In mijn meer dan twintig jaar ervaring als adviseur bij internationale vastgoedtransacties heb ik een patroon ontdekt dat zich verrassend vaak herhaalt: de buitenlandse investeerder arriveert in de Dominicaanse Republiek met kapitaal, enthousiasme en een reeds uitgekozen pand. Maar ze komen aan zonder antwoord op de belangrijkste vraag die niemand hen vóór de ondertekening heeft gesteld: op wiens naam koopt u het pand? Volgens de Dominicaanse wetgeving is die beslissing geen administratieve kwestie, maar een juridische beslissing met gevolgen voor belastingen, onroerend goed en erfrecht die veel verder reiken dan de dag van de overdracht.
Het uitgangspunt: in de Dominicaanse Republiek kunnen buitenlanders vrij winkelen
De Dominicaanse Republiek legt geen beperkingen op aan buitenlands eigendom van onroerend goed. Natuurlijke personen en rechtspersonen van elke nationaliteit kunnen onroerend goed op Dominicaans grondgebied verwerven, bezitten en overdragen onder dezelfde voorwaarden als Dominicaanse burgers. Dat is het uitgangspunt. Maar de afwezigheid van beperkingen betekent niet dat er geen gevolgen zijn. En juist daar begint de fout die veel mensen maken bij het nemen van beslissingen zonder advies.
Buitenlandse investeerders hebben in principe twee opties: onroerend goed persoonlijk kopen – als particulier – of kopen via een vennootschap, ofwel een vennootschap die is opgericht in hun land van herkomst, ofwel een vennootschap die is gevestigd in de Dominicaanse Republiek. Beide opties hebben specifieke juridische gevolgen op drie vlakken die geen enkele investeerder kan negeren: belastingen, onroerend goed en erfrecht.
Volgens de Dominicaanse wetgeving is die beslissing geen administratief detail, maar een beslissing die bepaalt hoe u uw investering belast, beschermt en overdraagt.
Het financiële aspect: niet alles wat een voordeel lijkt, is dat ook daadwerkelijk
De onroerendgoedbelasting, ook wel IPI genoemd en gereguleerd door Wet 18-88, is een van de belangrijkste factoren die de twee belastingstelsels van elkaar onderscheiden. Particulieren zijn alleen onderworpen aan IPI over het gedeelte van hun onroerend goed dat de vrijstellingsdrempel overschrijdt. Deze drempel is door de DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) vastgesteld op RD$ 10.695.494 voor 2026 – een bedrag dat jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie. Onder deze drempel betalen particulieren geen IPI. Rechtspersonen daarentegen zijn niet onderworpen aan IPI, maar aan de vermogensbelasting, die van toepassing is op de totale waarde van hun vermogen zonder minimumvrijstelling.
Dit betekent dat voor een investeerder die een pand van gemiddelde waarde koopt, het kopen op eigen naam een reëel fiscaal voordeel kan opleveren. Maar voor een investeerder met meerdere panden of waardevolle activa kan een vennootschapsstructuur efficiëntere fiscale planning bieden. De fiscale gevolgen hangen af van het specifieke profiel van elke investeerder – en die berekening moet vóór de ondertekening worden gemaakt, niet erna.
De activa-dimensie: wat een buitenlands bedrijf wel en niet mag doen
Een veelgestelde vraag onder investeerders is of een in het buitenland gevestigde vennootschap rechtstreeks onroerend goed kan kopen in de Dominicaanse Republiek. Het antwoord is ja, en het proces is eenvoudiger dan velen denken. Als de buitenlandse vennootschap geen zakelijke activiteiten in de Dominicaanse Republiek ontplooit en alleen van plan is het onroerend goed te bezitten, hoeft zij geen vestiging in het land op te zetten of zich in te schrijven in het handelsregister. De Dominicaanse belastingdienst (DGII) heeft bepaald dat de taxatie-eenheid bij de verwerking van de overdrachtsbelasting de vennootschap intern een fiscaal identificatienummer (RNC) toekent als buitenlandse holdingmaatschappij, zonder dat hiervoor aanvullende documentatie nodig is.
Deze structuur – de buitenlandse holding – biedt de investeerder een scheiding tussen zijn persoonlijke vermogen en het verworven eigendom, wat relevant kan zijn met het oog op burgerlijke aansprakelijkheid. Deze scheiding kent echter grenzen die duidelijk door de Dominicaanse wetgeving worden opgelegd en die door geen enkel contract kunnen worden omzeild.
Volgens de Dominicaanse wetgeving is die beslissing geen administratief detail, maar het verschil tussen het beschermen van uw vermogen en het onbewust in gevaar brengen ervan.
De opvolgingsdimensie: wat niemand ziet aankomen
In mijn professionele ervaring is dit de meest over het hoofd geziene en potentieel meest kostbare consequentie. Wanneer een buitenlander onroerend goed in de Dominicaanse Republiek op eigen naam verwerft en overlijdt, valt dat eigendom uitsluitend onder het Dominicaanse recht, ongeacht wat er in zijn of haar testament in het land van herkomst is bepaald. Dit is vastgelegd in artikel 3 van het Burgerlijk Wetboek, op basis van het beginsel lex rei sitae: onroerend goed wordt beheerst door het recht van de plaats waar het zich bevindt.
Wat betekent dit in de praktijk? Het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek schrijft een gereserveerd erfdeel voor de kinderen en afstammelingen van de overledene voor. Elke buitenlandse testamentaire bepaling die dit gereserveerde deel schendt, is niet van kracht met betrekking tot bezittingen in de Dominicaanse Republiek. Een belegging die via een vennootschap is gestructureerd, sterft echter niet met de eigenaar – de aandelen worden overgedragen volgens de regels van de vennootschap en het beleggingsplan dat de belegger tijdens zijn of haar leven heeft opgesteld.
De vraag die je jezelf moet stellen voordat je tekent
Er is geen eenduidig antwoord op de vraag hoe je moet kopen. Het juiste antwoord is afhankelijk van elk beleggersprofiel, hun doelstellingen, hun fiscale situatie in hun thuisland, de waarde en het aantal panden dat ze willen kopen, of ze kopen om snel weer te verkopen, en hun vermogensplan voor de lange termijn. Wat echter universeel is, is het moment waarop deze beslissing genomen moet worden: vóór het tekenen van het contract, niet erna.
Bezit u meer dan één woning in de Dominicaanse Republiek, of bent u van plan er meer aan te schaffen? Heeft u gecontroleerd of uw buitenlandse testament uw bezittingen in dit land wel voldoende beschermt? Weet u zeker dat de constructie die u gebruikt om uw huidige woning te kopen, de beste manier is om uw toekomstige erfgenamen te beschermen?
Volgens de Dominicaanse wetgeving is die beslissing geen administratieve kwestie; het gespecialiseerde juridische advies dat u vóór de ondertekening hebt ingewonnen, bepaalt of uw investering daadwerkelijk beschermd is.
Aanbevolen lectuur:
