Wat heb je aan een spectaculair project met uitzicht op de oceaan als de eigendomsrechten betwist worden?
Wat heeft het voor zin om een appartement te verkopen als het contract misleidende clausules bevat en de koper risico loopt?
En wat heeft het voor zin om een project te verkopen als het terrein waarop het zich bevindt niet eens is opgemeten?
Dit waren de vragen waarmee ik mijn keynote speech begon op het forum "Safe Subways, Real Estate Investment Squared". En de reactie van de meer dan 200 aanwezige professionals bevestigde iets voor mij: we weten allemaal dat deze problemen bestaan, maar weinigen ondernemen actie om ze te voorkomen.
De vijand die we allemaal negeren
In de twintig jaar dat ik vastgoedinvesteringen bescherm, heb ik vier terugkerende bedreigingen geïdentificeerd die ik "de roofdieren van rechtszekerheid" noem. Dit zijn geen abstracte concepten. Het zijn reële problemen die transacties verstoren, reputaties ruïneren en cliënten onbeschermd achterlaten. En het ergste is: ze zijn volledig te voorkomen.
Laat me een concrete casus delen die ik op de conferentie heb gepresenteerd. In Punta Cana verkocht een projectontwikkelaar tientallen appartementen zonder wettelijk eigendomsrecht op de grond te hebben. Het resultaat was een consumentenbeschermingsbevel van ProConsumidor voor terugbetalingen en compensatie, en de toepassing van Wet 126-02 betreffende elektronische handel en Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed.
Wanneer een actor in het systeem de rechtszekerheid schendt, heeft dit een reeks consequenties.
Roofdier nr. 1: Titels op naam van derden of overleden personen
Dit is het klassieke "maak je geen zorgen, dat lossen we later wel op"-scenario. Een huiseigenaar verkoopt een woning die nog steeds geregistreerd staat op naam van zijn overleden vader, of erger nog, op naam van iemand die niet eens bij de transactie betrokken is.
Het gevaar: de koper koopt een probleem dat kan escaleren wanneer onbekende erfgenamen opduiken en rechten opeisen.
Hoe u uzelf kunt beschermen: Controleer of de verkoper de huidige geregistreerde eigenaar is. Ga niet akkoord met beloftes om de eigendomsoverdracht "later" te regelen. De eigendomsakte moet op uw naam staan voordat u financiële verplichtingen aangaat.
Roofdier nr. 2: Land zonder grensafbakening of perceelsregulering
Grond verkopen zonder duidelijke grenzen is als bouwen op drijfzand. Het maakt niet uit hoe mooi het project is als de juridische basis ontbreekt.
Het gevaar: Zonder een goedgekeurde kadastrale meting is er geen zekerheid over de exacte grenzen van het perceel, is er geen appartementsrecht, wat de deur openzet voor conflicten met buren en in het ergste geval de onmogelijkheid om mede-eigendom te registreren.
Hoe u uzelf kunt beschermen: Eis het definitieve eigendomsbewijs op, dat al is gepersonaliseerd en verwerkt door de Regionale Directie Kadastrale Opmetingen. Het is geen "lopende procedure", maar een fundamentele vereiste.
Roofdier nr. 3: Eigendommen die tot rechtszaken leiden
Ik heb advertenties gezien voor "spectaculaire" projecten terwijl de grond waarop ze gebouwd moeten worden, onderwerp is van een lopende rechtszaak en de eigendomsrechten voor de rechter worden betwist. En laat ik hier heel duidelijk over zijn: die panden zouden niet op de markt mogen komen. Het gaat er niet om "het in het contract te vermelden", "transparant te zijn" of "een verklaring te overleggen die dit bevestigt". Ze zouden niet verkocht mogen worden totdat de rechtszaak is opgelost. Verkopen met de belofte dat "de rechtszaak voor de oplevering zal worden beslecht" is pure onverantwoordelijkheid. Soms weten zelfs de rechters niet wanneer en hoe het conflict tussen de partijen zal worden opgelost. En zolang het conflict voortduurt: de bank zal geen financiering verstrekken voor een pand waarover een rechtszaak loopt, geen enkele geïnformeerde koper zal het kopen, er zijn geen vergunningen, geen licenties, geen appartementsrechten. Je verkoopt geen pand. Je verkoopt een juridisch probleem waarvan de oplossing onbekend is.
En dit is iets wat veel makelaars over het hoofd zien: als u op de hoogte bent gesteld, of via een officiële verklaring hebt vernomen, van een lopende rechtszaaken u de woning toch verkoopt, kunt u zich niet beroepen op onwetendheid over de toekomstige gevolgen. Wanneer het project niet wordt gerealiseerd, wanneer uw cliënt niet krijgt wat hij of zij heeft gekocht, wanneer uw cliënt zijn of haar investering verliest, bent u als makelaar actief betrokken bij het probleem. Onwetendheid is geen geldig verweer wanneer de informatie beschikbaar en toegankelijk was.
Het gevaar: Een betwiste woning kan door een rechterlijke uitspraak van eigenaar veranderen. De koper kan zijn volledige investering verliezen als de uitspraak in het voordeel van de andere partij uitvalt. En de makelaar die de woning verkocht terwijl hij van het probleem afwist, kan juridische gevolgen ondervinden.
Hoe u uzelf kunt beschermen: Vraag het eigendomsbewijs aan bij het Kadaster. Dit document onthult eventuele hypotheken, beperkingen of gerechtelijke procedures met betrekking tot het onroerend goed. En als er een rechtszaak loopt: verkoop het dan niet. Punt uit.
Roofdier nr. 4: Ongeautoriseerde projecten
Het verkopen van appartementen in projecten zonder goedgekeurde bouwvergunningen is als Russische roulette spelen met het geld van je klanten.
Het gevaar: zonder de juiste vergunningen gaat het project niet van start; als het wel start, kan het worden stilgelegd, beboet of zelfs gesloopt. Kopers bevinden zich in een juridisch niemandsland zonder opleveringsdatum en hun investering staat op het spel.
Hoe u uzelf kunt beschermen: Controleer of alle benodigde bouwvergunningen, gemeentelijke goedkeuringen en milieuvergunningen aanwezig zijn. Verkoop geen beloftes, maar zekerheden die worden ondersteund door documentatie.
Het contrast dat alles zegt
Op dezelfde conferentie deelde ik het tegenovergestelde geval: een projectontwikkelaar die erin slaagde 90% van zijn woningen te verkopen voordat de bouw begon en het project 6 maanden eerder dan gepland opleverde.
Het verschil? Alle documentatie is juridisch onberispelijk en alle vergunningen zijn goedgekeurd. Juridische zekerheid in de praktijk.
Twee projecten. Twee bestemmingen. De doorslaggevende factor: respect voor rechtszekerheid.
Een ongemakkelijke waarheid
Tijdens mijn lezing zei ik iets waardoor het in de zaal stil werd:
"Onze portemonnees kunnen wel even wachten, maar het risico waaraan we een klant blootstellen door hem een probleem te verkopen, wacht niet om te escaleren."«.
Als professionals in deze sector hebben we een verantwoordelijkheid die verder gaat dan alleen het sluiten van deals. We zijn de hoeders van de belangrijkste investeringen van onze cliënten: hun huizen, hun bezittingen, hun dromen.
Jouw arsenaal aan bescherming
Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed biedt ons vier pijlers:
- Eigendomsregistratie: zekerheid over het eigendom.
- Openbaarmaking van het register: Transparantie van rechten
- Niet-afdwingbaarheid jegens derden: Bescherming tegen vorderingen
- Kadastrale zekerheid: Nauwkeurige afbakening van eigendommen
Dit zijn hulpmiddelen die we bij elke transactie moeten gebruiken.
De oproep tot actie
Bent u een makelaar, projectontwikkelaar of investeerder in onroerend goed? Stel uzelf dan de volgende vraag:
Betrof uw laatste transactie een van deze vier roofdieren?
Als het antwoord ja is, is het tijd om uw normen te verhogen. Rechtszekerheid staat namelijk niet vanzelf. Er zijn betrokken actoren nodig om haar te versterken.
En als we dat niet doen, zullen investeerders hun middelen naar andere landen verplaatsen.
De Dominicaanse Republiek heeft haar score op het gebied van eigendomsrechten verdubbeld, van 25 naar 56 punten tussen 2016 en 2024, waarmee ze het wereldgemiddelde overtreft volgens The Global Economy.
We hebben de middelen. We hebben het wettelijke kader. We hoeven ze alleen nog maar te gebruiken.
Rechtszekerheid is de sleutel tot voorspelbare verkoopcijfers, een stabiele cashflow, tevreden klanten en een solide reputatie.
De laatste vraag: Ben jij onderdeel van het probleem of onderdeel van de oplossing?
Want uiteindelijk kan een roofdier alleen aanvallen als je de deur voor hem openzet.
