Dit is de eerste keer dat een Dominicaans fiscaal pakket op gecoördineerde wijze ingrijpt in de gehele cyclus van de financiering van woningen: het bod van de verkoper, de financiering, de kosten van het krediet, de juridische formalisering van het project en de overdracht van activa
SANTO DOMINGO – Het proces van het verkrijgen van een woning met een bankfinanciering in de Dominicaanse Republiek brengt op verschillende momenten minstens vijf belastinglasten met zich mee. De regering stelt voor deze in het anticrisisplan, dat op 11 juni 2026 aan het Nationaal Congres is voorgelegd, gelijktijdig aan te passen.
De context waarin deze maatregelen worden doorgevoerd, is er niet een van krimp, maar eerder van expansie, met toegangskosten die de overheid anachronistisch noemt.
Op dia 24 van de officiële presentatie "Maatregelen ter bevordering van economische groei en ter verlichting van de internationale crisis" van het Ministerie van Financiën en Economie, gedateerd 11 juni 2026, stelt de regering dat "dit onzinnige belastingen zijn die de concurrentiepositie aantasten en de formaliseringskosten onnodig verhogen", en voegt daaraan toe, met betrekking tot het specifieke geval van hypotheken: "de wet die deze belast, dateert uit 1890."
Huidige situatie
Volgens het rapport over kredietverlening in het financiële systeem, gepubliceerd door de Superintendence of Banks, kende de hypotheekportefeuille in 2025 de hoogste groei van alle vormen van bankfinanciering, met een jaarlijkse stijging van 13,2%, waardoor de portefeuille een waarde van RD$443.170 miljoen bereikte.
Binnen de totale portefeuille van het banksysteem, die het jaar afsloot op RD$ 2,39 biljoen, vertegenwoordigden hypotheekleningen 18,5%, waarmee ze zich consolideerden als de derde belangrijkste component van de bankfinanciering in het land.
De dynamiek zette zich voort in het eerste kwartaal van 2026, volgens het kwartaalverslag van de financiële sector van de Superintendency of Banks over de periode maart 2026, met een hypotheekportefeuille die een groei van 11,4% op jaarbasis liet zien.
In die context bedroegen de totale activa van het financiële systeem RD$4,28 biljoen en de gewogen gemiddelde actieve rente van meerdere banken 13,28% aan het einde van het eerste kwartaal van 2026.
Deze kredietdynamiek gaat hand in hand met een woningtekort dat het Ministerie van Volkshuisvesting en Bouw in het Tienjarenplan 2022-2032 heeft gekwantificeerd op meer dan 1,4 miljoen woningen, volgens gegevens van het ENHOGAR-onderzoek. Hiervan is 73% van kwalitatieve aard, dat wil zeggen woningen gebouwd met gebrekkige materialen, zonder toegang tot basisvoorzieningen of in overvolle omstandigheden.
Tegen deze achtergrond presenteerde het Ministerie van Financiën en Economie een pakket dat, volgens de officiële toelichting van minister Magín J. Díaz, belastingen met betrekking tot hypotheken, bedrijfsoprichting en levensverzekeringen onder één noemer plaatst: het zijn "onzinnige belastingen die de concurrentiepositie schaden en de formaliseringskosten onnodig verhogen."
Het eerste punt in de keten: het aanbod
Voordat een koper een leningsovereenkomst tekent, moet er iemand een woning op de markt aanbieden, en de belastingdruk voor de verkoper speelt een rol bij die beslissing. Het plan stelt voor om de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed te verlagen van 25% naar 10% wanneer de transactie door particulieren wordt uitgevoerd. De maatregel is in het document van het ministerie van Financiën opgenomen onder de noemer belastingvereenvoudiging.
Volgens de Algemene Directie Binnenlandse Belastingen wordt de vermogenswinstbelasting geheven over het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale boekwaarde van het vermogen en moet dit worden aangegeven in de jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte. De voorgestelde verlaging geldt uitsluitend voor natuurlijke personen, niet voor rechtspersonen.
Het tweede punt: de financieringskosten
Zodra een koper een hypotheek afsluit, krijgt hij te maken met een hypotheekregistratiebelasting. Volgens de DGII Help Community bedraagt het huidige tarief 2% van de hypotheekwaarde, op basis van artikel 8 van Wet 173-07 betreffende de efficiëntie van de belastinginning.
Registraties zijn vrijgesteld wanneer ze via financiële tussenpersonen worden gedaan en de hypotheekwaarde lager is dan RD$ 2.197.446, een bedrag dat jaarlijks wordt aangepast. De DGII heeft tevens verduidelijkt dat deze 2% niet aftrekbaar is van de inkomstenbelasting.
Het plan voorziet in de geleidelijke afschaffing van deze belasting. De officiële presentatie van het ministerie van Financiën geeft aan dat de wet op de belasting van hypotheken dateert uit 1890 en classificeert deze als een maatregel ter bevordering van de economische groei, niet als een maatregel ter consolidatie van de overheidsuitgaven. Het document specificeert niet het tijdschema of de fasen van de geleidelijke afschaffing; deze informatie zal worden vastgelegd in de tekst van het wetsvoorstel en tijdens het parlementaire debat.
Het derde punt: levensverzekering
Bij hypotheekverstrekking eisen banken doorgaans een levensverzekering die aan de lening is gekoppeld en die momenteel onderworpen is aan de selectieve verbruiksbelasting.
Het plan stelt een geleidelijke afschaffing voor, een maatregel die volgens het document van het ministerie van Financiën samen met hypotheken en de oprichting van bedrijven onder dezelfde rechtvaardiging valt: het zijn heffingen die de formaliseringskosten onnodig verhogen.
Het vierde punt: juridische formalisering
Vastgoedprojecten in de Dominicaanse Republiek worden vaak opgezet via trusts of speciale entiteiten, juridische instrumenten die de oprichting van een vennootschap en de betaling van de bijbehorende belasting van 1% vereisen.
Het plan stelt voor om die belasting met onmiddellijke ingang af te schaffen, in tegenstelling tot de andere maatregelen in deze groep, die geleidelijk worden ingevoerd.
Het vijfde punt: de overdracht van onroerend goed
Voor eigenaren die onroerend goed tijdens hun leven aan hun kinderen willen overdragen, bedraagt de huidige erfbelasting, waarvan de wet volgens het document van het ministerie van Financiën dateert uit 1950, 25%.
Het plan stelt voor om het tarief te verlagen tot 3% voor overdrachten tussen ouders en kinderen die tijdens hun leven plaatsvinden, en het ministerie van Financiën schaart deze maatregel onder het blok belastingvereenvoudiging.
Wat het plan niet verandert
Het document van het ministerie van Financiën is expliciet over de beperkingen van het pakket: de belasting op de overdracht van industriële goederen en diensten wordt niet gewijzigd, de tarieven van de onroerendgoedbelasting en de minimale vrijstelling daarvan blijven ongewijzigd, en de verhoging van de vennootschapsbelasting met drie procentpunten geldt uitsluitend voor bedrijven met een jaarinkomen van meer dan RD$1 miljard.
Alle voorgestelde maatregelen vereisen goedkeuring van het Nationaal Congres; geen enkele is direct van toepassing, met uitzondering van de afschaffing van de 1% vergoeding voor de oprichting van bedrijven, die volgens het document onmiddellijk van kracht wordt zodra de wet is goedgekeurd.
De tijdschema's voor de afschaffing van de hypotheekbelasting en de accijnzen op levensverzekeringen worden niet gedetailleerd beschreven in de officiële presentatie en zullen worden vastgesteld in het wetgevingsproces.
Aanbevolen lectuur:
