“Questo appartamento viene affittato per un minimo di 20 notti al mese. Inizia a generare reddito fin dal primo giorno.”«.
Frasi come queste vengono ripetute di continuo su TikTok, Instagram e YouTube. E sebbene suonino allettanti, non reggono nemmeno a un'analisi elementare. Di fronte a dati reali sul turismo e sul mercato immobiliare dominicano, crollano da sole. Non c'è bisogno di essere un economista o un investitore esperto: basta guardare le cifre per capire che la promessa di "compra con un finanziamento e Airbnb pagherà" è una pericolosa illusione.
Airbnb non è una macchina per stampare soldi
L'idea che si possa acquistare un appartamento con un finanziamento e pagarlo interamente con i guadagni di Airbnb sembra allettante. È una promessa che si diffonde facilmente perché fa leva sul desiderio di una libertà finanziaria rapida e senza sforzo, senza bisogno di capitali personali. Ma, come per qualsiasi investimento, la realtà è ben più complessa.
I conti non tornano
Secondo il Ministero del Turismo, si prevede che la Repubblica Dominicana accoglierà oltre 12 milioni di turisti entro il 2025. Di questi, più dell'80% alloggerà in hotel, secondo i dati della Banca Centrale. Ciò significa che il mercato effettivo disponibile per Airbnb rappresenta, al massimo, il 20% del numero totale di turisti, e questa è una stima ottimistica.
Tuttavia, secondo AirDNA e altre piattaforme di analisi del mercato degli affitti a breve termine, ci sono più di 20.000 proprietà Airbnb attive in tutto il paese.
Se ipotizziamo (in uno scenario ideale e irrealistico) che i 2,4 milioni di turisti che non alloggiano in hotel fossero distribuiti esclusivamente tra queste strutture, ciascuna struttura riceverebbe appena 0,12 turisti all'anno, ovvero meno di un turista all'anno per struttura.
Questo dato non tiene conto del tasso di occupazione medio, che per le principali città varia tra il 35% e il 55%, equivalente, nel migliore dei casi, a un numero di pernottamenti compreso tra 10 e 16 al mese, e solo per strutture eccezionali, ben posizionate e ben gestite.
Il mito delle venti notti
Una delle affermazioni più frequenti tra i promotori di questo modello è che l'appartamento "viene affittato 20 notti al mese", come se fosse la norma. Ma non si tratta di una media, bensì di un'eccezione.
Per raggiungere un tasso di occupazione costante di 20 notti al mese, una struttura dovrebbe essere situata in una zona turistica molto richiesta, avere una gestione professionale e mantenere standard impeccabili. Anche in questo caso, dovrebbe comunque competere con migliaia di opzioni simili.
In pratica, meno del 10% degli immobili presenti su piattaforme come Airbnb raggiunge un tasso di occupazione costante. La stragrande maggioranza subisce fluttuazioni, periodi di bassa stagione, cancellazioni e giorni senza prenotazioni.
Dove si trova il prestito?
Acquistare un appartamento con un mutuo, confidando che gli affitti su Airbnb coprano la rata mensile, è un'operazione ad alto rischio.
La maggior parte dei mutui ipotecari nel paese ha tassi di interesse che vanno dal 9% al 13% annuo, con rate mensili che raramente scendono al di sotto dei RD$20.000-RD$30.000.
Per coprire tale importo solo con Airbnb, l'appartamento dovrebbe generare un reddito mensile compreso tra RD$35.000 e RD$50.000, al netto delle spese operative, delle commissioni, delle pulizie, della manutenzione, delle commissioni della piattaforma e delle riserve per imprevisti.
Pochissimi ci riescono
Investire non è un'utopia. Investire nel settore immobiliare è una strategia a lungo termine. La cosa giusta da fare è acquistare immobili quando si dispone di capitale sufficiente e si prevede un ritorno sull'investimento in 8 o 10 anni, non in 12 mesi.
Airbnb può essere un'ottima fonte di reddito supplementare se l'investitore è già proprietario dell'immobile o se il prestito è garantito e non dipende esclusivamente da un tasso di occupazione impossibile da assicurare. Promettere il contrario significa semplicemente vendere fumo.
La responsabilità del consulente
È qui che entra in gioco il ruolo etico e professionale del consulente o agente immobiliare. Non basta ripetere ciò che "ha funzionato una volta" o mostrare screenshot di guadagni eccezionali di un mese di punta. Un vero consulente immobiliare fornisce informazioni basate su dati reali, valuta i rischi, spiega i costi nascosti e guida il cliente verso decisioni responsabili. Vendere illusioni è più facile, ma è un tradimento a lungo termine.
E per quanto riguarda l'immagine del Paese?
Al di là dell'impatto economico individuale, la crescita incontrollata di Airbnb potrebbe danneggiare l'immagine del Paese come destinazione turistica di qualità. Il turismo è la principale fonte di reddito della Repubblica Dominicana e gli hotel sono soggetti a rigide normative: pagano le tasse, rispettano i regolamenti, impiegano personale qualificato e garantiscono standard elevati.
Al contrario, molti host di Airbnb operano senza formazione, regolamentazione o controlli in materia di salute e sicurezza. Questo non solo crea un'esperienza iniqua per i turisti, ma danneggia anche la reputazione faticosamente conquistata dal nostro Paese. Attraverso il Ministero del Turismo, tutti i dominicani investono nella costruzione del marchio nazionale. Non è né giusto né sostenibile che tale investimento venga minato da un modello informale che elude le responsabilità e indebolisce il sistema.
Conclusione
Airbnb è una piattaforma utile, una valida alternativa, ma non è una soluzione miracolosa. La promessa che acquistare oggi genererà domani un reddito sufficiente a coprire il prestito è appunto solo una promessa non comprovata. Come investitori, come consulenti, come Paese, dobbiamo impegnarci per una crescita responsabile, consapevole e sostenibile.
