Il Ministero dell'Edilizia abitativa ha annunciato che i progetti possono iniziare la costruzione anche senza il permesso definitivo. La domanda che nessuno si pone è: cosa succede se qualcosa va storto?
Qualche giorno fa, mentre esaminavo il comunicato stampa del MIVHED pubblicato su El Inmobiliario il 20 dicembre 2025, relativo alla nuova procedura per l'avvio dei lavori di costruzione, ho ricevuto un messaggio da Diana Pimentel, avvocata specializzata in diritto immobiliare presso Echenique Group, con una vasta esperienza nella consulenza agli sviluppatori. La sua domanda era diretta:
“Reyna, chi sarà responsabile se questo fallirà?”
Non ha detto "se fallisce", ha detto "quando fallisce".
Perché, dopo 36 anni complessivi di consulenza in materia di transazioni immobiliari, sappiamo entrambi che in questo settore, quando le responsabilità sono sfumate, a pagare è sempre l'acquirente finale.
La nuova misura: velocità contro chiarezza
Il MIVHED ha appena introdotto una procedura che consente ai progetti gestiti da amministratori urbani e ispezionati da supervisori tecnici privati di iniziare la costruzione prima di ottenere l'autorizzazione definitiva, semplicemente notificando il ministero.
L'obiettivo dichiarato: ridurre i tempi di attesa, snellire i processi e incentivare gli investimenti.
Obiettivo raggiunto: trasferire il rischio del processo all'acquirente, senza che quest'ultimo ne fosse a conoscenza.
Perché ecco la scomoda verità di cui io e Diana abbiamo discusso: per l'acquirente che mette da parte il proprio sogno, un progetto "in fase di autorizzazione" suona esattamente come un progetto "con autorizzazione approvata". Ma legalmente, sono due mondi completamente diversi.
Dove si colloca l'acquirente in questa equazione?
Durante la nostra conversazione, Diana ha sollevato lo scenario che ogni avvocato immobiliare teme:
Il progetto inizia la costruzione secondo questo nuovo schema. Il supervisore tecnico privato dà l'approvazione. Il responsabile dell'urbanistica si assume la responsabilità. Il costruttore vende gli appartamenti sulla carta. L'acquirente consegna i risparmi di 10 anni.
Qualcosa non va: un'irregolarità nella supervisione, un errore nei permessi, un'omissione nei controlli. La licenza definitiva rivela problemi che nessuno aveva rilevato in tempo.
Domanda semplice: chi è quell'acquirente che sta chiamando?
Al responsabile dell'urbanistica che si è "assunto la responsabilità"? Al responsabile tecnico che ha effettuato l'ispezione? Al costruttore che ha venduto? Al MIVHED che "supervisiona"? All'agente immobiliare che ha mediato la vendita?
La risposta: A tutti. E a nessuno. Perché quando la responsabilità è condivisa, nessuno dà una risposta chiara.
La certezza del diritto non si costruisce alla fine
Ecco il principio che nessun professionista del settore può ignorare: la certezza del diritto si costruisce dal momento in cui l'acquirente decide o prende in considerazione l'acquisto, non con la firma dell'ultimo documento.
Quando un progetto inizia senza un permesso definitivo, anche con la supervisione di un ente privato, il rischio non scompare. Si sposta semplicemente.E questo spostamento finisce sempre nello stesso posto: il portafoglio e la tranquillità dell'acquirente finale.
Il problema delle responsabilità diffuse
Uno dei rischi più pericolosi di questo schema è la diluizione delle responsabilità. L'acquirente non comprende il ruolo dei responsabili della pianificazione urbana o dei supervisori tecnici privati. Per loro, il progetto è "approvato dal governo" oppure no.
Ma la realtà giuridica è più complessa:
- Il responsabile urbano si assume la responsabilità durante la gestione
- Il supervisore tecnico è responsabile dell'ispezione
- Lo sviluppatore garantisce l'esecuzione
- Successivamente MIVHED effettua delle ispezioni
- L'agente immobiliare ha intermediato la vendita
Capite qual è il problema? Cinque attori, cinque responsabilità parziali, nessuna chiarezza su chi mette i soldi.
Come Diana ha fatto notare durante la nostra conversazione (e insieme vantiamo 36 anni di esperienza nella consulenza sulle transazioni): "L'esperienza ci insegna che molte controversie immobiliari non derivano da malafede, bensì da lacune normative e dalle conseguenti interpretazioni. Quando la regolarizzazione viene rimandata, il rischio non scompare: si trasferisce all'acquirente".
Cosa devono capire ora gli agenti immobiliari
Se vendete un progetto con questo nuovo sistema, riceverete domande scomode da parte di acquirenti informati (ricordate: l'acquirente ingenuo è estinto):
- “Chi è responsabile se la licenza definitiva non arriva in tempo?”
- "Quali garanzie ho se il supervisore privato commette un errore?"
- "Il mio atto può essere registrato senza problemi anche se è stato avviato senza licenza?"
Puoi rispondere chiaramente, o cercherai di eludere la questione con belle frasi?
Perché la verità è questa: l'intelligenza artificiale può creare i tuoi script di marketing, ma quando il cliente chiede informazioni sugli obblighi legali, è il tuo cervello a rispondere. E questo non si può delegare.
L'assistenza legale non è più un'opzione. In questo nuovo contesto, il messaggio per gli acquirenti finali è chiaro: l'assistenza legale preventiva non è un lusso, è la vostra unica vera protezione.
La domanda "chi è responsabile?" deve avere una risposta chiara prima di firmare una prenotazione, prima di versare un acconto, prima di impegnarsi in un progetto iniziato senza l'autorizzazione definitiva.
Perché, come io e Diana concordiamo, un progetto può iniziare rapidamente, ma solo quando le responsabilità sono chiare fin dall'inizio tutti possono dormire sonni tranquilli.
Accelerare, certo, ma con regole chiarissime
Questa misura potrebbe rappresentare un'opportunità per rivitalizzare il settore. Ma solo se accompagnata da meccanismi chiari per:
- Assegnazione specifica delle responsabilità per fase
- Protocolli di compensazione in caso di fallimento della supervisione
- Garanzie obbligatorie per gli acquirenti in progetti con pre-licenze
- Trasparenza riguardo allo stato effettivo di ciascun progetto
Senza questi elementi, stiamo accelerando i processi, rendendo al contempo gli acquirenti più vulnerabili di prima.
La tua decisione come professionista
Se sei un agente immobiliare, un costruttore o un investitore, questa nuova procedura solleva una questione fondamentale:
Utilizzerete questa misura per vendere più velocemente o per costruire in modo più responsabile?
Perché nel settore immobiliare c'è una verità che non ammette scorciatoie: oggi si possono concludere vendite in fretta, ma se le responsabilità non sono chiare, domani si avranno problemi.
Chiedetevi subito: se un cliente vi chiedesse: "Chi è responsabile se qualcosa va storto in questo progetto iniziato senza una licenza definitiva?", sareste in grado di fornirgli nomi, documenti e garanzie specifici?
Se la tua risposta è vaga, è il momento di richiedere una consulenza legale seria. La tua credibilità professionale dipende da risposte chiare, non da eleganti elusioni.
Perché ricordate: la certezza giuridica si costruisce dal momento in cui l'acquirente decide o valuta l'acquisto, non con la firma dell'ultimo documento. E quando viene meno, è sempre l'acquirente finale a pagarne le conseguenze.
