"Il valore del tuo affitto dipende dalle condizioni dell'immobile, dalla zona, dai servizi offerti, dal fatto che sia arredato o meno e dalla presenza di caratteristiche o comfort aggiuntivi.".
SANTO DOMINGO – Non lasciate che frasi sentimentali offuschino il vostro giudizio. Quando partecipate al processo di valutazione immobiliare, in qualità di consulenti qualificati del settore, siate pronti a chiarire ai proprietari di casa che è la perizia, e nient'altro, a determinare il vero valore della loro abitazione.
“I miei figli sono cresciuti qui, questo è stato il mio primo acquisto, ho piantato quell'albero quando mia figlia stava per compiere 15 anni”; non date credito a queste affermazioni perché non sono vostre alleate, anzi rappresentano uno degli ostacoli che inducono molti proprietari a rimandare la decisione di vendere la propria proprietà
Ascoltate il consiglio dell'esperta Claudia Castillo e prestate attenzione. "A volte investiamo in immobili che non ne aumentano il valore; dipende anche dalla zona in cui si trovano, e il valore affettivo non aggiunge valore alla proprietà", ha spiegato durante la sua presentazione sull'argomento al corso di certificazione CBR-01, sponsorizzato questa settimana dall'AEI, l'Associazione degli agenti e delle società immobiliari.
Definisce la perizia come il documento che stabilisce in modo giustificato il valore di un immobile, in conformità con criteri prestabiliti e sviluppando una metodologia appropriata.
L'architetto vanta un'esperienza di oltre 25 anni nei settori immobiliare e bancario. Ha conseguito un master in Valutazione Immobiliare e Analisi di Progetto presso l'Università di Buenos Aires (UBA), in Argentina, e possiede un ricco curriculum che attesta le sue qualifiche e la sua esperienza.
Per gli agenti immobiliari, ha spiegato, esistono due tipi di perizie: quella di mercato e quella ipotecaria. Ha poi illustrato le fasi: lettera di presentazione, certificato di perizia, condizioni contingenti e limitative, relazione sulla posizione, identificazione catastale dell'immobile, descrizione, accesso e confini del settore, servizi pubblici, relazione di valutazione dell'immobile, descrizione generale e occupazione attuale, valutazione o valore finale e documenti giustificativi.
Ha spiegato agli studenti come viene calcolato il prezzo di affitto di un immobile in tutto il mondo: "Consiste nell'applicare 0,005 al suo valore. Ad esempio, se si possiede un appartamento di lusso a Piantini del valore di circa 500.000 dollari, si stima che il canone di affitto medio sia di 2.500 dollari. Tuttavia, questa regola può variare a seconda delle condizioni dell'immobile, della zona, dei servizi offerti, se è arredato e di eventuali caratteristiche o comfort aggiuntivi."
Ha spiegato il metodo comparativo, il più utilizzato nel settore immobiliare. "Consiste nel valutare l'immobile da periziare confrontandolo con altri immobili simili di cui si conosce il valore. La normativa prevede un minimo di 3 e un massimo di 6 'immobili di confronto', che saranno ponderati mediante coefficienti per renderli comparabili all'immobile oggetto di valutazione. Questo ci fornirà un valore unitario per metro quadro che, moltiplicato per la superficie in metri quadrati dell'immobile da periziare, ci darà il suo valore di mercato.".
Tra i fattori esterni che determinano la valutazione, ha citato il clima e i fattori sociali, economici e amministrativi; mentre i fattori interni includono la superficie, la qualità dei materiali, l'ubicazione dell'immobile all'interno dell'edificio, l'età e lo stato di manutenzione. Come valori immateriali, Castillo ha indicato l'utilità, la scarsità, l'appetibilità e l'effettivo potere d'acquisto.
L'agente immobiliare – come afferma il direttore generale di Top Inmobiliario – deve, per obbligo, conoscere i principi fondamentali per la determinazione di un prezzo o di una fascia di prezzo nell'ambito della sua attività di consulente immobiliare. Ciò deriva indubbiamente dall'esperienza e dalla specializzazione.
