Di Joan Feliz
Speciale per El Inmobiliario
Nel corso delle mie collaborazioni con diverse testate giornalistiche, ho analizzato l'impatto di piattaforme come Airbnb sul turismo dominicano. Si tratta di un fenomeno che non possiamo ignorare, poiché, se da un lato ha permesso la diversificazione dell'offerta ricettiva, dall'altro pone serie sfide alla sostenibilità del settore turistico. La mancanza di regolamentazione non solo mette a repentaglio i grandi progetti turistici che hanno sostenuto l'economia del Paese, ma ci porta anche a chiederci se questo modello sia davvero così redditizio per gli investitori immobiliari come sembra.
Airbnb e la minaccia che rappresenta per il turismo dominicano
La Repubblica Dominicana è leader nei Caraibi grazie a un solido modello turistico basato su resort all-inclusive, boutique hotel e grandi progetti immobiliari. Tuttavia, Airbnb ha fatto un ingresso prepotente, offrendo un'alternativa più economica e, in molti casi, meno regolamentata.
Ciò crea una concorrenza sleale. Mentre gli hotel e le strutture turistiche rispettano rigide normative in materia di tasse, sicurezza, salute e sostenibilità, molte proprietà presenti su Airbnb eludono tali obblighi. Questo vantaggio sproporzionato non solo compromette la capacità dei progetti formali di competere, ma riduce anche le entrate fiscali del Paese, mettendo a repentaglio investimenti economici e sociali di grande impatto.
Airbnb è davvero così redditizio per gli investitori?
Uno dei maggiori punti di forza di Airbnb è la promessa di generare un reddito passivo significativo. Molti investitori immobiliari hanno acquistato immobili con l'idea di trasformarli in alloggi turistici per brevi periodi. Ma questo modello è davvero redditizio come sembra?
La realtà è più complessa. Sebbene le tariffe giornaliere possano essere superiori a quelle di un affitto tradizionale, anche i costi associati sono significativi. Gestire un immobile su Airbnb comporta spese continue per manutenzione, pulizia, utenze e piattaforme di gestione. Inoltre, le entrate non sono sempre stabili, poiché dipendono dalla stagionalità e dalla concorrenza nel mercato locale.
In destinazioni come Punta Cana o Las Terrenas, dove gli annunci su Airbnb sono cresciuti esponenzialmente, la saturazione del mercato può limitare la redditività degli host. A ciò si aggiungono rischi come il deprezzamento degli immobili e, in alcuni casi, la mancanza di interesse da parte degli acquirenti locali a causa dell'aumento dei costi immobiliari.
Impatti sociali e urbani: un costo nascosto
Oltre agli effetti economici, la crescita di Airbnb sta avendo un impatto negativo sulle comunità locali. In molte destinazioni turistiche, le proprietà che prima erano disponibili per affitti a lungo termine vengono ora prenotate per soggiorni brevi. Ciò ha fatto lievitare i costi degli alloggi, rendendoli più accessibili per i residenti locali.
Allo stesso modo, la trasformazione dei quartieri in zone esclusivamente turistiche può erodere il carattere e l'identità di queste comunità, privandole degli elementi che le rendevano attraenti in primo luogo. Questo fenomeno, noto come gentrificazione turistica, rappresenta una vera minaccia in luoghi come Santo Domingo Coloniale, Sosúa e Cabarete.
L'urgente necessità di regolamentazione
Come ho già sottolineato in articoli precedenti, regolamentare piattaforme come Airbnb non significa limitarne le attività, bensì garantire che tutti gli operatori competano ad armi pari. La regolamentazione può includere misure quali:
Richiedere la registrazione obbligatoria degli immobili sulle piattaforme digitali.
Stabilisci un limite al numero di giorni all'anno in cui un immobile può essere affittato.
Applicare tasse eque ai redditi generati da Airbnb.
Implementare norme di sicurezza e igiene simili a quelle richieste per gli hotel.
Paesi come Spagna, Francia e Messico hanno già adottato queste misure, tutelando le comunità locali, garantendo le entrate fiscali e bilanciando la concorrenza nel settore turistico.
Conclusione: Un modello sostenibile per tutti?
Sebbene Airbnb abbia democratizzato l'accesso al mercato turistico, la sua mancanza di regolamentazione rappresenta una minaccia per il turismo dominicano, una delle nostre principali fonti di reddito. Inoltre, non si tratta di un modello così semplice o redditizio come molti investitori credono, soprattutto se non si considerano i costi occulti e le implicazioni sociali.
Regolamentare Airbnb non solo porterà benefici al settore alberghiero e al governo, ma anche agli investitori stessi, creando un ambiente più ordinato e prevedibile. Proteggere il turismo significa proteggere il nostro futuro, e stabilire una regolamentazione chiara per Airbnb è un passo essenziale verso uno sviluppo turistico sostenibile ed equo. È tempo che tutte le parti interessate si assumano le proprie responsabilità e collaborino per preservare la competitività del nostro Paese e la sua essenza di destinazione turistica di primo piano.
Autore: Joan Feliz Valoys, MBA, specialista in marketing digitale, responsabile operativo di Constructora Incaribe, con oltre 10 anni di esperienza nel settore edile e turistico.
