Negli ultimi anni, il termine gentrificazione è passato dai dibattiti accademici e urbani alle proteste in città come Città del Messico, Barcellona e New York, e persino ai testi di artisti di fama mondiale come Bad Bunny. Ma al di là del clamore culturale, il fenomeno ha conseguenze molto concrete. Nella Repubblica Dominicana, in particolare in zone come Punta Cana e in alcune parti del Distretto Nazionale, la gentrificazione ha iniziato a modificare il panorama dell'accesso agli alloggi, sia per l'acquisto che per l'affitto.
L'attrattiva turistica, unita agli investimenti stranieri, allo sviluppo delle infrastrutture e al boom del turismo immobiliare, ha fatto lievitare il valore dei terreni, i prezzi degli immobili e gli affitti a breve e lungo termine, spostando silenziosamente le popolazioni tradizionali da queste aree.
Cosa sta succedendo a Punta Cana e nel Distretto Nazionale?
A Punta Cana, la crescita del patrimonio immobiliare destinato al turismo di lusso ha esercitato una pressione significativa sul mercato immobiliare. Secondo i dati dell'Associazione dei Costruttori e Sviluppatori Immobiliari (ACOPROVI), il prezzo medio al metro quadro in zone come Cap Cana e Downtown Punta Cana è aumentato di oltre il 70% negli ultimi cinque anni. Questo incremento è dovuto alla forte domanda da parte di investitori stranieri che acquistano immobili per affitti a breve termine, principalmente tramite piattaforme come Airbnb.
Nel Distretto Nazionale, quartieri come Ciudad Nueva, Gascue, Ensanche Piantini ed El Vergel hanno subito una trasformazione silenziosa ma rapida. I progetti di riqualificazione urbana, uniti agli incentivi fiscali per gli investimenti in hotel e complessi a uso misto, hanno innescato un processo di "spostamento graduale", in cui i residenti originari sono costretti a trasferirsi a causa dell'impossibilità di sostenere l'aumento del costo della vita. Secondo studi della Banca Centrale, il costo medio degli affitti nel Distretto è aumentato del 22% tra il 2019 e il 2024, mentre nelle zone ad alta densità turistica la cifra supera il 30%.
Il fattore Airbnb e l'effetto domino sugli affitti
La diffusione delle piattaforme per gli affitti a breve termine ha avuto un impatto significativo sull'offerta di alloggi disponibili per gli affitti tradizionali. Nel 2023, uno studio della società Analytica ha rivelato che in aree come Bávaro-Punta Cana, oltre il 18% degli appartamenti disponibili era destinato esclusivamente agli affitti turistici, riducendo la disponibilità di alloggi per i residenti permanenti. Se da un lato questa tendenza è positiva in termini di ritorno sull'investimento, dall'altro crea una pressione strutturale sulla domanda di alloggi.
Investimenti diretti esteri e pressione al rialzo sul valore dei terreni
Secondo ProDominicana, gli investimenti diretti esteri (IDE) nel settore immobiliare turistico della Repubblica Dominicana hanno superato 1,2 miliardi di dollari all'anno dal 2021. Gran parte di questi investimenti si è concentrata nella parte orientale del paese e lungo la costa settentrionale, generando un aumento costante del valore dei terreni urbani. A Punta Cana, il prezzo al metro quadro in alcune zone è passato da 250 dollari nel 2018 a oltre 450 dollari nel 2024. Se da un lato questa crescita è segno di dinamismo economico, dall'altro rappresenta anche una sfida per le famiglie dominicane che desiderano stabilirsi in queste aree.
Gentrificazione o sviluppo? Un confine sottile per agenti immobiliari e investitori
Per gli agenti immobiliari e gli sviluppatori, questo fenomeno rappresenta al contempo un'opportunità e una responsabilità. L'arrivo di nuovi investimenti, il miglioramento dei servizi, la maggiore sicurezza e l'intensificarsi dell'attività commerciale sono conseguenze naturali dello sviluppo urbano. Tuttavia, mantenere un equilibrio tra crescita ed equità sta diventando sempre più difficile.
In molti mercati internazionali, la gentrificazione ha generato reazioni sociali negative, normative più severe per gli affitti turistici e limitazioni agli investimenti stranieri senza permesso di soggiorno. A Lisbona, ad esempio, le licenze per nuove strutture ricettive turistiche sono state sospese in alcune zone. A Città del Messico, l'amministrazione locale ha avviato una revisione degli effetti dell'"espatrio" di quartieri popolari come Roma e Condesa.
Conclusione: possiamo permetterci di rifiutare la gentrificazione?
Essendo un Paese con un'economia trainata dal turismo, la Repubblica Dominicana non può permettersi di demonizzare la gentrificazione senza comprenderne le sfumature. Sebbene questo fenomeno presenti delle sfide, genera anche occupazione, attrae capitali, modernizza le infrastrutture e contribuisce in modo significativo al PIL nazionale. Secondo il Ministero del Turismo, nel 2023 il 17,3% del PIL proveniva direttamente o indirettamente da attività legate al turismo e allo sviluppo immobiliare connesso al turismo.
La chiave per agenti immobiliari, investitori e autorità sta nel promuovere uno sviluppo urbano inclusivo con una pianificazione responsabile, dove il progresso economico non implichi necessariamente l'esclusione sociale. Se gestita correttamente, la gentrificazione può essere più di una minaccia: può essere uno strumento di trasformazione positiva.
