Eén transactie, twee wetten, een balans die de sector nog niet heeft berekend

23 juni 2026

kostenstructuur van een vastgoedtransactie — Het gecombineerde effect op de totale kosten van een transactie hangt af van drie variabelen: de prijs van het onroerend goed, de tijd die is verstreken sinds de oorspronkelijke aankoop en hoe de regelgeving de belastbare winst definieert. (Bron: Dreamstime).

Wet 30-26 geeft met de ene hand en neemt met de andere. De overdrachtsbelasting wordt afgeschaft, maar er wordt een vermogenswinstbelasting ingevoerd. Niemand heeft geanalyseerd hoe de kostenstructuur van een typische vastgoedtransactie verandert onder het nieuwe regime

SANTO DOMINGO – Op de Dominicaanse vastgoedmarkt is een verkoop niet alleen een prijsafspraak tussen twee partijen. Het is ook een fiscale onderhandeling waarbij koper en verkoper, formeel of informeel, expliciet of verwerkt in de prijs, de fiscale kosten die voortvloeien uit de transactie onderling verdelen.

Dat mechanisme is niet veranderd door Wet 30-26, die de samenstelling van die kosten wel heeft gewijzigd, en de sector begint dit nu pas te verwerken.

De wet geeft met de ene hand en neemt met de andere. Met de ene hand wordt de overdrachtsbelasting geleidelijk afgeschaft: deze wordt in 2027 verlaagd en vanaf 2028 volledig afgeschaft. Met de andere hand wordt een belasting van 10% ingevoerd op de winst die particulieren behalen met de verkoop van onroerend goed.

Het nettoresultaat van die uitwisseling is niet neutraal, het is niet hetzelfde voor alle transacties en het is niet symmetrisch voor de koper en de verkoper.

Fiscale wijzigingen in een vastgoedtransactie

Concept	Huidige situatie	Wijziging of voorstel	Juridische basis
Overdrachtsbelasting (koper)	3% actueel	Geleidelijke afbouw tegen 2027 en volledige afschaffing vanaf 2028	Art. 59, Wet 30-26
Kapitaalwinst (verkoper)	Inkomstenbelastingtarief tot 25%	Eenmalig tarief van 10% als één enkele en definitieve betaling	Art. 14, Wet 30-26
Belastbare grondslag van 10%	Gedefinieerd volgens het traditionele ISR-schema	Niet gedefinieerd; regelgeving in behandeling	Art. 14, Wet 30-26
Vrijstelling voor herbelegde hoofdverblijfplaats	Er zijn voordelen verbonden aan herinvestering	Volledige vrijstelling indien 100% binnen 6 maanden wordt herbelegd; gedeeltelijke vrijstelling indien de herbelegging onvolledig is	Wet 173-07 Art. 7
Vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar	Vrijstelling onder specifieke voorwaarden	Volledige vrijstelling zonder herinvesteringsvoorwaarde	Belastingwetboek Art. 296

Bronnen: Wet 30-26, art. 14 en 59; Wet 173-07, art. 7; Belastingwetboek, art. 296

De kostenkaart vóór de wet

Om het contrast te schetsen, moeten we uitgaan van de kostenkaart zoals die bestond vóór 18 juni 2026.

Bij een transactie op de secundaire markt, van eigenaar naar koper, bestonden de belangrijkste belastingkosten uit drie onderdelen:

De overdrachtsbelasting van 3% over de waarde van het onroerend goed, vastgesteld in artikel 7 van Wet 173-07 betreffende de inningsefficiëntie, wordt betaald door de koper.
De onroerendgoedbelasting bedraagt 1% per jaar over de waarde van het onroerend goed die de vrijstellingsdrempel overschrijdt, zoals vastgesteld in Wet 18-88 en de wijzigingen daarop, en dient door de verkopende eigenaar te worden betaald tot het moment van de verkoop.
De vermogenswinst die bij de verkoop werd gegenereerd, werd in het algemene inkomstenbelastingstelsel opgenomen in het inkomen van de verkoper en belast volgens de progressieve schaal voor particulieren, tot maximaal 25%, overeenkomstig artikel 296 van de belastingwet.

In de praktijk had de Dominicaanse markt een informeel mechanisme ontwikkeld om die last te verlichten: de in de akte vermelde prijs kwam vaak niet overeen met de werkelijke prijs van de transactie.

De Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek documenteert dit gedrag zelf in haar werkdocument "Constructie van een woningprijsindex voor de Dominicaanse Republiek" van Johán Félix Rosa, waarin zij erop wijst dat het op de lokale markt een bekende praktijk is om transacties te registreren zonder relevante details, of met onjuiste gegevens, om zo belasting te ontwijken of de heffingen voor dat concept te verlagen.

Dit gedrag verlaagde de belastinggrondslag kunstmatig, maar creëerde juridische risico's voor beide partijen.

De kostenkaart na de wet

Wet 30-26 herorganiseert die kaart aanzienlijk:

Voor de koper: Artikel 59 verlaagt geleidelijk de uniforme belasting op vastgoedtransacties die wordt geheven onder de Wet op de Registratie en het Behoud van Hypotheken, en niet de 3% directe overdracht van Wet 173-07, die van kracht blijft totdat deze uitdrukkelijk wordt ingetrokken of gewijzigd.

Dit onderscheid is technisch relevant en werd niet toegelicht in de wettekst of in latere officiële mededelingen. De sector zal bij de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken) moeten nagaan of beide belastingen naast elkaar bestaan of dat de ene de andere vervangt bij een directe verkooptransactie.

Voor de verkoper: het nieuwe artikel 296-1 van de belastingwet introduceert een belasting van 10% op vermogenswinsten als een eenmalige en definitieve betaling, ter vervanging van de belastingheffing volgens de progressieve schaal van de ISR.

Voor een verkoper die onder het vorige systeem belasting betaalde tegen het hoogste marginale tarief van 25%, betekent de verlaging van 10% een aanzienlijke vermindering.

Voor een verkoper met een laag inkomen die voorheen belasting betaalde in de lagere schijven, kan de impact neutraal of groter zijn, afhankelijk van hoe de regelgeving de belastinggrondslag definieert.

De variabele die de vergelijking verandert

De analyse van het netto-effect kan niet worden voltooid omdat de wet de belastbare basis van de nieuwe vermogenswinstbelasting niet definieert, het centrale punt van het tweede deel van deze reeks.

Wat wel vaststaat, is dat het gecombineerde effect op de totale kosten van een transactie afhangt van drie variabelen: de prijs van het onroerend goed, de tijd die is verstreken sinds de oorspronkelijke aankoop en de manier waarop de regelgeving de belastbare winst definieert.

Om dit te illustreren met een scenario gebaseerd op de huidige wettekst, zonder de onbekende factor van de belastbare basis op te lossen, nemen we een transactie op de secundaire markt voor een onroerend goed ter waarde van US$ 200.000 (ongeveer RD$ 12.000.000 tegen de referentiewisselkoers van de BCRD in juni 2026).

Volgens het vorige systeem betaalde de koper RD$ 360.000 aan overdrachtsbelasting van 3%. Als de verkoper RD$ 4.000.000 winst maakte en belast werd tegen het inkomstenbelastingtarief van 25%, betaalde hij RD$ 1.000.000. De totale belastingkosten van de transactie bedroegen RD$ 1.360.000, plus notaris- en registratiekosten.

Onder de regeling van Wet 30-26 in 2027: de koper betaalt nog steeds de 3% van Wet 173-07, tenzij anders bepaald door de DGII, en de verkoper betaalt 10% over de vermogenswinst.

Als de belastbare basis gelijk zou blijven, namelijk RD$4.000.000, dan zou de belasting RD$400.000 bedragen, een verlaging van RD$600.000 ten opzichte van het vorige regime.

Vanaf 2028, wanneer de hypotheekbelasting wordt afgeschaft, treedt de tegemoetkoming voor de koper in werking.

Dit scenario is illustratief en voorlopig. Het daadwerkelijke effect hangt af van de wettelijke definitie van de belastinggrondslag.

Hoe vertaalt zich dit naar de overeengekomen prijs?

Op de Dominicaanse vastgoedmarkt, net als op de meeste markten in de regio, zijn de afsluitingskosten onderwerp van onderhandeling tussen de partijen. Wanneer deze kosten worden herverdeeld, verschuift het prijsevenwicht.

Het meest waarschijnlijke scenario op korte termijn is dat verkopers hun minimumprijs naar beneden bijstellen, omdat de 10% in feite lager uitvalt dan de vorige belasting, waardoor er ruimte ontstaat voor onderhandeling.

Deze aanpassing zou kunnen leiden tot iets toegankelijkere slotkoersen op de secundaire markt. Dit effect is echter afhankelijk van een redelijke berekening van de belastinggrondslag van 10%, wat, zoals gezegd, afhangt van de nog te ontwikkelen regelgeving.

De Centrale Bank meldde in haar voorlopige resultaten over de periode januari-december 2025 dat leningen van het financiële systeem bestemd voor de aankoop van woningen in dat jaar met 13,2% zijn gestegen tot RD$461.356,5 miljoen.

Deze gegevens bevestigen dat de vraag naar woningfinanciering sterk blijft. Een secundaire markt met een lagere belastingdruk voor verkopers zou kunnen helpen om het aanbod van woningen vrij te maken, die momenteel worden tegengehouden doordat eigenaren hun woning niet verkopen om de eerdere belastingheffing te vermijden.

Wat de sector moet weten vóór de sluiting

Zolang er geen regelgeving is, is elke analyse van de nettokosten van een transactie voorlopig. Maar er zijn vragen die kopers, verkopers en makelaars nu al kunnen en moeten stellen.

De verkoper: Hoeveel heb ik er oorspronkelijk voor betaald, in welk jaar en met welke documentatie? Heb ik aantoonbare verbeteringen aangebracht? Is dit mijn hoofdverblijfplaats en als ik het verkoop, ben ik dan van plan het volledige bedrag binnen zes maanden te herinvesteren in een nieuwe hoofdverblijfplaats? Ben ik ouder dan 65 jaar?
Koper: Is de overdrachtsbelasting van 3% onder Wet 173-07 van toepassing op deze transactie, naast de belasting onder artikel 59 van Wet 30-26, of vervangt de ene de andere? Heeft het pand een actuele Confotur-classificatie? Koop ik van de oorspronkelijke projectontwikkelaar (eerste verkoop) of op de secundaire markt?
Beiden: Wat is de overeengekomen belastingstructuur? Wie draagt welke kosten? En is dat in het contract vastgelegd?

Op deze vragen zijn vandaag de dag geen eenduidige antwoorden te vinden. Maar het stellen ervan maakt wel degelijk het verschil tussen een gestructureerde transactie en een transactie die zes maanden na de afronding tot onverwachte belastingproblemen leidt.

Geraadpleegde bronnen:

Wet nr. 30-26 betreffende maatregelen voor economische groei, belastingvereenvoudiging en verlichting van de internationale crisis, art. 14 (nieuw art. 296-1 van het belastingwetboek) en 59, afgekondigd op 18 juni 2026.
Wet nr. 173-07 betreffende de efficiëntie van de belastinginning, artikel 7. Algemeen directoraat Binnenlandse Belastingen. dgii.gov.do
Wet nr. 18-88 betreffende de onroerendgoedbelasting en de wijzigingen daarvan. Algemeen directoraat Binnenlandse Belastingen.
Belastingwetboek van de Dominicaanse Republiek, Titel II, Artikelen 289 en 296. Algemene Directie Binnenlandse Belastingen.
Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek. Voorlopige resultaten van de Dominicaanse economie januari-december 2025, februari 2026. Hypotheekleningen: RD$ 461.356,5 miljoen, jaar-op-jaar stijging +13,2%.
Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek. "Constructie van een woningprijsindex voor de Dominicaanse Republiek." Johán Félix Rosa, Afdeling Monetaire Programmering en Economische Studies. Werkdocument, augustus 2021.

Aanbevolen lectuur: