De Dominicaanse vastgoedmarkt functioneert over het algemeen professioneel, maar onethische praktijken komen wel degelijk voor. Het is essentieel om deze te herkennen, te begrijpen wie het meest kwetsbaar is en te weten hoe u uzelf kunt beschermen: het is het verschil tussen een succesvolle investering en een juridische nachtmerrie.
Na meer dan twintig jaar als vastgoedadvocaat te hebben gewerkt, ben ik tot een conclusie gekomen die misschien paradoxaal klinkt: slechte praktijken in de sector floreren niet omdat het systeem gebrekkig is, maar omdat kopers de instrumenten die dat systeem hen biedt niet gebruiken. Wanpraktijken in de vastgoedsector worden niet geëlimineerd door ze te negeren; ze worden geneutraliseerd door ze te begrijpen.
En die kennis begint met precies weten waar we mee te maken hebben.
Een solide sector, maar niet immuun
Het zou oneerlijk – en onjuist – zijn om de Dominicaanse vastgoedmarkt af te schilderen als een mijnenveld. De realiteit is heel anders. Voor elk project met problemen zijn er honderden die succesvol worden gebouwd en opgeleverd. In mijn huidige praktijk betreft slechts 6-8% van mijn consultaties enige vorm van onregelmatigheid, een aanzienlijke daling ten opzichte van de situatie vóór Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed. De digitalisering van het kadaster, certificaten met beveiligingskenmerken en de gespecialiseerde vastgoedjurisdictie zijn echte vooruitgangen die we moeten erkennen.
Maar die 6-8% bestaat wel degelijk. En als het je overkomt, doet dat percentage er niet meer toe.
De meest voorkomende slechte praktijken
De trends die ik tegenwoordig het vaakst waarneem, concentreren zich in vier gebieden:
Ten eerste starten projectontwikkelaars met de voorverkoop zonder alle benodigde vergunningen te hebben of, erger nog, zonder dat de eigendomsakte correct op naam van het bedrijf is geregistreerd. Velen verkopen uitsluitend op basis van een voorwaardelijk koopcontract of een voorlopige koopovereenkomst, waardoor ze hun financiële risico rechtstreeks overdragen aan de koper zonder dat deze daarvan op de hoogte is.
Ten tweede zijn er projecten met onopgeloste erfrechtelijke kwesties, waarbij erfgenamen met rechtmatige rechten blijken te bestaan waar de koper zich totaal niet van bewust was. Een grondig onderzoek naar de registratiegeschiedenis van het onroerend goed voorkomt dit scenario volledig.
Ten derde, kunstmatige druk om te tekenen. Zoals ik altijd zeg: "Kunstmatige urgentie is het eerste waarschuwingssignaal." Wanneer iemand erop aandringt dat je nu moet beslissen, anders mis je de kans, dan zouden al die alarmbellen bij je moeten afgaan, in plaats van je te haasten om te tekenen.
Ten vierde: websites en socialemediaprofielen die echte ontwikkelingen nabootsen om investeerders aan te trekken, met name buitenlandse. De beveiliging is hier eenvoudig maar niet onderhandelbaar: verplichte persoonlijke of officiële verificatie voordat er een betaling wordt gedaan.
Wie is het meest kwetsbaar?
Kwetsbaarheid hangt niet af van nationaliteit of sociaaleconomische status. Het hangt af van de houding ten opzichte van professionele verificatie. De meest kwetsbare profielen hebben één gemeenschappelijk kenmerk: ze onderschatten de kosten van het niet laten verifiëren.
Ik heb klanten gezien die bereid waren $200.000 in een woning te investeren, maar weigerden $1.500 te betalen voor een due diligence-onderzoek. Die mentaliteit van "geld besparen" kan leiden tot een totaal verlies. In de loop van mijn carrière heb ik volledig vermijdbare verliezen van $85.000 gedocumenteerd, en ik heb gezien hoe goed geadviseerde kopers rampen tot wel $320.000 hebben voorkomen.
Slechte gewoonten worden niet door geluk geneutraliseerd, maar door toewijding. En toewijding heeft een prijs die altijd lager zal zijn dan de kosten van de gevolgen ervan.
Het institutionele verificatieprotocol
Voordat er ook maar één peso wordt uitgegeven, moet het verificatieproces minimaal drie fundamentele stappen omvatten: het Kadaster, om de juridische status van het onroerend goed te achterhalen en te bevestigen dat er geen hypotheek, pandrecht of lopende rechtszaak is; de Algemene Directie van Binnenlandse Belastingen (DGII), om te bevestigen dat er geen belastingschulden op het onroerend goed rusten en dat het verkopende bedrijf actief is en dat de vertegenwoordigers niet op zwarte lijsten staan; en voor projecten in aanbouw, het Ministerie van Volkshuisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (MIVHED) en de betreffende gemeente, om de bouw- en bestemmingsvergunningen te controleren.
Voor toeristische projecten voegt u het Ministerie van Toerisme (MITUR) toe. Voor projecten in kustgebieden of beschermde gebieden voegt u het Ministerie van Milieu toe. Dit proces duurt drie tot vier weken. Het is tijd die goed besteed is.
De bepalingen die u niet kunt negeren
Elk vastgoedcontract moet juridisch worden gecontroleerd voordat het wordt ondertekend. Controleer of de eigendomsgegevens exact overeenkomen met die op de eigendomsakte; of de verkoper wettelijk bevoegd is om het onroerend goed over te dragen; en of er formele garanties zijn opgenomen dat het onroerend goed vrij is van hypotheken, andere lasten en geschillen. Mijn onwrikbare professionele aanbeveling: onderteken nooit iets wat u niet volledig begrijpt.
Een reeds bestaande bescherming: voorlopige registraties
Er is een nieuwtje waar weinig mensen van op de hoogte zijn, dat de spelregels verandert voor
kopers van projecten in aanbouw: sinds 2 december 2025 is de technische bepaling DNRT-DT-2025-001 van de Nationale Directie voor Kadaster van kracht, en daarmee ook het mechanisme van voorlopige registraties die voortvloeien uit contractuele afspraken tussen partijen.
In de praktijk betekent dit dat een voorlopige koopovereenkomst nu als voorlopige inschrijving bij het Kadaster kan worden geregistreerd, waardoor de koper erga omnes-effect krijgt: zijn recht wordt vanaf de eerste betaling afdwingbaar jegens derden. Het is niet langer slechts een overeenkomst tussen partijen; het is een daadwerkelijke en controleerbare registratiebescherming.
Deze technische bepaling is precies het soort instrument dat de markt nodig had om kopers van nieuwbouwprojecten te beschermen. Wanpraktijken floreren waar de nodige zorgvuldigheid ontbreekt, en het Dominicaanse register biedt nu een concreet mechanisme om die zorgvuldigheid vanaf het allereerste begin van de transactie te waarborgen.
Kennis is je beste contract
Geen enkele markt is risicovrij. Maar de risico's op de Dominicaanse vastgoedmarkt zijn grotendeels te voorkomen als de instrumenten die het rechtssysteem ter beschikking stelt, correct worden gebruikt.
Mijn vraag aan u vandaag is simpel: bent u, voordat u uw volgende transactie aangaat, volledig op de hoogte van de juridische status van het onroerend goed dat u overweegt? Heeft u een onafhankelijke juridische adviseur – niet die van de verkoper, maar uw eigen – die elke clausule beoordeelt? Bent u zich bewust van de waarschuwingssignalen die een echte kans onderscheiden van een goed verhulde oplichting?
Slechte praktijken floreren waar de nodige zorgvuldigheid ontbreekt. En die zorgvuldigheid begint bij jou.
Aanbevolen lectuur:
