Langkah demi langkah: Bagaimana untuk mendapatkan permit bangunan untuk projek hartanah anda?

SANTO DOMINGO – Melaksanakan sebarang projek di Republik Dominika, daripada rumah keluarga tunggal hinggalah menara pangsapuri, semestinya bermula dengan titik permulaan yang sama: Permit Bangunan. Tanpa dokumen ini, sebarang projek pembinaan—tidak kira betapa baiknya reka bentuk atau pembiayaannya—menurut undang-undang, dianggap sebagai pembinaan yang tidak teratur, tertakluk kepada pemberhentian kerja, denda, dan juga perobohan. Apa yang sehingga beberapa tahun yang lalu merupakan proses yang tersebar di antara pejabat yang berbeza kini sebahagian besarnya tertumpu pada satu institusi: Kementerian Perumahan, Habitat dan Bangunan (MIVHED), yang diwujudkan oleh Undang-undang 160-21, yang menyerap fungsi yang sebelum ini dilaksanakan oleh Kementerian Kerja Raya dan Komunikasi (MOPC) mengenai pemprosesan pelan dan permit.

Proses ini juga baru-baru ini telah berubah dengan ketara: pada 10 April 2026, Kod Pembinaan Republik Dominika (CCRD) yang baharu berkuat kuasa melalui Resolusi 007-2026. Dokumen teknikal ini kini mengawal pelan, pengiraan struktur, kajian geoteknikal dan hampir setiap aspek teknikal pembinaan. Sesiapa yang akan memulakan projek—atau yang memulakannya di bawah peraturan sebelumnya—perlu memahami apa yang diperlukan oleh rangka kerja baharu ini.

Panduan ini menerangkan, dalam bahasa praktikal, siapa yang memberikan lesen, dokumen apa yang diperlukan, berapa kosnya, berapa lama masa yang diperlukan, dan kesilapan apa yang perlu dielakkan, dengan hanya menggunakan maklumat yang diterbitkan oleh MIVHED sendiri dan Single Window for Construction (VUC), portal digital yang melaluinya keseluruhan proses dikendalikan pada hari ini.

1. Apakah Permit Bangunan dan siapa yang mengeluarkannya?

Permit Bangunan ialah kebenaran rasmi yang digunakan oleh Negara Dominika untuk mengesahkan bahawa sesuatu projek mematuhi undang-undang, peraturan, dan piawaian teknikal, perundangan, seni bina, kebersihan, dan elektrik semasa, dan oleh itu pembinaan boleh dimulakan. Ia dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan, Pembangunan Bandar dan Perumahan (MIVHED) melalui Direktorat Pemprosesan, Penilaian, dan Pelesenannya, dan keseluruhan proses diuruskan melalui Tingkap Tunggal untuk Pembinaan (VUC), platform digital yang mengintegrasikan semua institusi yang mesti mengeluarkan kenyataan mengenai sesuatu projek—perbandaran, Kementerian Alam Sekitar, Jabatan Bomba, syarikat elektrik, antara lain—ke dalam satu fail elektronik.

• Kepada siapa ia disasarkan: penganjur dan pemaju hartanah, pemilik tanah atau hartanah, syarikat pembinaan, profesional dalam sektor ini (jurutera berdaftar, arkitek dan juruukur) dan entiti awam atau swasta yang membangunkan projek infrastruktur atau bangunan.
• Siapa yang boleh memprosesnya: pemohon secara langsung, atau Pengurus Bandar, seorang profesional yang diberi kuasa oleh MIVHED untuk bertindak sebagai wakil teknikal dalam proses tersebut. Peranan ini adalah pilihan: ia tidak menjejaskan akses kepada perkhidmatan, dan yuran mereka dipersetujui secara langsung antara pengurus dan pemohon.
• Asas perundangan utama: Undang-undang 160-21 (yang mewujudkan MIVHED), Undang-undang 675-44 mengenai Pembandaran, Pengindahan Awam dan Pembinaan, Undang-undang 687-82 mengenai peraturan teknikal projek kejuruteraan, Undang-undang 6200 mengenai amalan kejuruteraan dan seni bina, Undang-undang 368-22 mengenai Perancangan Wilayah, dan Resolusi 007-2026 yang dinyatakan di atas yang menetapkan Kod Pembinaan semasa.

2. Keperluan am untuk sebarang jenis pembinaan

Terlepas dari jenis projek, MIVHED memerlukan satu set dokumen yang sama untuk semua permohonan Permit Bangunan:

• Daftar Komersial Semasa, yang dikeluarkan oleh Dewan Perniagaan dan Pengeluaran yang sepadan (hanya terpakai kepada entiti sah).
• Hak milik muktamad tanah tersebut.
• Pelan ukur kadaster yang ditandakan, disahkan oleh surat ikatan hak milik; jika terdapat beberapa ukur, lakaran lot yang digabungkan diperlukan, ditandatangani oleh juruukur berdaftar.
• Sijil Kemunduran Guna Tanah dan Bangunan, yang dikeluarkan oleh majlis bandaraya yang berkaitan.
• Sijil Tiada Bantahan terhadap Projek tersebut, juga dikeluarkan oleh majlis bandaraya.
• Pensijilan atau kebenaran alam sekitar daripada Kementerian Alam Sekitar dan Sumber Asli (Mimarena).
• Satu set pelan seni bina dan teknikal (elektrik, kebersihan dan struktur), dalam format 24″ x 36″, disediakan mengikut Kod Bangunan semasa, dalam warna hitam putih dan dimeterai oleh majlis bandaraya yang berkaitan.
• Huraian projek, termasuk skop, bahan dan spesifikasi teknikalnya.
• Salinan kad CODIA (Kolej Jurutera, Arkitek dan Juruukur) semasa atau pensijilan profesional yang bertanggungjawab.
• Laporan pengiraan struktur, ditandatangani oleh jurutera struktur yang bertanggungjawab, dengan fail digital model pengiraan disertakan.
• Kajian geoteknik, hanya disediakan oleh profesional atau syarikat yang berkelayakan oleh MIVHED.
• Laporan pengiraan hidraulik, hanya diperlukan jika projek komersial melebihi 20 lekapan sanitari, projek kediaman melebihi 100, atau jika ia termasuk kolam renang yang disambungkan terus ke tangki.
• Gambar-gambar plot yang menunjukkan keadaan semasa tanah tersebut.
• Kelulusan akueduk yang sepadan, jika projek perumahan melebihi 10,000 m².
• Kelulusan bekalan elektrik daripada EDE yang sepadan, jika projek melebihi 10,000 m², mempunyai lebih daripada 22 blok bangunan atau lebih daripada 200 pangsapuri.

3. Keperluan tambahan bergantung pada jenis projek

Di luar pakej umum, setiap kategori projek menambah keperluan khusus, yang direka untuk risiko atau sensitiviti tertentu aktiviti tersebut:

• Projek perindustrian: memerlukan No Objection Proindustria, kebenaran alam sekitar daripada Mimarena (wajib dalam kes seperti tanah yang lebih besar daripada 10,000 m², bangunan lebih daripada lapan tingkat, hospital, stesen minyak atau industri dengan bahan berbahaya) dan pelan elektrik perindustrian yang ditandatangani oleh profesional yang diperakui.
• Projek pelancongan: memerlukan Tiada Bantahan terhadap Penggunaan Tanah daripada Kementerian Pelancongan (MITUR), pelan yang diluluskan dan dimeterai oleh institusi yang sama, lesen alam sekitar daripada Mimarena dan, jika projek itu berada di jalur maritim atau bersempadan dengan jalan utama, kebenaran untuk penggunaan jalur maritim atau hak laluan daripada MOPC.
• Stesen minyak: memerlukan kebenaran daripada Kementerian Perindustrian, Perdagangan dan Perusahaan Kecil dan Sederhana (PKS), pensijilan penilaian dan pendaftaran kadaster, tiada bantahan daripada Jabatan Bomba, tiada bantahan daripada Pertahanan Awam dan surat hubungan komersial dengan pengedar bahan api.
• Projek infrastruktur kesihatan: memerlukan lesen kebenaran kesihatan daripada Kementerian Kesihatan Awam dan sijil alam sekitar daripada Mimarena.
• Projek-projek di kawasan warisan: memerlukan tiada bantahan daripada Direktorat Warisan Monumental Kebangsaan.

4. Proses langkah demi langkah di Tetingkap Tunggal untuk Pembinaan

Keseluruhan proses diuruskan dalam talian, melalui portal VUC, dan mengikuti urutan yang jelas:

• Pendaftaran dan penciptaan prosedur: pemohon mendaftar atau log masuk ke VUC, menunjukkan sama ada dia orang sebenar atau sah, memilih perkhidmatan Lesen Pembinaan dan memulakan prosedur.
• Muat naik fail: lengkapkan borang dalam talian dan lampirkan setiap dokumen yang diperlukan dalam format PDF (model pengiraan struktur mesti dimuat naik dalam format .ZIP atau .RAR).
• Semakan dokumen: MIVHED menyemak sama ada dokumentasi lengkap; jika terdapat sebarang masalah, ia akan memaklumkan pemohon melalui portal supaya mereka boleh membetulkannya.
• Pembayaran awal dan penilaian teknikal: setelah fail disahkan, pembayaran yang sepadan dibuat dan ia akan diserahkan kepada bidang teknikal seni bina, kebersihan, elektrik, struktur, geoteknikal, penilaian dan, jika berkenaan, reka bentuk jalan dan hak laluan.
• Penilaian projek: Setelah semakan teknikal selesai, bahagian penilaian akan menentukan nilai pembinaan dan mengira yuran yang sepadan.
• Pemeriksaan tapak: Sebelum mengeluarkan lesen, Jabatan Pengesahan Status Pembinaan akan memeriksa tanah untuk mengesahkan keadaan semasanya; jika ia menemui pembinaan yang tidak diisytiharkan, fail tersebut akan dikembalikan untuk penilaian struktur.
• Pembayaran dan pengeluaran akhir: Setelah pemeriksaan disahkan, pembayaran penilaian selesai dan, setelah ini disahkan, MIVHED akan memberitahu pemohon melalui e-mel untuk pengambilan Lesen Bangunan dan pelan yang telah dimeteraikan.

5. Kos dan yuran yang berkaitan dengan prosedur

Pembayaran kepada pihak perbandaran dan CODIA dibuat terus kepada institusi tersebut, dan resit kemudiannya dimuat naik ke VUC. Yuran perkhidmatan MIVHED dibayar melalui pemindahan atau deposit ke akaun Perbendaharaan Negara di Banco de Reservas. Walau bagaimanapun, kebenaran untuk kerja-kerja awal dan permulaan kerja separa adalah percuma.

6. Berapa lamakah proses tersebut mengambil masa bergantung kepada kerumitan projek?

Masa tindak balas bergantung kepada sama ada projek dikelaskan sebagai tidak kompleks atau kompleks:

• Projek tidak kompleks (sehingga 60 hari bekerja): kegunaan kediaman atau komersial, bangunan sehingga enam tingkat, tanah lebih kecil daripada 10,000 m² dan yang tidak memerlukan kelulusan lebih daripada lima entiti.
• Projek kompleks (sehingga 120 hari bekerja): projek kegunaan campuran, pelancongan atau kesihatan, perumahan kos rendah, stesen minyak, bangunan lebih daripada enam tingkat, tanah lebih besar daripada 10,000 m², taman air, taman angin atau fotovoltaik, pembandaran atau projek di kawasan pesisir pantai atau sensitif terhadap alam sekitar.

Tarikh akhir ini hanya terpakai apabila pemohon mengemukakan semua keperluan dengan betul dari awal; sebarang isu tertunggak akan melanjutkan masa menunggu sebenar.

7. Perkhidmatan pelengkap: kerja awal dan permulaan separa

Walaupun lesen akhir masih diproses, MIVHED menawarkan dua kebenaran pertengahan yang membenarkan kemajuan tanpa menunggu penyelesaian akhir, dengan syarat permohonan Lesen Bangunan sedang dijalankan:

• Kebenaran Bersyarat untuk Kerja Awal: Ini membenarkan permulaan penggalian asas, pemasangan peralatan pembinaan atau pembinaan bangsal bahan sementara. Kajian geoteknik diperlukan untuk penggalian; ia tidak diperlukan untuk pemasangan sementara. Masa tindak balas adalah 5 hari bekerja untuk pemasangan sementara dan 10 hari bekerja apabila penggalian terlibat.
• Kebenaran untuk Permulaan Kerja Separa: Ini membolehkan kerja tertentu dijalankan sebelum lesen muktamad dikeluarkan, dengan syarat jabatan teknikal MIVHED tidak membantah skop yang diminta. Masa tindak balas untuk projek yang tidak kompleks adalah 5 hari bekerja.

Kedua-dua perkhidmatan ini tidak mempunyai kos, dan kedua-duanya memerlukan, pada satu ketika dalam proses tersebut, lawatan pengesahan daripada MIVHED ke tapak untuk mengesahkan keadaan fizikal tanah sebelum membenarkan permulaan kerja.

Apa yang berubah pada tahun 2026?

Perubahan paling relevan pada tahun ini ialah penguatkuasaan Kod Pembinaan Republik Dominika (CCRD), melalui Resolusi 007-2026 pada 10 April 2026. Kod ini kini merupakan dokumen rujukan teknikal mandatori untuk penyediaan pelan, laporan pengiraan struktur, kajian geoteknik dan laporan pengiraan hidraulik: sebarang fail yang tidak mematuhi garis panduan dan skalanya boleh disemak atau ditolak oleh MIVHED.

Perubahan kawal selia ini dilengkapi dengan penyatuan institusi yang diwakili oleh MIVHED itu sendiri, yang diwujudkan oleh Undang-undang 160-21 untuk memusatkan fungsi yang sebelum ini diagihkan antara MOPC dan agensi lain dalam satu entiti. Tetingkap Tunggal untuk Pembinaan, yang diaktifkan semula oleh Dekri 806-21, kini merupakan titik masuk mandatori untuk hampir keseluruhan proses, dan objektifnya yang dinyatakan adalah untuk mengurangkan masa pemprosesan dengan mengintegrasikan semua institusi yang sebelum ini memerlukan lawatan berasingan ke dalam satu fail digital.

8. Kesilapan paling biasa semasa memproses permit bangunan

Kebanyakan kes yang ditangguhkan di MIVHED mempunyai beberapa punca yang boleh dielakkan:

• Mengemukakan pelan yang tidak mematuhi Kod Bangunan 2026. Format, skala atau persembahan warna yang tidak mematuhi peraturan semasa adalah sebab automatik untuk pemerhatian.
• Mengetepikan kajian geoteknikal atau menugaskannya kepada profesional yang tidak berkelayakan oleh MIVHED adalah dilarang. Hanya kajian daripada senarai rasmi profesional yang berkelayakan sahaja yang diterima.
• Memandang rendah keperluan khusus jenis projek. Pembangunan pelancongan atau perindustrian yang hanya mengemukakan keperluan umum secara automatik tidak lengkap.
• Memulakan penggalian tanpa Kebenaran Bersyarat yang sepadan. Sebarang kerja awal tanpa permit ini mendedahkan projek kepada terhenti, walaupun lesen muktamad sedang diproses.
• Kegagalan untuk mengesahkan status sebenar hartanah sebelum memohon permit. Jika Kementerian Perumahan, Pembangunan Bandar dan Perumahan (MIVHED) mendapati pembinaan yang tidak diisytiharkan semasa pemeriksaan, fail tersebut akan dikembalikan untuk penilaian struktur, sekali gus membuang masa yang berharga.
• Salah pengiraan kos prosedur. Yuran perbandaran dan CODIA, yang dikira berdasarkan nilai penilaian kerja, biasanya jauh lebih tinggi daripada yuran permohonan tetap, dan adalah dinasihatkan untuk membuat bajet untuknya dari awal.
• Mendelegasikan prosedur tanpa memformalkan perwakilan. Perubahan ejen semasa proses memerlukan surat kebenaran yang ditandatangani oleh pemilik; mengabaikannya akan menghentikan fail.

9. Kajian kes: sebuah bangunan kediaman enam tingkat

Seorang pemaju merancang untuk membina sebuah bangunan pangsapuri enam tingkat di atas sebidang tanah seluas 4,000 m² di Santo Domingo, satu projek yang, disebabkan oleh saiz dan tujuan penggunaannya, layak sebagai bukan kompleks. Sebelum menghubungi Kementerian Perumahan, Pembangunan Bandar dan Perumahan (MIVHED), beliau mengumpulkan hak milik hartanah, pelan ukur kadaster dan sijil Pendaftaran Komersial syarikatnya, dan mengupah seorang jurutera struktur dan jurutera geoteknik yang diperakui oleh kementerian itu sendiri untuk menyediakan pengiraan struktur dan kajian tanah mengikut Kod Bangunan yang baharu.

Setelah fail teknikal lengkap, beliau memproses Sijil Penggunaan Tanah dan Tiada Bantahan terhadap Projek dengan pihak perbandaran yang berkaitan dan meminta kebenaran alam sekitar daripada Mimarena. Hanya selepas itu beliau mengakses Tetingkap Tunggal untuk Projek (VUC), mencipta prosedur, memuat naik semua dokumen dan menunggu semakan dokumen awal. Sementara fail tersebut diproses melalui jabatan teknikal dan memandangkan keperluan untuk mengelakkan kelewatan dalam jadual pembinaan, beliau secara serentak meminta Kebenaran Bersyarat untuk Pelaksanaan Kerja Awal, yang membolehkannya memulakan penggalian asas mengikut cadangan kajian geoteknik yang telah diluluskan.

Beberapa minggu kemudian, selepas penilaian teknikal dan penilaian selesai, MIVHED menjadualkan pemeriksaan tapak. Setelah mendapati tiada pembinaan yang tidak diisytiharkan, proses tersebut diteruskan dengan lancar. Sebaik sahaja yuran penilaian akhir dibayar, pemaju akan menerima pemberitahuan untuk mengambil Permit Bangunan akhir, yang sah selama satu tahun dari tarikh pengeluarannya, di mana mereka mesti memulakan atau menyiapkan pembinaan.

10. Soalan Lazim

Berapa lamakah tempoh sah laku Permit Bangunan? Satu tahun dari tarikh pengeluaran; jika kerja tidak dimulakan atau disiapkan dalam tempoh tersebut, ia mesti diperbaharui.

Adakah wajib untuk mengupah Pengurus Bandar untuk memproses lesen? Tidak. Ia adalah pilihan; pemohon boleh menguruskan proses secara langsung dengan VUC (Single Window for Urban Planning).

Bolehkah saya mula bekerja di tapak sementara menunggu lesen muktamad? Hanya melalui Kebenaran Bersyarat untuk Kerja Awalan atau Kebenaran untuk Permulaan Kerja Separa, yang kedua-duanya tertakluk kepada permohonan lesen yang belum selesai.

Apa yang berlaku jika MIVHED menemui pembinaan yang tidak diisytiharkan semasa pemeriksaan? Fail tersebut dikembalikan ke kawasan penilaian struktur dan tinjauan struktur yang disediakan oleh penilai yang dibenarkan oleh MIVHED diperlukan.

Bolehkah pelan dihantar dalam format berwarna atau dalam format selain 24″ x 36″? Tidak. Kod Bangunan 2026 memerlukan pelan hitam putih dalam format khusus tersebut; sebarang pembentangan lain akan mengakibatkan amaran.

Berapakah jumlah kos untuk memproses lesen? Yuran permohonan adalah tetap (RD$6,000 dalam kebanyakan kes), tetapi yuran perbandaran (2.5%) dan yuran CODIA (2%) dikira berdasarkan nilai penilaian pembinaan, jadi jumlah kos berbeza-beza bergantung pada saiz projek.

11. Senarai semak akhir untuk memohon permit bangunan

• [✓] Saya telah menetapkan tanda aras hak milik muktamad dan pelan ukur kadaster.
• [✓] Saya mempunyai Persijilan Penggunaan Tanah dan Tiada Bantahan daripada majlis bandaraya.
• [✓] Lukisan seni bina dan teknikal saya mematuhi format dan skala Kod Bangunan 2026.
• [✓] Saya telah mengupah profesional yang diberi kuasa oleh MIVHED untuk kajian geoteknik.
• [✓] Saya telah menyemak sama ada projek saya memerlukan keperluan tambahan berdasarkan jenisnya (pelancongan, perindustrian, kesihatan, warisan).
• [✓] Saya telah menyediakan bajet untuk majlis bandar dan yuran CODIA, bukan hanya yuran permohonan tetap.
• [✓] Saya telah mendaftarkan prosedur di Single Window for Construction bersama semua dokumen dalam format PDF.
• [✓] Saya telah menilai sama ada saya memerlukan Kebenaran Bersyarat untuk kerja-kerja awal sementara fail sedang diproses.
• [✓] Saya ada peringatan bahawa lesen muktamad akan tamat tempoh setahun selepas ia dikeluarkan.

Sumber rasmi dirujuk

• Kementerian Perumahan, Habitat dan Bangunan (MIVHED) — Lesen Bangunan dan Permit Berkaitan: keperluan, prosedur, kos dan tarikh akhir
• Tingkap Tunggal untuk Pembinaan (VUC) — Portal Pemprosesan Digital
• Resolusi No. 007-2026 (10 April 2026), yang menetapkan Kod Pembinaan Republik Dominika (CCRD).
• Undang-undang No. 160-21, yang mewujudkan Kementerian Perumahan, Habitat dan Bangunan; Dekri No. 806-21, yang mengaktifkan semula Tingkap Tunggal untuk Pembinaan.

Anda mungkin berminat dengan bahagian "Panduan Pelabur" kami:

• Panduan: Apakah yang dikehendaki oleh peraturan Dominikan terhadap bangunan dari segi seismikiti?
• Panduan praktikal untuk Undang-undang Kondominium: hak, kewajipan dan cara menyelesaikan konflik yang paling biasa
• Undang-undang 85-25: Panduan lengkap untuk undang-undang sewa baharu di Republik Dominika
• Panduan langkah demi langkah untuk menjual hartanah di Republik Dominika: dokumen, cukai dan prosedur
• Panduan praktikal untuk mendapatkan pinjaman untuk PKS anda tanpa ditolak
• Panduan: Berapakah cukai yang perlu dibayar oleh seseorang apabila membeli, membina atau menyewa hartanah di Republik Dominika?