De nieuwe bouwkaart schetst een Groot-Santo Domingo in transformatie, waar woningbouw, stille verdichting en sociaaleconomische verschillen tussen sectoren door elkaar lopen.
SANTO DOMINGO – Voor het eerst in jaren laat de bouwsector in de metropoolregio een ander, preciezer en geografisch meer gefocust beeld zien. Bepaalde wijken zijn epicentra van bouwactiviteit geworden, terwijl andere wijken zich in een ander tempo ontwikkelen.
Dit blijkt uit deel II van het rapport van het Register (ONE), dat ons een ongebruikelijk gedetailleerd beeld geeft van een stadsplan in transformatie, waar woningbouw, stille verdichting en sociaaleconomische verschillen tussen sectoren door elkaar lopen.
Op basis van deze gegevens onderzoekt dit rapport de meest actieve buurten, beschrijft het waarom er zoveel beweging is en hoe hun eigen sociale structuur deze groei beïnvloedt en erdoor wordt beïnvloed.
Het eerste dat opvalt bij het gedetailleerd lezen van het rapport, is dat de stedelijke groei in de metropoolregio Santo Domingo niet uniform. Vier wijken vallen op door hun bouwactiviteit: Los Frailes, Los Guaricanos, Piantini en La Grúa. Elk van deze wijken vertelt een ander verhaal over ontwikkeling, ongelijkheid en sociale transformatie.
De middelsten duwen een stille reus weg
Volgens de Siempre Adelante Foundation behoort 80% van de bevolking van Los Frailes tot de lagere middenklasse en 18% tot de meest kwetsbare groepen, voornamelijk omdat het gebied gezinnen heeft opgevangen die uit andere buurten zijn verdreven
Deze realiteit heeft geleid tot een samenleving die gekenmerkt wordt door culturele diversiteit en sociale uitdagingen. De lokale economie is gebaseerd op banen in vrijhandelszones, kleine bedrijven en informele arbeid.
Desondanks blijkt uit het rapport dat Los Frailes 239 actieve bouwprojecten, waarmee het de ranglijst aanvoert van bouwactiviteiten in de gehele metropoolregio.
De strategische ligging aan de oostelijke rand van Santo Domingo Oost, vlakbij de luchthaven en met toegang tot de Las Américas Avenue, maakt deze wijk tot een knooppunt voor woningbouwprojecten voor de opkomende middenklasse, uitbreidingen van gezinswoningen en gebouwen met gemengd gebruik.
Hoewel het een wijk is die door zelfbouw is verdicht, is er de afgelopen tien jaar een toename te zien van kleine en middelgrote formele projecten, voor een bevolking die zich kenmerkt door een hoge arbeidsmobiliteit richting dienstverlenende en commerciële gebieden binnen dezelfde gemeente.
Deze mix verklaart waarom kleinschalige werken overheersen en waarom het ook een van de gebieden is met het hoogste percentage stilgelegde projecten: dit zijn projecten die gevoelig zijn voor schommelingen in materiaalprijzen, financiering of formalisering.
De grens waar de ontwikkeling versnelt
Vrijwel direct naast Los Frailes liggen in Prado Oriental 231 actieve bouwprojecten, een aantal dat de snelle ontwikkeling weerspiegelt van dit gebied tot een van de sterkste vastgoedgroeigebieden in het oosten van Groot-Santo Domingo.
Hoewel het niet tot de wijken met het grootste totale bebouwde oppervlak behoort, maakt het dynamische bouwvolume het een belangrijke speler op de markt.
Prado Oriental ligt vlakbij Ciudad Juan Bosch, Avenida Ecológica en de nieuwe onderwijs- en winkelcentra, en trekt een jong, middenklasse publiek aan dat op zoek is naar meer formele woningen en afgesloten woonwijken.
Het is een opkomende sector met een jongere bevolking en meer formele werkgelegenheid dan de nabijgelegen traditionele wijken. De groei ervan is gekoppeld aan de bloei van georganiseerde woningbouwprojecten, waarvan vele in appartementsgebouwen worden gerealiseerd, wat de gestage toename van nieuwbouw verklaart.
Rijke traditie en constante vraag
Ten derde zet Villa Mella met 217 actieve projecten het historische patroon van stedelijke expansie met een hoge vraag voort, gedreven door midden- en lagere middeninkomensgroepen, met een goed gedefinieerde woonstructuur en een toenemende bereikbaarheid van het Nationaal District en Santo Domingo Noord.
Villa Mella is een van de dichtstbevolkte gebieden van het land en de bouwactiviteit bestaat er meer uit uitbreidingen en nieuwe gezinswoningen dan uit grote hoogbouwprojecten.
De sociale samenstelling is breed: formele en informele werknemers, grote gezinnen en een bloeiende binnenlandse markt. Deze diversiteit leidt tot talrijke projecten, maar niet per se grootschalige projecten.
Dichtheid en ongelijkheid
Los Guaricanos, eveneens in Santo Domingo Norte, is een van de dichtstbevolkte wijken van de gemeente, met meer dan 200.000 inwoners, en toch is het de absolute koploper qua bebouwde oppervlakte: 632.781 m², waarmee het historisch dominante wijken verdringt, hoewel het niet tot de buurten met de meeste bouwactiviteiten behoort.
Deze gegevens laten zien dat, hoewel er niet zoveel gebouwen worden gebouwd, de gebouwen die wel worden gebouwd groter van schaal zijn: grotere projecten, gebouwen met meerdere verdiepingen of woon- en bedrijfscomplexen.
De toename van het bebouwde oppervlak duidt op een verandering in het aanbodprofiel: van zelfbouwwoningen naar projecten van projectontwikkelaars.
Los Guaricanos, van oudsher een buurt met een lager middeninkomen en een sterke aanwezigheid van jonge gezinnen, is aan het veranderen. Wegverbeteringen, de uitbreiding van de formele commercie en de bevolkingsgroei hebben het gebied getransformeerd tot een nieuwe aantrekkelijke locatie voor middelgrote projecten.
Hoewel het omgeven is door natuurgebieden zoals het Mirador Norte Park, verschilt de levenskwaliteit aanzienlijk tussen de meer dan 30 deelwijken, die bovendien te kampen hebben met structurele problemen.
In Los Guaricanos bevindt zich de vuilstortplaats Duquesa, die meer dan 90% van het afval uit Groot-Santo Domingo ontvangt, wat leidt tot milieu- en sociale spanningen.
Luxe en verticaliteit: het financiële hart
In de uitbreiding van Piantini , gelegen in het Nationaal District, vertegenwoordigt het met zijn 472.693 m² aan actieve bouwwerkzaamheden het meest exclusieve deel van de stadsontwikkeling en is het een symbool van hoogwaardige vastgoedinvesteringen.
Deze sector maakt deel uit van het centrale gebied en wordt gekenmerkt door woontorens, luxe winkelcentra en hoogwaardige diensten. Het gebied telt ongeveer 10.000 inwoners en is een financieel en commercieel centrum dat zowel lokale ondernemers als buitenlandse investeerders aantrekt.
Hoewel het niet koploper is wat betreft het aantal projecten, is het wel het epicentrum van dure verticale ontwikkeling: woontorens, kantoorgebouwen en projecten met luxe voorzieningen.
Piantini heeft een van de hoogste kapitaaldichtheden per vierkante meter, waardoor er meer investeringsgeld geconcentreerd is dan in de meeste andere delen van de stad. Het gaat daarbij niet om het aantal projecten, maar om de waarde ervan: luxe torens, zakelijke projecten en peperdure gebouwen die elke vierkante meter grond of bebouwing aanzienlijk waardevoller maken dan gemiddeld.
Kortom, het is een gebied waar elk stukje grond een aanzienlijke investering vertegenwoordigt, en daarom is het een magneet voor projectontwikkelaars en kopers met een groter koopkracht.
Het gebied wordt gedomineerd door de hogere middenklasse en de hogere klasse, kent een hoge mate van toegang tot bankdiensten en is een investeringsgerichte markt. De prijzen per vierkante meter in Piantini behoren tot de hoogste van het land, wat verklaart waarom de impact ervan op het gebied, ondanks de beperkte bebouwing, zo groot is.
Stille groei in Mendoza
La Grúa in Mendoza (Santo Domingo Este), dat wordt beschouwd als het expansiecentrum van Santo Domingo Este, is verbonden met woningbouwprojecten voor de groeiende middenklasse.
Het neemt een belangrijke plaats in, met een bebouwde oppervlakte van 353.973 m² , en hoewel het minder bekend is, maakt de nabijheid van gebieden zoals San Isidro en Los Mameyes het een strategisch punt voor woningbouw.
Het is geen luxe- of elitesector, maar wel een sector met stedelijke dynamiek en groeiende investeringen in vastgoed.
Uit onderzoek van MEPyD en SIUBEN blijkt echter dat dit gebied kwetsbaar is op het gebied van multidimensionale armoede. Het betreft een gemeenschap bestaande uit lagere middenklassen en opkomende middenklassen, met een hoge sociale dichtheid, culturele diversiteit (voornamelijk door de aanwezigheid van immigranten) en een sterke drang naar woningbouw.
Wat vertellen deze gegevens ons?
Het ROE-rapport laat zien dat de stedelijke groei in Santo Domingo wordt gedreven door zeer uiteenlopende realiteiten, variërend van arbeiderswijken die zichzelf willen versterken tot elitegebieden die hun infrastructuur naar boven uitbreiden.
Santo Domingo Este, met 2.664 geregistreerde gebouwen, voert de lijst aan wat betreft het aantal werkzaamheden, 35,8% van het totaal, gevolgd door Santo Domingo Norte, met 1.129 werkzaamheden (16,5%), en Santo Domingo de Guzmán, met 1.057 werkzaamheden (15,5%).
Deze diversiteit brengt uitdagingen met zich mee voor stadsplanning, territoriale gelijkheid en toegang tot voorzieningen.
De ROE-operatie omvatte 163 stedelijke wijken en 5 landelijke gebieden in de regio Ozama. Deze dekking stelde ONE in staat om de werkzaamheden te identificeren en te classificeren op basis van hun status (in de planning, in uitvoering, stilgelegd of voltooid) en hun precieze locatie, met behulp van officiële cartografie en directe interviews ter plaatse.
Een van de interessante bevindingen was de ontdekking dat wijken als La Guáyiga, El Almirante en El Tamarindo op de lijst stonden van de twintig wijken met de meest actieve bouwprojecten dit jaar. Dit zijn randgebieden met een lage en lagere middeninkomensbevolking, waar informele huisvesting die momenteel wordt geformaliseerd, overheerst.
Dit betekent dat veel projecten kleine uitbreidingen, gereguleerde zelfbouwprojecten en familieprojecten betreffen.
Het rapport is niet alleen nuttig voor het identificeren van gebieden met toenemende bouwactiviteit. Het is ook een belangrijk instrument voor het nemenvan investeringsbeslissingen in vastgoed; het ontwerpen van overheidsbeleid voor huisvesting, infrastructuur en mobiliteit; en het monitoren van stedelijke groei en de impact daarvan op het milieu.
Meer mensen, meer bouwactiviteiten
De territoriale momentopname van het ROE 2025-1, die overeenkomt met de eerste helft van het jaar, onthult een patroon dat zich herhaalt ongeacht de gemeente: waar meer mensen wonen, wordt er meer gebouwd. Buurten met een midden- en lagere middenklasse, zoals Los Frailes, Villa Mella, Guaricanos en El Almirante, zijn goed voor het grootste aantal actieve bouwprojecten of het grootste bebouwde vloeroppervlak.
Dit zijn dichtbevolkte gebieden met een grote vraag naar woningen en een constant groeiende bevolking. Daarentegen kennen welgestelde buurten zoals Piantini, Naco en Paraíso minder bouwprojecten, maar de projecten die er wel zijn, zijn veel duurder en hebben een uitgesproken verticaal karakter.
Deze ongelijkmatige kaart wordt nog versterkt door een andere scheidslijn: de perifere gemeenten kampen met een groot aantal stilgelegde projecten, wat wijst op kwetsbare gezinsfinanciën en afhankelijkheid van informele kredieten, terwijl het snellere tempo van uitvoering en voltooiing in het Nationaal District een symptoom is van een stabielere markt en een grotere investeringscapaciteit.
Het scenario dat ROE 2025-1 schetst, laat ons in zijn geheel niet slechts één Groot-Santo Domingo zien, maar meerdere overlappende gebieden.
De ene vorm ontstaat uit noodzaak, waarbij zelfbouw of informaliteit en de bevolkingsvraag de bouw van elke vierkante meter bepalen. Een andere vorm wordt bevorderd door planning en georganiseerde ontwikkelingen, en een derde wordt voorspeld door grootschalige investeringen, gedomineerd door torens, voorzieningen en recordprijzen.
De meest levendige buurten zijn dat niet toevallig: ze reageren op demografische ontwikkelingen, de koopkracht van hun bewoners, de beschikbare infrastructuur en de aspiraties op het gebied van sociale mobiliteit.
In deze contrasten, tussen uitbreidende periferieën, opkomende centra en zich heruitvindende gemeenschappen, krijgt de stedelijke toekomst van het land vorm, reeds zichtbaar in de nieuwe betonnen silhouetten die oprijzen tussen de verzadigde straten en lanen die nog steeds ruimte zoeken om te groeien.
