Por Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

¿Cómo funciona el sistema de alarma? ¿Dónde está la llave de paso general? ¿Dónde está la llave para abrir el gas? Estas preguntas repetitivas consumen tiempo valioso y frecuentemente llegan en momentos inoportunos. La creación de un manual del propietario completo para el inquilino no solo elimina estas ineficiencias sino que representa un diferenciador clave en un mercado inmobiliario cada vez más competitivo.

El valor estratégico de la información estructurada

El manual del propietario constituye una herramienta estratégica que previene daños causados por uso inadecuado, reduce consultas recurrentes y transmite profesionalismo. Las estadísticas indican que las propiedades con manuales detallados experimentan hasta un 30% menos incidencias relacionadas con mal uso, traduciéndose en menores costos de mantenimiento interno y mayor conservación del bien inmueble.

Componentes esenciales de un manual efectivo

Un manual verdaderamente útil debe incluir:

1. Información básica y de emergencia

• Datos completos del inmueble y contactos prioritarios.
• Ubicación de sistemas críticos (llaves de paso, paneles eléctricos)
• Protocolos específicos ante emergencias frecuentes

2. Sistemas e instalaciones

• Instrucciones de operación y mantenimiento preventivo
• Recomendaciones para maximizar eficiencia y vida útil

3. Información comunitaria

• Horarios de servicios y normas de convivencia
• Horarios tope para permitir el acceso de deliverys
• Directorios de servicios recomendados. Como farmacias, colmados, laboratorios.
• Calendarios de mantenimientos programados

4. Responsabilidades contractuales

• Distribución clara de responsabilidades entre propietario e inquilino
• Procedimientos para solicitar reparaciones

Del papel a la experiencia digital

El formato tradicional está siendo complementado por soluciones digitales que ofrecen:

• Accesibilidad permanente desde cualquier dispositivo
• Contenido multimedia explicativo
• Actualización centralizada e integración con sistemas de gestión

Plataformas como como Google Drive y Dropbox combinado con formularios representan alternativas económicas efectivas.

Beneficios tangibles para todas las partes involucradas

Para propietarios:

• Reducción de daños por uso inadecuado
• Disminución de consultas básicas
• Mayor adherencia a protocolos de mantenimiento

Para inquilinos:

• Experiencia mejorada desde el primer día
• Autonomía en la gestión cotidiana
• Acceso inmediato a información importante

Para agentes inmobiliarios:

• Diferenciación profesional en un mercado competitivo
• Menor dedicación a consultas repetitivas
• Evidencia tangible de compromiso con la calidad y la excelencia

Como crear un manual efectivo

Pasos básicos:

1. Documentar la propiedad: Recorrer el inmueble tomando fotos de los elementos importantes (medidores, paneles, válvulas).
2. Verificar información: Consultar con técnicos para confirmar instrucciones sobre sistemas complejos.
3. Usar lenguaje sencillo: Explicar todo de manera que cualquier persona pueda entenderlo, sin tecnicismos.
4. Organizar por importancia: Colocar primero lo que se usa con más frecuencia y las emergencias.
5. Incluir imágenes reales: Usar fotos de la propiedad específica, no imágenes genéricas.
6. Probar el manual: Pedir a alguien no familiarizado con la propiedad que lo revise para detectar vacíos.
7. Vincularlo al contrato: Mencionar el manual en el contrato de arrendamiento.

Adaptaciones necesarias según:

• El tipo de inquilino (familias, ejecutivos, estudiantes)
• El tipo de propiedad (apartamento, casa, local)
• Características especiales (piscina, jardín, sistemas automatizados)
• Condiciones climáticas de la zona (huracanes, lluvias, inundaciones,nevadas etc)

Un estándar de profesionalismo elevado

En un mercado inmobiliario cada vez más sofisticado, el manual del propietario para el inquilino ha pasado de ser un lujo a un estándar básico de profesionalismo. Aunque en República Dominicana no es habitual el uso de este manual, su implementación sistemática optimiza la gestión operativa mientras protege la inversión inmobiliaria y eleva significativamente la experiencia del cliente.

Como continuación natural del acta de entrega, el manual completa un ciclo documental necesario para quienes aspiran a posicionarse en los segmentos superiores del mercado inmobiliario dominicano.

Este artículo forma parte de la serie ‘Buenas Prácticas Inmobiliarias en RD’.

La autora es abogada inmobiliaria, empresaria inmobiliaria, CEO Echenique Group, Secretaria de la Junta Directiva AEI 2024-2026, realtor especializada en el sector inmobiliario dominicano e internacional.

Por Joan Féliz

Especial para El Inmobiliario

En muchas de las grandes metrópolis del mundo, el crecimiento urbano desordenado ha tenido una consecuencia tan clara como silenciosa: el éxodo de las familias del centro hacia las periferias. Es el caso de Nueva York, donde vivir en Manhattan —además de costoso— representa una lucha diaria contra el tráfico, la falta de espacio y el estrés urbano. Como respuesta, miles de personas han optado por establecerse en Long Island, Queens, Brooklyn o incluso Nueva Jersey, para luego viajar diariamente a sus trabajos en la ciudad.

Lo mismo ocurre en Ciudad de México, donde quienes buscan más espacio, seguridad y tranquilidad se han mudado a municipios como Cuautitlán, Texcoco o Ecatepec. En Lima, distritos como La Molina o Pachacámac han absorbido a quienes ya no toleran el caos vehicular y la densidad poblacional de zonas más céntricas. Estos fenómenos tienen un patrón común: ciudades que crecieron sin planificación efectiva, donde la verticalización acelerada no fue acompañada por un desarrollo proporcional de infraestructura ni servicios.

Santo Domingo no es la excepción

En los últimos años, nuestra capital ha experimentado una verticalización masiva que ha modificado su skyline y su lógica urbana. Lo que comenzó con proyectos puntuales de lujo se ha convertido en una avalancha de torres que reconfiguran barrios tradicionales como Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista o Serrallés. Donde antes vivía una familia en una casa de una planta, hoy habitan 40 o 50 familias en una torre de 10 a 20 niveles. Cada una con al menos un vehículo.

¿Modernidad o desorden disfrazado?

A simple vista, parecería una muestra de desarrollo: más viviendas, más inversión, más dinamismo. Pero al mirar de cerca, es evidente que el crecimiento vertical de Santo Domingo está ocurriendo de forma desconectada de una planificación urbana integral. Y eso tiene consecuencias.

El tránsito, por ejemplo, es uno de los efectos más visibles y críticos. La sobrepoblación vehicular en calles diseñadas para menor densidad ha colapsado vías importantes, incrementado los tapones y afectando la calidad de vida de todos, incluyendo a quienes viven en estas nuevas torres. Muchos proyectos se levantan con apenas 1.2 parqueos por unidad, en zonas donde cada familia tiene dos o más vehículos. Las calles, ya sin aceras funcionales, se convierten en extensiones de parqueo improvisado.

El Distrito se vacía… y se densifica

Curiosamente, mientras más torres se construyen, más familias de clase media y media alta deciden abandonar el Distrito Nacional en busca de una vida más tranquila, segura y menos congestionada. Se van a zonas como Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand o La Guáyiga, incluso hacia polos como Punta Cana o Jarabacoa. La capital, irónicamente, se queda con los vehículos… y sin los residentes estables.

Este fenómeno tiene profundas implicaciones urbanas y sociales. Se construye mucho, pero no necesariamente se habita con estabilidad. Muchas de las unidades terminan en esquemas de renta corta, con alta rotación, sin generar comunidades sostenibles ni tejido urbano real.

El espejismo del lujo vs. el déficit habitacional

Según el Banco Central, la construcción representa cerca del 10% del PIB dominicano, una cifra que evidencia el peso del sector en la economía. Sin embargo, este crecimiento no ha logrado reducir el déficit habitacional, que supera las 900,000 unidades, de las cuales más de 600,000 son déficit cualitativo y unas 300,000 cuantitativo, según la ONE y el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED.

Gran parte de las nuevas torres están dirigidas a un segmento premium, con precios que rondan los US$150,000 a US$350,000 o más. ¿Y el dominicano promedio? Queda fuera. El boom de la construcción no está resolviendo la necesidad más básica: acceso a vivienda digna para la mayoría.

Infraestructura rebasada, servicios colapsados

El Observatorio de Políticas Públicas de la UASD ha advertido que barrios como Naco, La Julia y Mirador Norte ya presentan saturación de redes sanitarias y eléctricas, mientras que el crecimiento poblacional sin respaldo de espacios públicos, zonas verdes, drenaje pluvial ni escuelas cercanas genera una ciudad incómoda y excluyente.

Los permisos de construcción han crecido año tras año. Solo en 2023, el MIVHED aprobó más de 1,700 licencias, muchas de ellas para proyectos multifamiliares verticales. Pero esa aceleración no ha sido acompañada de actualizaciones de planes de uso de suelo ni un rediseño vial que haga viable este crecimiento. El resultado: una ciudad en desequilibrio.

¿Y el rol de las autoridades?

El Ayuntamiento del Distrito Nacional y otras instancias municipales se han visto rebasadas por el ritmo del desarrollo. La Dirección de Planeamiento Urbano carece de un plan maestro actualizado, y muchas decisiones parecen responder más al interés del momento que a una visión de ciudad sostenible.

La falta de coordinación entre entidades como el INTRANT, Obras Públicas, CAASD y los cabildos ha hecho que las torres crezcan, pero sin aceras, sin accesos, sin drenaje, sin planificación.

Una ciudad para mirar, no para vivir

El skyline de Santo Domingo luce cada vez más imponente. Las torres, muchas de diseño impecable, captan la atención de inversionistas locales y extranjeros. Pero una ciudad no se mide solo por sus alturas, sino por la calidad de vida que ofrece a sus ciudadanos.

Hoy estamos frente a una oportunidad: corregir el rumbo antes de que sea tarde. Necesitamos políticas de planificación urbana modernas, participación de urbanistas en los procesos de aprobación, incentivos para desarrollos equilibrados y un enfoque más humano en la construcción de ciudad.

Conclusión: el problema no es la torre, es la improvisación

Construir hacia arriba no es un error. De hecho, en muchas ciudades se ha hecho con gran éxito. Pero ese éxito ha estado vinculado a una planificación consciente, con infraestructura, movilidad eficiente, servicios adecuados y visión a largo plazo.

En Santo Domingo todavía estamos a tiempo. La verticalización puede ser una aliada del desarrollo urbano… pero solo si se hace con responsabilidad, con datos, con liderazgo técnico y con una visión colectiva del futuro de la ciudad.

Por Raquel Salas

Especial para El Inmobiliario

La semana pasada, exploramos juntos el método GROW, una herramienta poderosa que puede guiarnos hacia nuestros deseos más profundos, tanto en lo profesional como en lo personal. Sin embargo, me gustaría ser un poco reiterativa hoy, porque sé que la procrastinación puede ser un enemigo silencioso que nos roba la paz y nos aleja de nuestras metas.

La procrastinación es algo que todos enfrentamos en algún momento de nuestras vidas. Puede manifestarse de muchas maneras: quizás dejas para mañana esa llamada a un cliente potencial que podría cambiar tu carrera, o tal vez pospones la actualización de tus estrategias de marketing, pensando que “hoy no es el día”. Pero, este comportamiento no solo afecta nuestra productividad; también puede generar un ciclo de estrés y ansiedad que impacta nuestra salud mental y emocional. Cuando postergamos tareas importantes, nos llenamos de culpa y frustración, lo que a su vez puede llevarnos a evitar aún más responsabilidades.

Por eso, considero importante que reconozcamos que la procrastinación no es solo un problema de gestión del tiempo; es un reflejo de nuestras creencias y emociones. Muchas veces, el miedo al fracaso o a la crítica nos paraliza y nos lleva a evitar la acción. Pero aquí está la clave: es precisamente en la acción donde encontramos el crecimiento y la oportunidad.

Quiero invitarte a que, si no lo has hecho, leas o releas el artículo del domingo pasado sobre el método GROW. Este enfoque no solo es un antídoto para la procrastinación, sino que también es un mapa que te guiará hacia tus sueños.

Para no mantenerte en ese bucle de posponerlo todo, es vital rodearte de un entorno que fomente la acción. Comparte tus metas con colegas o amigos que te apoyen y te motiven a seguir adelante. La rendición de cuentas puede ser un poderoso aliado en la lucha contra la procrastinación. Te invito a describir tener a alguien que te pregunte cómo va tu progreso, alguien que celebre contigo cada pequeño logro. Estas prácticas no solo te ayudarán a mantenerte enfocado, sino que también te recordarán que cada paso cuenta.

La procrastinación no solo afecta tu carrera; también puede tener un impacto profundo en tus relaciones personales y tu bienestar emocional. Cuando tomas acción, no solo estás avanzando en tu carrera inmobiliaria, sino que también estás invirtiendo en ti mismo y en tu futuro. Cada vez que decides actuar, estás enviando un mensaje poderoso a tu interior.

Así que, este es el momento de dejar atrás la procrastinación y dar ese primer paso hacia tus metas y proyectos. Como bien dice la famosa canción de Queen, «I want it all, and I want it now». La acción es el puente entre tus metas y tu realidad. No permitas que la procrastinación te detenga.

La autora es relacionista pública de los desarrollos Mystiq, CEO y fundadora de Reenfoque Positivo y Equilibrio Inmobiliario, directora del Grupo de Medios RP, coach integrativa para el desarrollo personal y conferencista motivacional certificada por John Maxwell Leadership. Además, es directora del programa formativo para agentes inmobiliarios «Time To Grow» y autora de los libros «Antes de Decir que Sí» y «Tiempo para Mí».

Por Indhira Desangles

Especial para El Inmobiliario

Cada vez que visito un nuevo desarrollo —sea una nave industrial, un edificio de oficinas o un centro comercial— hay una palabra que ya no falta en la presentación: «sostenible». Lo escuchamos en todos lados: que si el edificio tiene certificación LEED, que si usa materiales reciclados, que si cuenta con paneles solares. Pero como alguien que trabaja en el mundo del real estate comercial todos los días, debo decirlo con franqueza: no todo lo que se pinta de verde realmente lo es, y mucho menos genera retorno.

En latinoamérica —y cada vez más en República Dominicana—, la tendencia de la construcción sustentable ha llegado con fuerza, pero también con matices. En algunos casos, se ha convertido en una etiqueta de marketing. En otros, es una estrategia clara de diferenciación y eficiencia que impacta directamente la rentabilidad de un proyecto. La clave está en distinguir una cosa de la otra.

¿Que si está funcionando?

He tenido la oportunidad de representar propiedades con paneles solares bien integrados, sistemas de recolección de agua pluvial y estructuras diseñadas para optimizar el consumo energético. Esos proyectos, más allá de su impacto ambiental, atraen a inquilinos mejor perfilados: multinacionales que tienen compromisos ESG, empresas logísticas que buscan reducir costos operativos, o retailers que necesitan alinearse con sus marcas madre globales.

En República Dominicana, ya estamos viendo ejemplos concretos. Proyectos como zona franca Las Américas, donde la planta de Hayco obtuvo la certificación LEED Platinum, y DP World Logistics Center, están apostando por modelos de eficiencia y sostenibilidad. Incluso algunos edificios corporativos en Santo Domingo están implementando prácticas LEED y tecnologías de reducción de huella energética.

Entre los casos más representativos:

• Ágora Mall, el primer centro comercial de Centroamérica y el Caribe con certificación LEED Plata, gracias a su domo que maximiza la luz natural y sus sistemas de eficiencia hídrica y energética.
• La sede del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en Santo Domingo, con certificación LEED Platinum, que incorpora soluciones de última generación en eficiencia ambiental.
• La planta de Hayco en Las Américas, un modelo de sostenibilidad industrial, con paneles solares, iluminación LED, materiales locales y sistemas de recolección de aguas.
• Edificio corporativo Vista 3.11, en el sector Bella Vista, diseñado bajo criterios de sostenibilidad con fachada ventilada, paneles solares, reutilización de aguas grises, y actualmente en proceso de obtener certificación LEED. Este edificio representa el nuevo estándar para espacios de oficinas premium que buscan atraer empresas conscientes del triple impacto: económico, social y ambiental.

En el caso de naves industriales, un diseño inteligente que maximiza ventilación natural y reduce el uso de iluminación artificial puede representar ahorros de hasta un 30% en costos operativos. Y cuando el ocupante ahorra, el propietario gana lealtad y menor rotación.

¿Y los de adorno?

También he visto lo contrario. Proyectos que usan palabras como «eco» o «verde» en sus nombres, pero no ofrecen más que un par de plantas decorativas y una promesa vaga de «compromiso ambiental». Lo peligroso de esto no es solo el greenwashing, sino la falta de visión estratégica. En estos casos, la «sustentabilidad» no agrega valor al activo ni atrae un perfil distinto de inquilino.

¿Es rentable invertir en sustentabilidad?

Desde mi experiencia en el sector, sí lo es… pero solo cuando se hace con intención, diseño y foco financiero. Un edificio verdaderamente sustentable puede tener una plusvalía más estable, menor vacancia y costos operativos reducidos, lo que lo hace más atractivo tanto para arrendatarios como para compradores institucionales.

En República Dominicana, ya comenzamos a ver ciertos incentivos a la eficiencia energética, sobre todo en alianzas público-privadas. Y si bien aún falta camino por recorrer en políticas de construcción verde, el interés de desarrolladores extranjeros y fondos de inversión por proyectos sostenibles está creciendo, especialmente en zonas estratégicas como Punta Cana, Santo Domingo Oeste y Este, donde se desarrollan parques industriales con visión a largo plazo.

¿Cuándo debes pensar en la certificación LEED si estás desarrollando un proyecto?

La respuesta es: desde el día uno. Si estás en fase de diseño conceptual o anteproyecto, ya puedes (y debes) considerar la posibilidad de certificar tu edificio LEED. ¿Por qué? Porque muchos de los criterios LEED —orientación solar, tipo de materiales, ventilación cruzada, consumo energético y eficiencia del agua— se integran desde el diseño arquitectónico, no se improvisan al final.

¿Qué necesitas para aplicar?

• Un equipo de diseño y construcción familiarizado con los requisitos LEED.
• Un consultor o especialista en sostenibilidad que guíe el proceso desde el inicio.
• Compromiso con la eficiencia y la calidad, tanto en planificación como en ejecución.
• Documentación clara, mediciones, y cumplimiento de los créditos LEED establecidos según la versión y tipo de proyecto (nueva construcción, core & shell, interiores, etc.).

Además del impacto ambiental, la certificación LEED mejora el posicionamiento de tu proyecto, aumenta su valor percibido, y te diferencia en un mercado cada vez más competitivo.

En resumen, la sustentabilidad no es una moda. Es un nuevo estándar. Pero hay que saber diferenciar entre los proyectos que solo quieren verse bien en redes y aquellos que están verdaderamente diseñados para ser eficientes, generar ahorro y cuidar el entorno. Como inversionistas, corredores o desarrolladores, tenemos la responsabilidad de hacer las preguntas correctas y empujar al sector hacia un futuro más rentable y más verde.

La autora es : Realtor comercial, con más de 20 años de experiencia en bienes raíces comercial y corporativo en la República Dominicana.