De zaak, gedocumenteerd door Global Property Guide en gepubliceerd in juni vorig jaar, laat investeerders zien welke stappen ze moeten volgen om vastgoed in het land te verwerven
SANTO DOMINGO – Wanneer een investeerder besluit vastgoed in het buitenland te kopen, wat weegt dan zwaarder: intuïtie of cijfers? Beginnen ze met het zoeken naar appartementen of met het bestuderen van de markt? Welke informatie gebruiken ze om een beslissing te nemen die honderdduizenden dollars betreft?
Dit zijn enkele van de vragen die worden beantwoord in de casestudy "Vastgoedinvesteringen in de Dominicaanse Republiek, Punta Cana (Casestudie)", gepubliceerd op 3 juni 2026 door Global Property Guide (GPG), een platform gespecialiseerd in de analyse van internationale vastgoedmarkten.
In tegenstelling tot de gebruikelijke rapporten over prijzen of winstgevendheid, documenteert de publicatie dit keer het volledige proces dat een investeerder doorloopt om een appartement voor kortetermijnverhuur in Punta Cana te selecteren, analyseren en kopen.
In plaats van een specifiek vastgoedobject aan te bevelen, beschrijft de studie de methodologie die wordt gebruikt om risico's te beperken vóór een investering.
Wat was het doel van de investering?
Volgens Global Property Guide begon de investeerder met het vaststellen van financiële criteria, nog voordat hij ook maar één pand had bekeken. Zijn doel was om een netto jaarlijks rendement van bijna 7% te behalen, vóór belastingen, via kortetermijnverhuur, waarbij hij prioriteit gaf aan een investering die vanaf dag één inkomsten kon genereren.
Die beslissing leidde ertoe dat projecten in de pre-bouwfase (op basis van de bouwtekeningen) werden afgewezen en de zoektocht werd geconcentreerd op reeds voltooide panden, met een operationele geschiedenis en concrete gegevens over bezettingsgraad en inkomsten.
Waarom bestemmingen vergelijken in plaats van appartementen?
Uit het onderzoek blijkt dat de volgende stap niet was om vastgoedadvertenties te bekijken, maar om verschillende markten binnen de Dominicaanse Republiek met elkaar te vergelijken.
Las Terrenas, Puerto Plata, Samaná, Cap Cana en Bávaro werden geanalyseerd aan de hand van variabelen zoals toeristenstromen, infrastructuur, connectiviteit, bezoekersprofiel en winstgevendheidspotentieel.
Na die oefening concludeerde de investeerder dat Bávaro de meest evenwichtige combinatie bood van toeristische vraag, liquiditeit en de mogelijkheid om het verwachte rendement te behalen.
Is het voldoende om alleen dataplatformen te raadplegen?
Nee. Een van de meest interessante aspecten van de zaak is dat de investeerder gespecialiseerde tools zoals AirDNA gebruikte om een eerste schatting van de inkomsten en bezettingsgraad te verkrijgen, maar deze gegevens niet als definitief beschouwde.
Global Property Guide meldt dat sommige schattingen te optimistisch leken, met name in bepaalde vastgoedcategorieën. De volgende stap was daarom om de informatie te vergelijken met lokale makelaars en eigenaren die al vakantiewoningen verhuren, om de werkelijke inkomsten en uitgaven te verifiëren.
De impliciete conclusie is dat de platforms als uitgangspunt dienen, maar de verificatie ter plaatse niet vervangen.
Welke factoren heb je meegewogen voordat je een bod uitbracht?
Voordat de investeerder een aankoopvoorstel indiende, nam hij in de analyse aspecten mee die vaak over het hoofd worden gezien.
De studie legt uit dat er een lokale advocaat is ingeschakeld om de belastingdruk op kortetermijnverhuur te berekenen en de impact van die belastingen op de verwachte winstgevendheid te beoordelen.
Vervolgens bezocht hij de geselecteerde panden persoonlijk om elementen te controleren die onmogelijk te beoordelen zijn op foto's of in advertenties, zoals de kwaliteit van de constructie, de directe omgeving, de staat van de gemeenschappelijke ruimtes en de ervaring die een toekomstige gast zou kunnen hebben.
Hoe verliepen de onderhandelingen?
Volgens de casus die is gepubliceerd door Global Property Guide, werd het betreffende pand te koop aangeboden voor US$ 295.000.
De investeerder diende aanvankelijk een bod in van 257.000 dollar, dat werd afgewezen. Vervolgens verhoogde hij zijn bod tot 280.000 dollar, wat onder bepaalde voorwaarden werd geaccepteerd.
Vanaf dat moment begon het due diligence-proces. De aanbetaling werd op een escrow-rekening geplaatst terwijl de eigendomsakte, juridische documentatie en financiële informatie met betrekking tot de prestaties van het pand als vakantiewoning werden geverifieerd.
Wat gebeurde er na de aankoop?
Het onderzoek eindigt niet met de ondertekening van het contract. Global Property Guide volgt de transactie op de voet en legt uit dat de nieuwe eigenaar heeft besloten om het beheerbedrijf dat het appartement al beheerde, te behouden vanwege hun bewezen staat van dienst. Ze hebben ook een accountant ingeschakeld om te zorgen dat aan de fiscale verplichtingen wordt voldaan.
Volgens de gepubliceerde gegevens leverde de investering vervolgens een jaarlijkse nettowinst op van bijna 21.400 dollar, wat overeenkomt met een rendement van ongeveer 7,4% vóór belastingen, op een aankoopprijs van 290.000 dollar.
Wat betekent deze zaak voor andere investeerders?
Hoewel de studie zich richt op een specifieke transactie, ligt de belangrijkste les in het proces dat is gevolgd om de aankoop van het onroerend goed te realiseren.
In plaats van direct met het appartement te beginnen, stelde de investeerder eerst zijn financiële doelen vast; voordat hij een platform vertrouwde, controleerde hij de informatie bij lokale belanghebbenden; voordat hij de aankoop afrondde, liet hij de transactie juridisch en fiscaal controleren; en voordat hij van vastgoedbeheerder wisselde, evalueerde hij de prestaties die deze al had geleverd.
In die zin biedt de door Global Property Guide gepubliceerde casestudie een ongebruikelijk inzicht in hoe een internationale investeerder een vastgoedbeslissing in de Dominicaanse Republiek structureert. Het laat zien dat achter een succesvolle aankoop doorgaans een veel breder analyseproces schuilgaat dan alleen het kiezen van een pand.
Aanbevolen lectuur:
