Een appartement kopen dat nog in aanbouw is, is een investering in de toekomst. De koper heeft vooraf een vaste prijs en de projectontwikkelaar krijgt de benodigde cashflow om het project te voltooien. In de Dominicaanse markt, die gekenmerkt wordt door constant fluctuerende prijzen voor materialen, benodigdheden en arbeid, is de volatiliteit van de bouwkosten echter een onvermijdelijke factor.
In de Dominicaanse Republiek heeft de aanhoudende kostenstijging in de sector een debat op gang gebracht over een cruciale vraag: mag de prijs na contractondertekening nog worden aangepast? Het antwoord is ja. Maar hoe moet deze aanpassing worden doorgevoerd om ervoor te zorgen dat deze technisch correct, juridisch geldig en economisch eerlijk is?
Het meest objectieve mechanisme om deze aanpassingen te rechtvaardigen is de index voor directe woningbouwkosten (ICDV), gepubliceerd door het Nationaal Bureau voor de Statistiek, de officiële instantie. De toepassing ervan heeft echter tot controverse en klachten bij de consumentenbeschermingsinstantie (Proconsumidor) geleid, evenals tot discussies over het contractuele evenwicht tussen projectontwikkelaars en kopers.
De uitdaging ligt in het bepalen hoe, wanneer en op welke input en welk deel van de prijs deze aanpassing moet worden toegepast. Moet de totale waarde van de wooneenheid worden geïndexeerd? Alleen het gedeelte dat overeenkomt met de bouwkosten? Moet de projectontwikkelaar een eerste deel van de prijsstijgingen voor zijn rekening nemen? Wat gebeurt er als het project al gedeeltelijk is voltooid?
De ICDV meet de variatie in materialen, arbeid en apparatuur.
Let op: dit betreft directe kostenen omvat niet de grond, financiële kosten, marketing of de winst van de projectontwikkelaar. Indexering vereist daarom een goed begrip van de technische principes van kostenvariatiecorrecties en het correcte gebruik van de ICDV (Index van Kostenvariatie).
Om bijvoorbeeld correcties voor kostenvariaties te berekenen met behulp van de ICDV, passen de bouwbedrijven van onze holding EM+A Group (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture en XTRIBA Inmobiliaria) de technische indexeringsformule toe die de basis-ICDV op het moment van ondertekening vergelijkt met de ICDV die van kracht was in de peilperiode.
Dit stelt ons in staat om ontwikkelaars en kopers te garanderen dat conflicten worden verminderd of geëlimineerd, en dat het vertrouwen en de transparantie worden versterkt in het licht van onvermijdelijke aanpassingen als gevolg van prijsvolatiliteit.
Het toepassen van de ICDV beschermt de marge van de ontwikkelaar, voorkomt kapitaalverlies bij projecten, vermindert het financiële risico, biedt objectieve technische ondersteuning en bouwt vertrouwen op tussen de partijen.
Gedeelde verantwoordelijkheid bij prijsaanpassingen: Moet de aannemer een deel van de prijsverhoging voor zijn rekening nemen?
Vanuit een technisch en contractueel oogpunt bezien, zou niet de gehele inflatie automatisch aan de koper moeten worden doorberekend.
In een meer evenwichtige professionele praktijk wordt bij sommige vastgoedprojecten vastgelegd dat de bouwer of ontwikkelaar een initieel percentage van de prijsstijgingen voor zijn rekening neemt, doorgaans tussen de 5% en 10%, alvorens aanpassingen aan de overeengekomen prijs door te berekenen. Dit creëert een absorptieband die de koper beschermt tegen gematigde marktschommelingen en voorkomt directe prijsverhogingen als gevolg van kleine prijsfluctuaties.
De technische onderbouwing van dit criterium berust op verschillende gronden:
Ten eerste bevat elkprofessioneel opgesteld bouwbudget een reserve om normale prijsschommelingen in materialen, arbeid of onderaanneming op te vangen.
Matige prijsverhogingen horen bij het inherente bedrijfsrisico van de bouwsector. Deze volledig doorberekenen aan de klant, zelfs als ze marginaal zijn, betekent het volledig uitbesteden van een risico dat inherent is aan de bedrijfsvoering.
Ten tweedeheeft de ontwikkelaar meer mogelijkheden om met leveranciers te onderhandelen, in bulk in te kopen en vooruitbestellingen te plannen. Hierdoor kunnen ze initiële variaties gedeeltelijk opvangen zonder de haalbaarheid van het project in gevaar te brengen.
Ten derde, en zeker niet minder belangrijk, vergeet niet dat de aannemer voor iemand anders bouwt. Hoewel hij het financiële en operationele risico tijdens de bouw draagt, is de uiteindelijke eigenaar van het pand de koper, die profiteert van het voltooide product, de toekomstige waardestijging ervan en het gebruik ervan.
In die zin is het project geen bezit dat de ontwikkelaar voor zichzelf behoudt, maar een werk dat is uitgevoerd voor een derde partij die het uiteindelijke vermogensvoordeel zal behalen.
Deze realiteit introduceert een principe van economische medeverantwoordelijkheid: als de koper de eigenaar en uiteindelijke begunstigde is, is het redelijk dat hij meedeelt in de buitengewone en reële kostenstijgingen die de normale marktverwachtingen overschrijden.
Maar die deelname moet worden geactiveerd wanneer de variaties een vooraf vastgestelde drempel overschrijden.
Wanneer de prijsverhoging het overeengekomen absorptiepercentage overschrijdt, moet het evenredige deel van de aanpassing uitsluitend worden doorberekend aan de koper, op het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op de bouw en op het nog uit te voeren restant.
De ICDV-aanpassing is echter een technisch, geen automatisch, mechanisme. Het is een instrument dat, mits correct toegepast, de effecten van kostenvariaties in koop- en verkoopovereenkomsten op een evenwichtige manier verdeelt.
Andere aanbevolen lectuur:
