Volgens The Latin Investor bedraagt de bezettingsgraad van woonpanden dit jaar meer dan 85% .
Hoge winstgevendheid, lage leegstandscijfers en een nieuw aanbod dat voornamelijk uit appartementen bestaat, geven vorm aan een vastgoedmarkt die niet alleen groeit, maar zich ook reorganiseert om de verhuursector als centraal focuspunt te behouden
SANTO DOMINGO. – Hoge huurrendementen, die volgens Global Property Guide boven de 8% uitkomen, gaan gepaard met een leegstand van slechts één tot twee maanden per jaar in stedelijke gebieden, aldus The Latin Investor. Dit in een markt met een groeiend aandeel appartementen in het nieuwe aanbod en een aanhoudende vraag naar woningen.
Het is verre van een tijdelijk fenomeen: de combinatie van stijgende huren, oplopende verkoopprijzen en een aanhoudende bezettingsgraad schetst een Dominicaanse vastgoedmarkt die zich steeds meer richt op verhuur.
Recente gegevens van Global Property Guide tonen aan dat het gemiddelde bruto huurrendement in het land tussen de 7% en 9% , waarbij Santo Domingo met een rendement van bijna 9% de koploper is. Dit internationale analysebureau voor de vastgoedmarkt, met hoofdkantoor in Europa, verzamelt en vergelijkt gegevens over prijzen, huurrendementen, belastingen en investeringsvoorwaarden in tientallen landen.
Ondertussen de huurprijzen een jaarlijkse groeitrend, met stijgingen van bijna 3%, volgens de huurindex van de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek (BCRD), die is opgenomen in de consumentenprijsindex (CPI).
Onder normale omstandigheden zou een aanhoudende prijsstijging in combinatie met hoge rendementen de neiging hebben om nieuw aanbod aan te trekken en de werkloosheid te verhogen. In de Dominicaanse Republiek gebeurt echter het tegenovergestelde: de bezettingsgraad blijft hoog.
Volgens The Latin Investor, een particulier platform dat investeringsmogelijkheden in Latijns-Amerika analyseert en gegevens en trends in de vastgoedsector verzamelt, staan woningen in stedelijke gebieden gemiddeld één tot anderhalve maand per jaar leeg, wat een bezettingsgraad van meer dan 85% impliceert.
Deze stabiliteit is grotendeels te danken aan de marktstructuur zelf.
Een land vol appartementen
De woningvoorraad is sterk verschoven naar verticale bebouwing. Schattingen van het eerdergenoemde platform geven aan 70% van het woningaanbod
Bovendien bestaat 30% tot 40% van het beschikbare aanbod uit recent gebouwde woningen, wat het belang van dit type bebouwing onderstreept.
Hoewel de woningvoorraad in de Dominicaanse Republiek nog steeds voornamelijk uit huizen bestaat, met 2,4 miljoen huizen tegenover 681.000 appartementen, volgens de laatste telling van het Nationaal Bureau voor de Statistiek, wijst de recente trend in een andere richting.
Uit het bouwvoorraadregister (ROE) van ONE blijkt dat de meeste nieuwbouwprojecten appartementen betreffen. In sommige segmenten, zoals woningen met parkeerplaatsen, zijn meer dan 20.000 appartementen geregistreerd, tegenover minder dan 1.000 huizen.
Dit patroon is het gevolg van verschillende gelijktijdige factoren: beperkte grond in stedelijke gebieden, bouwkosten, veranderende vraag en, bovenal, het groeiende gewicht van de investeerder, zowel lokaal als buitenlands, die prioriteit geeft aan woningen met verhuurpotentieel.
In deze context houdt het appartement op een loutere woonoplossing te zijn en wordt het een financieel bezit. De bezettingsgraad versterkt deze transformatie. Schattingen van The Latin Investor tonen een leegstand in stedelijke gebieden van één tot anderhalve maand per jaar, wat een bezettingsgraad van meer dan 85% impliceert.
Hoewel het geen officiële indicator is, komt de referentie overeen met het waargenomen gedrag op het gebied van prijzen en winstgevendheid: een markt waar beschikbare woningen relatief snel worden verhuurd, met name in gebieden dicht bij werkgelegenheidscentra, voorzieningen en openbaar vervoer.
Vraag die niet wordt opgeleverd
De dynamiek van de huurmarkt wordt mede verklaard door structurele vraagdruk. Volgens het Ministerie van Huisvesting, Leef- en Bouw (Mivhed) kampt het land met een geschat woningtekort van tussen de 1,4 en 2,1 miljoen woningen, terwijl de verstedelijking de bevolking steeds meer concentreert in Groot-Santo Domingo en andere stedelijke centra.
De combinatie van tekorten, interne migratie en de vorming van nieuwe huishoudens zorgt voor een constante vraag, waardoor leegstandsperioden worden verkort en prijzen zich kunnen blijven aanpassen.
De locatie speelt ook een cruciale rol. Vastgoed in de buurt van werkgelegenheidscentra, universiteiten en essentiële voorzieningen kent kortere leegstandsperioden, waardoor micromarkten met een hoge bezettingsgraad binnen de stad worden geconcentreerd.
Een markt die is ontworpen om te voorzien in de behoeften van
Het resultaat is een zichzelf versterkend systeem: hoge winstgevendheid stimuleert investeringen in nieuwe appartementen; het aanbod is gericht op meer commercieel aantrekkelijke formaten, en de vraag, ondersteund door structurele factoren, absorbeert een groot deel van die productie.
Een lage leegstand is dus geen uitzondering binnen de vastgoedhausse, maar een van de essentiële voorwaarden voor de bedrijfsvoering.
Dit fenomeen herdefinieert ook de logica van stadsontwikkeling. In plaats van uitsluitend in te spelen op de woningbehoefte, lijkt een groeiend deel van het aanbod gericht op het genereren van huurinkomsten, in een markt die steeds meer wordt beïnvloed door investeringscriteria.
Tussen kans en druk
Dit model heeft implicaties die verder reiken dan de bouwsector, omdat het enerzijds de Dominicaanse Republiek consolideert als een aantrekkelijke bestemming voor vastgoedinvesteringen, met rendementen die hoger liggen dan die van markten zoals Mexico en Brazilië, en anderzijds vragen oproept over de toegang tot huisvesting in een omgeving waar het aanbod steeds meer is afgestemd op de winstgevendheid.
Volgens Global Property Guide ligt het bruto huurrendement van de Dominicaanse Republiek tussen de 7% en 9%, waarmee het hoger scoort dan markten zoals Mexico en Brazilië, waar het rendement doorgaans tussen de 5% en 7% ligt.
Hierin schuilt de aantrekkingskracht van het land voor investeringen in huurwoningen, en hier ontstaan tevens spanningen rond de toegang tot huisvesting.
In de zoektocht naar dat evenwicht beweegt de Dominicaanse vastgoedmarkt zich naar een fase waarin verticale expansie en een hoge bezettingsgraad geen parallelle trends meer zijn, maar onderdeel gaan uitmaken van dezelfde operationele logica.
Aanbevolen lectuur:
