In de loop der jaren heb ik als bouwer en vastgoedadviseur een realiteit opgemerkt die zelden openlijk wordt besproken: de verwachtingen van kopers veranderen radicaal afhankelijk van het marktsegment van de woning. En ik heb het dan niet alleen over de prijs, maar ook over de waargenomen kwaliteit, het verwachte detailniveau en de tolerantie voor bouwfouten.
Bij een luxe- of high-end project heeft de koper doorgaans extreem hoge verwachtingen. En eerlijk gezegd is dat ook logisch. Wanneer iemand een aanzienlijk bedrag betaalt voor een appartement, koopt hij niet alleen vierkante meters; hij koopt exclusiviteit, precisie, comfort en een complete beleving.
Bij dit soort projecten worden details die in andere sectoren onopgemerkt zouden blijven, cruciaal. Een licht scheve voeg, een stuk marmer met een subtiel kleurverschil, een deur die niet perfect sluit of slecht verdeelde verlichting kunnen direct tot afwijzing leiden.
De veeleisende klant is doorgaans veel gevoeliger voor de visuele afwerking en het niveau van perfectie.
Bij projecten gericht op de middenklasse gebeurt er iets anders. Hier heeft de koper doorgaans een meer rationele afweging tussen kwaliteit, functionaliteit en financiële draagkracht. Er zijn natuurlijk wel eisen, maar die zijn over het algemeen meer gericht op de goede werking van alles en de financiële stabiliteit van het pand.
De middenklasse tolereert doorgaans kleine cosmetische details als zij van mening is dat de structuur, de indeling en de belangrijkste systemen naar behoren functioneren.
Er is nog een factor die een grote invloed heeft op hoe een woning wordt ontvangen: de cultuur en het opleidingsniveau van de koper.
Dat betekent niet per se dat een minder deskundige koper minder veeleisend is, maar eerder dat ze vaak tekortkomingen over het hoofd zien die technisch gezien aanzienlijke problemen opleveren.
Het gebrek aan technische kennis van de klant mag nooit een excuus zijn om de kwaliteitsnormen te verlagen of een slechte afwerking te rechtvaardigen.
Bij sociale woningbouwprojecten is de realiteit echter heel anders. In veel gevallen geeft de koper prioriteit aan de beschikbaarheid van een woning boven de afwerking. De behoefte om een eigen huis te bezitten overschaduwt gedeeltelijk de technische of esthetische eisen.
En dat is waar een delicate situatie ontstaat: de markt normaliseert uiteindelijk bouwgebreken onder het mom van de prijs.
Ik hoor vaak uitspraken als: "Dit is prima voor betaalbare woningen." Persoonlijk vind ik die benadering gevaarlijk. Want hoewel er natuurlijke verschillen zijn tussen verschillende segmenten van de vastgoedmarkt, zou de fundamentele technische kwaliteit niet afhankelijk mogen zijn van het economische, culturele of opleidingsniveau van de koper.
Veiligheid, functionaliteit, kwaliteit en duurzaamheid mogen geen privileges zijn die uitsluitend voorbehouden zijn aan luxeprojecten.
Het werkelijke verschil tussen de verschillende segmenten zou vooral moeten liggen in de afwerking, de voorzieningen, de locatie of de exclusiviteit, en niet in de fundamentele bouwkwaliteit.
Uiteindelijk zoeken alle kopers, ongeacht de prijs van het onroerend goed, hetzelfde: rust, veiligheid en waardigheid in de ruimte waar ze gaan wonen.
En dat moet de primaire verantwoordelijkheid blijven van degenen onder ons die gebouwen ontwerpen, bouwen en beheren.
Aanbevolen lectuur:
