Overgenomen van BBC News Mundo
Een van de eerste slachtoffers van deze nieuwe aanpak van Peking is de op één na grootste woningbouwontwikkelaar van het land, gemeten naar het aantal verkochte woningen.
De oliereus Evergrande bevindt zich in zware tijden en staat op de rand van faillissement. Het bedrijf kampt met een enorme schuldenlast van circa 300 miljard dollar.
De aandelen van het bedrijf zijn dit jaar tot nu toe met 80% gedaald, wat samenvalt met de aangescherpte regelgeving die vorig jaar door de Chinese autoriteiten is ingevoerd.
In de zomer van 2020 legde Peking een regel op aan de grootste vastgoedontwikkelaars, die hen verplichtte hun schuldenniveau onder bepaalde drempelwaarden of "3 rode lijnen" te houden, die verwijzen naar de liquiditeit, activa of schulden van de bedrijven.
"Huizen zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren," zei de Chinese president Xi Jinping in 2017.
Wat Evergrande betreft, hebben de autoriteiten aangegeven dat er geen volledige reddingsoperatie zal plaatsvinden; dat wil zeggen dat ze het bedrijf failliet zullen laten gaan als het geen geld kan vinden om zijn schuldeisers te betalen door activa of delen van het bedrijf te verkopen.
Veel analisten denken echter dat de staat waarschijnlijk de meer dan 1,5 miljoen huizen die Evergrande in China in aanbouw heeft, om te voorkomen dat gezinnen in de problemen komen als het conglomeraat uiteindelijk instort.
De Chinese vastgoedmarkt is werkelijk atypisch.
Gemiddeld 90% van de burgers een eigen huis: bijna 87% in stedelijke gebieden en bijna 96% in landelijke gebieden, volgens een onderzoek naar de woningmarkt in China, uitgevoerd door de Universiteit van Albany in de Verenigde Staten.
Het is een van de hoogste percentages ter wereld.
Ter vergelijking: in de Verenigde Staten bezit slechts 65,3% van de burgers een eigen huis, terwijl dat percentage in Duitsland 51,1% bedraagt.
Zoals Diego Fernández Elices, directeur-generaal investeringen bij A&G, aan BBC Mundo uitlegde: "Hetbelangrijkste doel van de Chinese overheid is algemene welvaart , en het feit dat zoveel burgers een eigen huis bezitten, maakt het een sector die onder geen enkele omstandigheid mag falen."
De "gemeenschappelijke welvaart" waarnaar Fernández verwijst, is de slogan van de nieuwste campagne van de Chinese president, waarmee hij probeert "de enorme kloof tussen rijk en arm te verkleinen die de economische groei van het land en de legitimiteit van de communistische regering bedreigt", meldt Reuters.
"Volgens de laatste statistieken van de Chinese overheid is de bouwsector nog steeds goed voor ongeveer 30% van de totale werkgelegenheid en is daarom te belangrijk om te negeren," zegt Yves Bonzon, een leidinggevende bij de Zwitserse private bank Julius Baer.
In economisch jargon wordt dit "te groot om te falen" genoemd, of in ieder geval te groot om volledig te falen.
Achter dit hoge percentage huiseigenaren schuilen een aantal factoren die al decennialang de groei van de sector hebben aangewakkerd, gekenmerkt door spooksteden, ongebruikte infrastructuur en een ongebreideld bouwmodel met exorbitante prijzen.
In 2020 brak in het land het zogenaamde "tijdperk van 10.000 yuan (1.318 euro, 1.548 dollar)" aan, waarmee wordt bedoeld dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gedurende meerdere opeenvolgende maanden boven dat bedrag bleef, zo legt persbureau EFE uit in een recente analyse.
De "Chinese droom"
Een van de belangrijke factoren die hebben bijgedragen aan de bubbel is cultureel van aard.
“De rijkdom van Chinese huishoudens is gebaseerd op bakstenen, cement en speculatieve koorts. Maar cultureel gezien is er niet alleen de ambitie om huiseigenaar te zijn, maar ook een ongeschreven sociale eis dat je bijvoorbeeld, als je gaat trouwen, een eigen woning moet bezitten”, legt Sam Lecornu, CEO en medeoprichter van Stonehorn Global Partners, uit.
"Huren is niet voor veel Chinezen de eerste optie. Het bezitten van een woning is in China per definitie het equivalent van de Amerikaanse droom," voegt hij eraan toe.
Ruim twintig jaar geleden bestond de Chinese vastgoedsector nog niet.
"Gedurende een groot deel van de tweede helft van de 20e eeuw was China een massale maatschappij van openbare huurwoningen, waar particulier eigendom minder dan 30% van de woningen uitmaakte. Huisvesting werd beschouwd als een sociale voorziening die met zware subsidies werd verstrekt door de socialistische overheid," aldus Youqin Huang, hoogleraar aan de afdeling Geografie en Planning van de Universiteit van Albany in de VS, in een onderzoek.
"In de jaren negentig heeft China echter hervormingen doorgevoerd om zijn woningmarkt te privatiseren en te commercialiseren, als onderdeel van de markttransitie," voegt hij eraan toe, verwijzend naar het openstellingsproces dat leidde tot de explosieve economische groei van het land, met name na de toetreding tot de Wereldhandelsorganisatie in 2001.
Een veilige investering
Een andere factor die jarenlang bijdroeg aan de huizenkoop was de strenge beperking op buitenlandse investeringen.
Chinese burgers hadden vervolgens alleen nog de binnenlandse markt tot hun beschikking.
"Als we kijken naar de kapitaalcontroles die er in China bestaan en naar de activa waarin investeringen zijn toegestaan, dan is onroerend goed favoriet. En veel Chinezen bezitten meer dan één woning. Ze hebben misschien een tweede of zelfs een derde huis," vertelde Lecornu aan BBC Mundo.
Wat deze markt vaak onderscheidt van alle andere ter wereld, is dat kopers doorgaans "een aanbetaling doen die gelijk is aan 50% van de huizenprijs, of zelfs direct contant betalen", aldus de oprichter van Stonehorn Global Partners.
Het gebruik van bankleningen is daarom niet zo intensief als in andere grote economieën.
"In tegenstelling tot wat er in de Verenigde Staten gebeurde met de zogenaamde subprimecrisis, kopen de Chinezen hun huizen niet massaal met schulden."
Hoe doen ze dat dan?
De "oudersbank"
Vooral voor zonen komt het geld terecht bij de "ouders", die het geld ontvangen via het huwelijk.
Door het eenkindbeleidzijn er volgens de meest recente officiële gegevens in China ongeveer 30 miljoen meer mannen dan vrouwen die een partner zoeken.
Chinese ouders weten dat de kans dat hun kinderen trouwen groter wordt als ze een eigen huis hebben.
"Het is gebruikelijk dat de echtgenoot voor het huis zorgt," legde Jieyu Liu, adjunct-directeur van het China SOAS Institute, in 2017 uit aan de BBC, toen bekend werd dat 70% van de millennials (tussen 19 en 36 jaar) een eigen huis bezat.
Zeer voordelig
"Omdat jongeren zo weinig verdienen, wordt van de familie van de echtgenoot verwacht dat zij de verantwoordelijkheid nemen voor de aankoop van een huis op naam van hun zoon, of voor het betalen van de aanbetaling. Veel liefdesverhalen lopen stuk als de mannen geen huisvesting voor het echtpaar kunnen regelen," voegde ze eraan toe.
Dit wordt bovendien verergerd door het feit dat oudere familieleden op latere leeftijd vaak bij hun kinderen intrekken.
Daarom zien velen een investering op naam van hun zoon of dochter als een investering in de toekomst van het hele gezin.
De "familiebank" is ook de eerste bron voor wie op zoek is naar een tweede huis, aangezien het in de zeer zuinige Chinese cultuur niet ongebruikelijk is om zich tot ouders, grootouders of zelfs schoonouders te wenden
De Evergrande-zaak
Gedreven door al deze factoren is de vastgoedsector de afgelopen decennia enorm gegroeid en heeft enorme winsten geboekt , die in sommige sectoren zelfs uit de hand zijn gelopen.
De vastgoedsector van de Aziatische gigant raakte eind jaren negentig oververhit, toen toezichthouders destijds ontwikkelaars carte blanche gaven om te profiteren van de Chinese baksteenboom
Bedrijven zoals Evergrande begonnen uit te breiden naar de voedsel-, energie- en zelfs entertainmentsector, met de aankoop van een voetbalteam, en verbreedden hun doelstellingen naar vastgoedprojecten in het buitenland.
Deze uitbreiding werd gerealiseerd door middel van bankleningen of gefinancierd met deposito's van huizenkopers in China.
overheid als de centrale overheid hebben een sleutelrol gespeeld in deze groei.
"Naast de privatisering van bestaande sociale woningbouw en het beëindigen van de voorziening van gesubsidieerde huurwoningen, is de ontwikkeling van particuliere woningen en woningbezit door de overheid fervent aangemoedigd," stelt professor Huang in zijn rapport.
In China behoort het land toe aan de staat.
Iedere onderneming of organisatie die een project wil ontwikkelen, of het nu gaat om woningbouw, industrie of commercie, moet het recht verkrijgen om die grond te gebruiken.
Aan dit gebruiksrecht is echter een tijdslimiet verbonden; in het geval van woningbouwprojecten is deze 70 jaar, waarna de staat het gebruiksrecht kan verlengen of intrekken.
Daarom kopen projectontwikkelaars doorgaans geen percelen grond op om ze vervolgens jarenlang onbebouwd te laten totdat de waarde ervan stijgt, zoals in andere landen wel gebeurt.
"De overheid verkoopt over het algemeen selectief grond en ontvangt daarbij geld uit de verkoop, wat een belangrijke bron van overheidsinkomsten," vervolgt Lecornu.
Afgezien van het feit dat de vastgoedsector in China miljoenen mensen werk biedt, is het terecht om te stellen dat de autoriteiten op verschillende niveaus er belang bij hadden dat het model bleef werken, voegt de expert eraan toe.
De rol van banken
Om de zeepbel en het mogelijke domino-effect van de Evergrande-crisis te begrijpen, is de rol van de banken, die ook door de staat worden gecontroleerd, van fundamenteel belang.
" Chinese banken, verzekeraars en fondsen hebben de afgelopen jaren aanzienlijke financiering verstrekt en de grote blootstelling van Chinese banken aan de vastgoedsector is een van de grootste risico's voor het Chinese financiële systeem", aldus Eiko Sievert, directeur van ratingbureau Scope Ratings.
Het bedrijf heeft zijn groeiverwachtingen voor China voor 2021 verlaagd van 9,3% naar 8,6%, vanwege "de zwakte van de Chinese vastgoedsector, die de nationale economische activiteit dit jaar al heeft afgeremd", voegt het eraan toe.
Daarom zijn analisten het erover eens dat de potentiële sociale onrust die ontstaat door de meer dan een miljoen onafgewerkte woningen van Evergrande een groter probleem is dan de schuld zelf.
"De grootste politieke partij ter wereld is ook de grootste grondeigenaar in China. Ze heeft er groot belang bij om in te grijpen en al haar macht aan te wenden om verdere onrust te voorkomen," aldus Lecornu, verwijzend naar wat de meest directe doelstelling van Peking zal zijn: ervoor zorgen dat burgers niet lijden en blijven geloven in de "Chinese droom".
