SANTO DOMINGO – De prijs per vierkante meter is vaak het belangrijkste referentiepunt bij het kopen, verkopen of investeren in onroerend goed. Een simpele zoekopdracht op een vastgoedwebsite laat zien dat huizen tegen zeer uiteenlopende prijzen worden aangeboden, zelfs in dezelfde buurt. Maar dit cijfer, dat bepalend is voor omvangrijke onderhandelingen en soms gepaard gaat met grote geldbedragen, is niet gebaseerd op een vaste tabel of regel.
Achter elke waardebepaling schuilt een technisch proces dat een veelheid aan factoren combineert, zoals marktanalyse, stedenbouwkundige criteria, juridische aspecten en de fysieke kenmerken van het pand. De prijs per vierkante meter is niet geïmproviseerd; die is weloverwogen tot stand gekomen.
Om te begrijpen hoe dat bedrag tot stand komt, El Inmobiliario Milagros Concepción, civiel ingenieur en vastgoedtaxateur, en Armando Mario García van het bedrijf Tasesores geraadpleegd. Zij leggen uit welke elementen een rol spelen bij het bepalen van de waarde van een woning.
De markt biedt een referentiepunt, maar geen definitief antwoord
Een van de meest voorkomende fouten, legt Armando García uit, is de gedachte dat de waarde van een woning uitsluitend kan worden bepaald door deze te vergelijken met andere woningen die in hetzelfde gebied te koop staan.
Hoewel recente transacties en het gedrag van vraag en aanbod een onmisbaar uitgangspunt vormen, bestaat de taak van de taxateur er juist in om te bepalen wat elk object uniek maakt en hoe die verschillen de waarde ervan beïnvloeden.
Deze analyse omvat variabelen zoals de staat van instandhouding, de bouwkwaliteit, de indeling van de ruimtes, de functionaliteit van het ontwerp en de afmetingen van het perceel. Dit zijn factoren die belangrijke verschillen kunnen veroorzaken tussen objecten die zich in dezelfde omgeving bevinden.
Volgens de specialist valideert de markt zichzelf uiteindelijk door daadwerkelijke transacties tussen kopers en verkopers, waardoor de prijsverwachtingen van een huiseigenaar niet altijd overeenkomen met het marktgedrag.
De potentie van een woning heeft ook een prijs
Naast de zichtbare kenmerken, stelt Milagros Concepción dat een van de belangrijkste elementen bij een taxatie is wat een pand kan worden.
Het verwijst naar de bebouwbaarheid en het toegestane landgebruik volgens de huidige regelgeving, twee aspecten die het ontwikkelingspotentieel van een stuk grond bepalen en de waarde ervan aanzienlijk kunnen verhogen.
Een stuk grond is niet alleen waardevol vanwege de grootte of de locatie, maar ook vanwege de mogelijkheden die stedenbouwkundige voorschriften bieden voor de ontwikkeling van woningen, bedrijven, kantoren of projecten met een hogere dichtheid.
"De locatie is een uitgangspunt bij de waardebepaling van een woning, maar wettelijke en technische voorschriften en het grondgebruik zijn cruciaal voor het vaststellen van de werkelijke waarde," legt de expert uit.
De documenten maken ook deel uit van het proces
De analyse beperkt zich niet tot de grond of het gebouw. Voordat een taxatie wordt uitgevoerd, is het ook nodig om de juridische status van het onroerend goed te controleren.
Lopende grensafbakeningsprocessen, overlappende kadastrale kaarten, hypotheken of andere situaties die de rechtszekerheid beïnvloeden, vormen risico's die de waarde van een onroerend goed verminderen, ongeacht de locatie of fysieke kenmerken ervan.
Voor Concepción is dezejuridische regularisatie een van de meest doorslaggevende aspecten bij een professionele taxatie, omdat het de onzekerheid vermindert voor kopers en financiers van onroerend goed.
Technologie en de markt moeten elkaar ontmoeten
Beide taxateurs zijn het erover eens dat een taxatie niet draait om het subjectief toekennen van een prijs. García benadrukt dat de markt de waarde uiteindelijk bevestigt door middel van daadwerkelijke transacties, terwijl Concepción erop wijst dat deze waarde alleen kan worden begrepen wanneer de stedenbouwkundige, juridische en technische omstandigheden van elk object gezamenlijk worden geanalyseerd.
Aanbevolen lectuur:
