Héctor Alies Rivas, een expert in vastgoedrecht, verklaarde in een reactie aan deze publicatie dat de opkomst van Airbnb, dat in de Dominicaanse Republiek niet gereguleerd is, "interessante juridische vragen oproept over de reikwijdte van eigendomsrechten, verhuur en het leven in appartementencomplexen. De kwestie gaat verder dan zaken van samenleven en vereist een analyse van het lot van de rechten van appartementseigenaren", aldus Rivas.
SANTO DOMINGO.- Met betrekking tot de problemen die het model van kortetermijnverhuur in sommige gebouwen in het land veroorzaakt, waarover El Inmobiliario deze week bericht, delen we met onze lezers de inhoud van Wet 5038 betreffende appartementsgebouwen, aangenomen op 21 november 1958.
Héctor Alies Rivas, een expert in vastgoedrecht, verklaarde in een reactie aan deze publicatie dat de opkomst van Airbnb, dat in de Dominicaanse Republiek niet gereguleerd is, "interessante juridische vragen oproept over de reikwijdte van eigendomsrechten, verhuur en het leven in appartementencomplexen. De kwestie gaat verder dan zaken van samenleven en vereist een analyse van het lot van de rechten van appartementseigenaren", aldus Rivas.
Hij gaf aan dat de regels van een appartementencomplex dit soort verhuur niet verbieden en dat een huiseigenaar het recht heeft om zijn of haar woning te verhuren voor de tijd en het bedrag dat hij of zij passend acht, omdat hij of zij daarmee gebruikmaakt van de eigendomsrechten.
Hij benadrukte echter dat artikel 4 van Wet 5038 betreffende appartementsrechten bepaalt dat elke eigenaar, voor het genot van zijn exclusieve eigendom, de gemeenschappelijke zaken vrijelijk mag gebruiken naar eigen goeddunken, zonder afbreuk te doen aan de rechten van de andere eigenaren.
"Tenzij anders overeengekomen, mag elke eigenaar, voor het genot van zijn exclusieve eigendom, de gemeenschappelijke elementen vrijelijk gebruiken voor het beoogde doel, onverminderd de rechten van de andere eigenaren. Zij zijn verplicht naar rato bij te dragen aan de kosten voor het behoud, onderhoud, reparatie en beheer van de gemeenschappelijke elementen. Bij afwezigheid van een andere overeenkomst is deze bijdrage naar rato van de waarde van de gemeenschappelijke delen van het eigendom, rekening houdend met hun grootte en ligging. Het percentage dat is vastgesteld in de statuten die moeten worden geregistreerd wanneer het eigendom onder de regeling van deze wet valt, kan alleen worden gewijzigd met unanieme instemming van alle belanghebbenden," aldus het bovengenoemde artikel.
Verder voerde hij aan dat, volgens artikel 7 van de bovengenoemde wettelijke bepaling, het door de Algemene Regels voor Kadastrale Opmetingen vastgestelde formulier voor de beschrijving van een appartementseenheid de bestemming van elke sector aangeeft.
"Elke eigenaar is verplicht, op eigen kosten, zorg te dragen voor het onderhoud en de reparatie van zijn eigen appartement, flat, woning of bedrijfspand. Hij mag geen vernieuwingen of wijzigingen aanbrengen die de veiligheid of esthetiek van het gebouw of de gemeenschappelijke voorzieningen kunnen aantasten; noch het pand gebruiken voor andere doeleinden dan die welke in de bouwvoorschriften zijn vastgelegd, en in geval van twijfel, voor die welke door de aard van het gebouw en de locatie ervan moeten worden aangenomen; noch de rust van de buren verstoren of activiteiten uitvoeren die in strijd zijn met de goede zeden en moraal of die de veiligheid van het pand in gevaar brengen," bepaalt artikel 7.
Artikel 6 luidt: "Iedere eigenaar mag het appartement, de wooneenheid, de woning of het pand dat hem toebehoort verkopen, verhypothekeren of op enige andere wijze verpanden of verhuren, zonder dat daarvoor de toestemming van de anderen nodig is.".
Artikel 9 benadrukt: “Met het oog op het goede beheer en het genot van de gemeenschappelijke zaken en louter door het feit dat het eigendom is georganiseerd op de wijze zoals bepaald in deze wet, vormen alle eigenaren van de verdiepingen, appartementen, woningen en ruimten van het gebouw verplicht en van rechtswege een consortium met rechtspersoonlijkheid, dat jegens derden en jegens de eigenaren zelf optreedt als wettelijke vertegenwoordiger van alle eigenaren via een beheerder. De bevoegdheden van het consortium van eigenaren, zelfs bij het vaststellen of wijzigen van de regels, zijn beperkt tot de collectieve toepassingsmaatregelen die uitsluitend betrekking hebben op het genot en het beheer van de gemeenschappelijke zaken.”.
Artikel 10 legt verder uit: “De vereniging van eigenaren kan de bestaande statuten vervangen of aanvullen of wijzigen, wat bindend is voor alle eigenaren en hun rechtsopvolgers. De statuten of wijzigingen daarvan, alsmede de uitzonderingsafspraken bedoeld in de artikelen 3, 4 en 8, zijn echter niet bindend voor rechtsopvolgers in het bijzonder en niet afdwingbaar jegens derden, tenzij een kopie ervan is gedeponeerd bij het kantoor van de betreffende registerhouder en is vermeld op de achterzijde van de originele eigendomsakte en de bestaande kopieën.”.
Artikel 12 luidt: “Beslissingen van de vereniging van eigenaren zijn bindend indien zij zijn aangenomen met een meerderheid van stemmen van alle belanghebbenden in naar behoren bijeengeroepen vergaderingen. Elke eigenaar heeft recht op een aantal stemmen dat evenredig is aan het belang van zijn rechten in het onroerend goed, welke op gebruikelijke wijze worden vastgesteld bij de registratie van het onroerend goed overeenkomstig deze wet. Dit stemrecht kan alleen worden gewijzigd met unanieme toestemming van alle eigenaren. Een drie derde meerderheid van de stemmen van de eigenaren en een gewone meerderheid van dezelfde stemmen is vereist om bepalingen van het reglement vast te stellen, te wijzigen of te vervangen waarvoor deze wet of het oorspronkelijke reglement geen unanieme toestemming van de eigenaren vereist.”.
Artikel 15: “De beheerder vertegenwoordigt, ongeacht de wijze van zijn benoeming, de vereniging van eigenaren, hetzij als eiser, hetzij als verweerder, en zelfs tegen individuele eigenaren. Hij heeft de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering van eigenaren nodig om als eiser of appellant op te treden. De beheerder handelt namens de vereniging van eigenaren, zonder de naam van elke eigenaar te hoeven noemen.”.
Wat de bevoegde instantie betreft, bepaalt artikel 17: "Geschillen die tussen de eigenaren kunnen ontstaan met betrekking tot het beheer en het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het onroerend goed, of met betrekking tot de interpretatie of uitvoering van de reglementen, vallen onder de bevoegdheid van de grondrechtbank. Evenzo is de grondrechtbank bevoegd om kennis te nemen van alle andere geschillen die voortvloeien uit de toepassing van deze wet.".
