Il risultato è un atto di proprietà definitivo accompagnato da una planimetria catastale approvata, che rende l'immobile indipendente dal resto del lotto e gli conferisce un numero di identificazione univoco.
SANTO DOMINGO - Se sei un agente immobiliare, non ti sarà indifferente la domanda: "Il terreno è delimitato?", una domanda costante che fa parte della quotidianità della professione.
Il geometra è il professionista incaricato di gestire le conoscenze tecniche relative al termine; tuttavia, poiché fa parte del glossario immobiliare, ogni agente immobiliare deve essere in grado di rispondere alle domande dei propri clienti.
Vi illustriamo i concetti fondamentali del suo significato, nel caso in cui non vi fosse ancora chiaro. La Legge 108-05 sulla Registrazione Immobiliare, all'articolo 130, disciplina il concetto di delimitazione dei confini, ovvero il processo mediante il quale viene determinato il confine tra due lotti. Serve a individualizzare il diritto di proprietà di una persona rispetto a quello di altre persone che occupano lo stesso territorio o appezzamento.
Comprende l'ubicazione precisa dell'immobile tramite coordinate ottenute con apparecchiature di misurazione GPS, rappresentate su una mappa catastale che viene presentata alla Direzione dei Rilievi Catastali per la revisione e l'approvazione.
Una seconda definizione afferma che si tratta dell'operazione tecnica e del procedimento giudiziario che mira a separare una porzione di terreno su cui ricade il diritto di proprietà immobiliare registrato in comune, in modo che da ora in poi esso acquisisca vita giuridica come proprietà individualizzata, con la sua particolare denominazione catastale e con tutte le conseguenze legali del rigore.
Il risultato della delimitazione è un atto di proprietà definitivo accompagnato dalla relativa planimetria catastale approvata, che rende l'immobile indipendente dal resto del lotto e gli conferisce un numero identificativo univoco.
L'acquisto di un immobile precedentemente rilevato e georeferenziato offre maggiore sicurezza per gli investimenti immobiliari nella Repubblica Dominicana, poiché consente la verifica immediata della posizione satellitare, dei confini e della superficie esatta della proprietà. Inoltre, facilita l'ottenimento di finanziamenti da parte degli istituti finanziari. In conclusione, rende gli investimenti nell'ambito di una transazione immobiliare più fattibili ed efficienti.
Poiché le coordinate di una proprietà rilevata sono uniche e irripetibili, il processo garantisce al proprietario diritti esclusivi, sanciti dalla Direzione dei Rilievi Catastali e dal Registro Immobiliare.
Fasi
Il processo di demarcazione comprende diverse fasi. In particolare:
La fase tecnica consiste nel rilievo catastale di un appezzamento di terreno per identificare, localizzare e determinare i confini della proprietà su cui verranno stabiliti i diritti di proprietà. Tale operazione viene eseguita da un geometra. Il processo culmina con l'approvazione tecnica del lavoro da parte della Direzione Regionale dei Rilievi Catastali competente per territorio. Questa procedura richiede dai quarantacinque giorni ai tre mesi, a seconda della complessità del lavoro (qualora sorgano obiezioni da parte di proprietari terrieri confinanti o terzi non coinvolti nella transazione) e della specifica proprietà oggetto del rilievo.
Esistono due tipi di trame:
• Semplice, comprendente una superficie inferiore a 20.000,00 metri quadrati e meno di 10 comproprietari
• Complessi, che includono tutte le unità con una superficie superiore a 20.000,00 metri quadrati o con una superficie inferiore a 20.000,00 metri quadrati che hanno più di 10 comproprietari.
La seconda fase è quella giudiziaria, in cui i progetti approvati dal rilievo topografico vengono sottoposti alla giurisdizione originaria del Tribunale fondiario territorialmente competente, affinché quest'ultimo esamini il procedimento di delimitazione e ne decida la regolarità.
Il terzo passo prevede la registrazione della nuova delimitazione territoriale o particella risultante dall'individualizzazione effettuata e il rilascio del Certificato di Proprietà a favore del titolare secondo i parametri indicati nella sentenza.
Un po' di storia
Nel 1920, la Repubblica Dominicana istituì un meccanismo di trasferimento immobiliare, chiamato Sistema Torrens, dal nome del suo ideatore, l'australiano Robert Torres; tale sistema stabiliva che lo Stato fosse il proprietario originario di tutte le terre.
A ogni particella catastale è stato assegnato un numero per identificarla all'interno della sua località, una suddivisione chiamata Distretto Catastale (DC). Pertanto, ogni particella appartiene a un DC all'interno di un comune all'interno di una provincia, ad esempio: Particella 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Quando un appezzamento di terreno viene registrato, il catasto territorialmente competente rilascia un Certificato di Proprietà contenente informazioni sul terreno e sul suo proprietario. Per vendere l'intero appezzamento, il proprietario deve trasferire il Certificato di Proprietà, ma per vendere solo una porzione di esso è stato implementato un meccanismo diverso: il Certificato Annotato (CA).
Il CA era un documento che certificava i diritti di una persona su una porzione di terreno all'interno di un appezzamento; tuttavia, è stato abbandonato perché non specificava l'ubicazione.
A tale proposito, la giurisdizione immobiliare, con la risoluzione n. 517-2007, ha emanato un regolamento che sospende il rilascio di nuovi certificati annotati, limitandone la concessione a casi eccezionali. Tali disposizioni non si applicano alle associazioni condominiali che detengono diritti sulle unità condominiali.
