão no mundo estão sendo investidos sob algum tipo de mandato ESG. Essencialmente, um em cada três dólares está sendo destinado a projetos limpos e sustentáveis. E isso considerando apenas o custo de capital.
Ao mesmo tempo, do ponto de vista da resiliência, os edifícios valem menos se estiverem submersos ou em chamas. Existem edifícios avaliados em US$ 326 trilhões, o que significa que eles geralmente representam o maior grupo de risco para o setor de seguros. O setor de seguros também está reformulando todos os seus modelos atuariais subjacentes para levar em conta o risco climático.
E esta é outra lição fundamental da COP: é muito difícil lucrar com um edifício se ele não puder ser segurado e, portanto, não puder ser alugado. Assim, as estimativas da COP indicam que, nos próximos 20 anos, aproximadamente US$ 14 trilhões em edifícios em todo o mundo se tornarão não seguráveis.
Outro ponto importante da discussão parece ter sido a criação de um quadro global para o comércio de carbono.
Em última análise, isso terá o maior impacto em nosso setor. A negociação de compensações e créditos de carbono tem sido muito isolada de certos mercados: existe um mercado na Califórnia, e Nova York está considerando criar um; a Europa tem seu próprio mercado. Nos mercados de capitais, é muito difícil ter contratos futuros para qualquer coisa se você tiver vários mercados distintos.
O que aconteceu logo no final da COP26 foi que os 190 países concordaram com uma estrutura básica que estabelecerá a capacidade de começarmos a padronizar esses ativos para que possamos ter um mercado global de carbono. Assim como a negociação de ações, entre a Bolsa de Valores de Londres e a Bolsa de Valores de Nova York.
