Niet alles wat getekend wordt, is eerlijk. Misbruikmakende clausules in koop- en optieovereenkomsten treffen niet alleen de koper: ze ondermijnen het vertrouwen, schaden de reputatie van de sector en belemmeren investeringen
Er is een realiteit die we op een verantwoorde manier moeten aanpakken: in de Dominicaanse vastgoedsector is niet elk contract eerlijk, zelfs niet als het getekend is.
Zoals degenen onder ons die dit vak uitoefenen weten, kan papier alles doorstaan... maar de markt vergeeft niet alles.
De afgelopen maanden heb ik optiekoopcontracten en verkoopovereenkomsten bekeken die, verre van een juridisch evenwicht te weerspiegelen, functioneren als constructies die erop gericht zijn vrijwel al het risico over te dragen aan één enkele partij: de koper
Disproportionele clausules. Misbruik van sancties. Automatisch verlies van aanzienlijke geldsommen. Verzonnen kosten. Impliciete afstand van fundamentele rechten. Kortom, volslagen waanzin.
Contracten die, zonder overdrijving, afschuwelijk zijn.
Wat is een roofcontract precies?
Juridisch gezien spreken we van een leeuwencontract wanneer er een duidelijke onevenredigheid bestaat tussen de verplichtingen van de partijen, waarbij één van hen oneerlijk wordt bevoordeeld.
Hoewel het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek de term "leeuwachtig" niet expliciet in alle contractuele contexten gebruikt, stelt het wel fundamentele principes vast die het gebruik ervan beperken:
- Artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek: overeenkomsten moeten te goeder trouw worden gesloten.
- Artikel 1131 e.v.: de oorzaak moet rechtmatig zijn.
- Algemeen beginsel van contractueel evenwicht: impliciet aanwezig in elk civielrechtelijk systeem.
Daarnaast verbiedt Wet 358-05 inzake consumentenbescherming misleidende clausules die de consument onevenredig benadelen of zijn rechten beperken.
Met andere woorden: niet alles wat ondertekend is, is automatisch geldig, alleen omdat het ondertekend is.
Het probleem zit hem niet in het contract... maar in het misbruik.
Laten we het duidelijk stellen: noch de koopoptieovereenkomst, noch de koopovereenkomst is het probleem.
Het zijn legitieme, noodzakelijke en veelgebruikte cijfers in de vastgoedontwikkeling, met name bij projecten die nog in de planningsfase verkeren.
Het probleem ontstaat wanneer:
- Er worden voorwaarden gesteld waarover de koper niet kan onderhandelen
- Er worden disproportionele straffen vastgesteld
- De ontwikkelaar mag de overeenkomst schenden zonder dat dit echte gevolgen heeft
- De terugbetaling van gelden wordt beperkt of bemoeilijkt, zelfs om gegronde redenen
En wat nog erger is: wanneer de koper deze voorwaarden ontdekt nadat hij aanzienlijke bedragen heeft betaald, is het antwoord steevast: 'het staat in het contract', alsof de simpele opname van een clausule voldoende zou zijn om iets wat overduidelijk oneerlijk is, wettelijk te maken.
Wanneer het contract een valstrik wordt
Ik heb gevallen gezien waarin een koper, nadat hij zich om gegronde redenen uit een project wilde terugtrekken, geconfronteerd werd met clausules die:
- Ze zorgen ervoor dat hij het volledige bedrag dat hij heeft betaald kwijtraakt
- Ze leggen hem cumulatieve straffen op
- Ze blokkeren elke effectieve mogelijkheid tot verhaal
Op dat moment houdt het contract op een instrument voor rechtsbescherming te zijn en wordt het een juridische valstrik.
En daar begint een ander probleem: langdurige juridische procedures, emotionele belasting, financieel verlies... en een verwoestend negatief beeld van de markt.
De impact die velen niet zien
Dit is het punt waarop de kwestie ophoudt een individueel probleem te zijn en een sectoraal probleem wordt.
Een koper die het slachtoffer is van een oneerlijk contract:
- Hij zal niet opnieuw investeren
- Wantrouw het systeem
- Hij waarschuwt andere investeerders
- Het tast de reputatie van het land als investeringsbestemming aan
Vooral als we het hebben over de Dominicaanse diaspora of buitenlandse investeerders.
En het meest delicate punt: ook de vastgoedadviseur draagt de prijs, zelfs als hij het contract niet heeft opgesteld.
Omdat de klant alles als onderdeel van hetzelfde ecosysteem beschouwt.
Het gaat er niet om de ontwikkelaar te verzwakken, maar om een evenwicht te vinden
Het is belangrijk om één ding duidelijk te maken: het beschermen van de koper betekent niet dat de projectontwikkelaar onbeschermd blijft.
De projectontwikkelaar loopt legitieme risico's: bouwkosten, marktschommelingen, wanbetaling door kopers.
Een contractueel evenwicht kan echter niet worden bereikt ten koste van het feitelijk tenietdoen van de rechten van een van de partijen.
Want als dat gebeurt, hebben we niet langer te maken met een contract... dan hebben we te maken met machtsmisbruik.
Een noodzakelijke oproep aan de sector
De Dominicaanse vastgoedsector bevindt zich vandaag de dag meer dan ooit in een bevoorrechte positie.
Er is vraag. Er zijn buitenlandse investeringen. Er is ontwikkeling en nog veel meer.
Maar we hebben ook een verantwoordelijkheid.
We kunnen het ons niet veroorloven om de sector die ons in leven houdt te verzwakken. Deze markt is immers onze bron van inkomsten, onze groei en het onderhoud van onze gezinnen.
Als advocaten, als projectontwikkelaars, als makelaars hebben we de roeping om de lat hoger te leggen.
Het doel is om contracten op te stellen die duidelijk, evenwichtig en afdwingbaar zijn en vertrouwen wekken.
En ja, we moeten het gesprek aangaan over de noodzaak van meer gestandaardiseerde contractmodellen die de bedrijfsvoering beschermen zonder de rechtszekerheid van de koper in gevaar te brengen. We kunnen immers niet langer naar eigen inzicht clausules improviseren, onder de valse veronderstelling dat alles op papier gezet kan worden, terwijl het in werkelijkheid gaat om het vertrouwen in een hele sector.
Dit zet ons aan tot nadenken. Want uiteindelijk is de echte vraag niet of het contract wettelijk is... maar of het eerlijk is.
En in een markt waar vertrouwen de meest waardevolle troef is, is het goed om iets essentieels te onthouden:
Een oneerlijk contract kan vandaag een verkoop rondkrijgen... maar het kan morgen ook de hele markt lamleggen.
Aanbevolen lectuur:
