Door Joan Feliz
Speciaal voor El Inmobiliario
Tijdens mijn samenwerkingen met diverse media heb ik de impact van platforms zoals Airbnb op het toerisme in de Dominicaanse Republiek geanalyseerd. Het is een fenomeen dat we niet kunnen negeren, want hoewel het heeft geleid tot een diversificatie van accommodaties, brengt het ook serieuze uitdagingen met zich mee voor de duurzaamheid van de toeristische sector. Het gebrek aan regelgeving brengt niet alleen de grote toeristische projecten in gevaar die de economie van het land hebben ondersteund, maar doet ons ook afvragen of dit model voor vastgoedinvesteerders wel zo winstgevend is als het lijkt.
Airbnb en de bedreiging die het vormt voor het toerisme in de Dominicaanse Republiek
De Dominicaanse Republiek is een toonaangevende bestemming in het Caribisch gebied dankzij een robuust toeristisch model gebaseerd op all-inclusive resorts, boetiekhotels en grootschalige vastgoedprojecten. Airbnb heeft echter een sterke intrede gedaan als een betaalbaarder en in veel gevallen minder gereguleerd alternatief.
Dit leidt tot oneerlijke concurrentie. Terwijl hotels en toeristische projecten zich houden aan strenge regelgeving met betrekking tot belastingen, veiligheid, gezondheid en duurzaamheid, ontduiken veel accommodaties die op Airbnb worden aangeboden deze verplichtingen. Dit onevenredige voordeel beïnvloedt niet alleen het concurrentievermogen van reguliere projecten, maar vermindert ook de belastinginkomsten van het land, waardoor belangrijke economische en sociale investeringen in gevaar komen.
Is Airbnb werkelijk zo winstgevend voor investeerders?
Een van de grootste aantrekkingskrachten van Airbnb is de belofte van een aanzienlijk passief inkomen. Veel vastgoedinvesteerders hebben panden gekocht met het idee om ze om te zetten in vakantieverblijven. Maar is dit model wel zo winstgevend als het lijkt?
De realiteit is complexer. Hoewel de dagtarieven hoger kunnen liggen dan bij traditionele verhuur, zijn de bijbehorende kosten ook aanzienlijk. Het beheren van een woning via Airbnb brengt doorlopende kosten met zich mee voor onderhoud, schoonmaak, nutsvoorzieningen en beheerplatformen. Bovendien is het inkomen niet altijd stabiel, omdat het afhankelijk is van het seizoen en de concurrentie op de lokale markt.
In bestemmingen zoals Punta Cana of Las Terrenas, waar het aantal Airbnb-aanbiedingen exponentieel is gegroeid, kan marktverzadiging de winstgevendheid van verhuurders beperken. Dit wordt versterkt door risico's zoals waardevermindering van onroerend goed en, in sommige gevallen, een gebrek aan interesse van lokale kopers vanwege de stijgende vastgoedprijzen.
Sociale en stedelijke gevolgen: een verborgen kostenpost
Naast de economische gevolgen heeft de groei van Airbnb ook een negatieve impact op lokale gemeenschappen. In veel toeristische bestemmingen worden woningen die voorheen voor lange termijn verhuur beschikbaar waren, nu voor korte termijn verhuurd. Dit heeft de huizenprijzen opgedreven, waardoor het voor lokale bewoners steeds moeilijker wordt om een woning te betalen.
Ook de transformatie van wijken tot uitsluitend toeristische zones kan het karakter en de identiteit van deze gemeenschappen aantasten en hen ontdoen van de elementen die hen aanvankelijk aantrekkelijk maakten. Dit fenomeen, bekend als toeristische gentrificatie, vormt een reële bedreiging in plaatsen zoals Koloniaal Santo Domingo, Sosúa en Cabarete.
De dringende noodzaak van regelgeving
Zoals ik in eerdere artikelen al heb aangegeven, betekent het reguleren van platforms zoals Airbnb niet dat hun activiteiten worden beperkt, maar eerder dat alle spelers op een gelijk speelveld concurreren. Regulering kan maatregelen omvatten zoals:
Het is verplicht om onroerend goed te registreren op digitale platforms.
Stel een limiet in voor het aantal dagen per jaar dat een woning verhuurd mag worden.
Hanteer een eerlijke belastingheffing op de inkomsten die Airbnb genereert.
Voer veiligheids- en gezondheidsvoorschriften in, vergelijkbaar met die welke voor hotels gelden.
Landen zoals Spanje, Frankrijk en Mexico hebben deze maatregelen al genomen om lokale gemeenschappen te beschermen, belastinginkomsten te garanderen en de concurrentie in de toeristische sector in evenwicht te brengen.
Conclusie: Een duurzaam model voor iedereen?
Hoewel Airbnb de toegang tot de toeristische markt heeft gedemocratiseerd, vormt het gebrek aan regulering een bedreiging voor het toerisme in de Dominicaanse Republiek, een van onze belangrijkste inkomstenbronnen. Bovendien is het geen zo eenvoudig of winstgevend model als veel investeerders denken, vooral niet wanneer verborgen kosten en sociale gevolgen buiten beschouwing worden gelaten.
Het reguleren van Airbnb zal niet alleen de hotelsector en de overheid ten goede komen, maar ook de investeerders zelf, door een meer geordende en voorspelbare omgeving te creëren. Het beschermen van het toerisme is het beschermen van onze toekomst, en het vaststellen van duidelijke regelgeving voor Airbnb is een essentiële stap naar duurzame en rechtvaardige toeristische ontwikkeling. Het is tijd dat alle belanghebbenden hun verantwoordelijkheid nemen en samenwerken om de concurrentiepositie van ons land en zijn essentie als toonaangevende bestemming te behouden.
Auteur: Joan Feliz Valoys, MBA, specialist in digitale marketing, operationeel manager van Constructora Incaribe, met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
