Wat aannemers, beheerders en buurtbewoners moeten doen om een gebouw veilig te houden.
SANTO DOMINGO– Veiligheid in woongebouwen komt centraal te staan bij ongevallen. De Dominicaanse wetgeving legt duidelijke verplichtingen op aan bouwers, beheersmaatschappijen en eigenaren, maar de vraag blijft: wie draagt de verantwoordelijkheid?
Israel López Rodríguez, specialist in vastgoedrecht, legt uit dat het antwoord niet eenvoudig is. "Wanneer zich een incident voordoet, kan de verantwoordelijkheid exclusief of gedeeld zijn, afhankelijk van de technische en administratieve feiten", aldus Rodríguez.
Bouwer
De vakman benadrukt dat de aannemer de eerste waarborg is voor de veiligheid van het gebouw. "Zij moeten ervoor zorgen dat alle gas-, branddetectie- en evacuatiesystemen voldoen aan de regelgeving, vanaf de ontwerpfase tot de oplevering.".
Een van hun voornaamste verplichtingen is de correcte installatie van gassystemen, conform decreet 178-10. Dit omvat gecertificeerde materialen, lektesten en bevoegd personeel. Niet-naleving kan leiden tot civiele, administratieve en zelfs strafrechtelijke aansprakelijkheid.
Branddetectie- en -beheersingssystemen zijn eveneens essentieel. "Detectoren, alarmen, brandblussers en, waar van toepassing, automatische sprinklers moeten geïnstalleerd en operationeel zijn vanaf het moment dat het gebouw wordt opgeleverd", aldus López Rodríguez.
Bovendien moet de aannemer, conform decreet 361-15, functionele en duidelijk gemarkeerde vluchtroutes garanderen. Het ontbreken van veilige routes ondermijnt de passieve veiligheid en de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer.
Condominiumbeheer
Zodra het pand is overgedragen, het management de tweede beveiligingslaag. Zij moeten alle gemeenschappelijke ruimtes onderhouden en bewaken en ervoor zorgen dat de beveiligingsapparatuur naar behoren functioneert.
Het is ook verantwoordelijk voor het regelmatig inspecteren van gasinstallaties en het inhuren van erkende technici voor het onderhoud ervan. Het negeren van lekmeldingen of het uitstellen van reparaties kan een waarschuwing in een tragedie veranderen.
Evacuatieprotocollen zijn essentieel. "Hoewel een formeel handboek niet verplicht is, legt de wet een zorgplicht op. Geïmproviseerde evacuaties kunnen als nalatigheid worden beschouwd", legde López uit.
Na een incident moet de administratie verzekeringspolissen activeren, de eigenarenvergadering bijeenroepen en specialistische technische onderzoeken aanvragen, zoals bouwkundige inspecties, gasmetingen en elektrische controles.
Technische en verzekeringsstudies
Deskundige beoordelingen helpen bij het vaststellen van de oorzaken van het incident en het ontwerpen van herstelmaatregelen. Appartementenverzekeringen dekken doorgaans schade door brand en explosie, gemeenschappelijke ruimtes en aansprakelijkheid jegens derden. Ernstige nalatigheid kan echter gevolgen hebben voor de dekking.
Eigenaren
In sommige gevallen kunnen de eigenaren aansprakelijk worden gesteld, met name als er sprake is geweest van onjuist gebruik van de gasinstallaties of gebrekkig onderhoud in hun woning.
Gedeelde verantwoordelijkheid
Juridische ervaring leert dat de verantwoordelijkheid gedeeld kan worden tussen de aannemer, het management en de eigenaar. "De technische beoordeling zal cruciaal zijn om te bepalen wie verantwoordelijk is en in welke mate," aldus López Rodríguez.
"Dit incident is niet alleen betreurenswaardig, maar ook een waarschuwing voor de hele vastgoedsector: goed bouwen is niet genoeg, en correct beheer is evenmin voldoende als er geen duidelijke protocollen en constant onderhoud zijn," concludeerde López Rodríguez.
