La tokenizzazione immobiliare e i modelli di proprietà frazionata stanno guadagnando terreno nel mercato dominicano. Tuttavia, nell'ambito del sistema del registro immobiliare e del sistema Torrens, non tutte le innovazioni tecnologiche si traducono automaticamente in proprietà. Questo articolo analizza le differenze legali tra proprietà frazionata e token, i rischi legali e di conformità posti dalla tokenizzazione e la necessità che questi modelli siano compatibili con la sicurezza giuridica che contraddistingue la Repubblica Dominicana come destinazione di investimento.
Negli ultimi mesi, la tokenizzazione immobiliare e i modelli di proprietà frazionata hanno iniziato a far parlare di sé nel mercato dominicano. Vengono annunciati progetti alberghieri tokenizzati, schemi di proprietà frazionata e nuove modalità di accesso al mercato immobiliare, con la promessa di democratizzare gli investimenti. L'innovazione è benvenuta. Tuttavia, nel settore immobiliare, la domanda giusta non è quanto sia innovativo il modello, ma piuttosto quali diritti l'investitore acquisisca effettivamente.
Nella Repubblica Dominicana, questa risposta implica inevitabilmente il sistema di registrazione immobiliare e, in particolare, il sistema Torrens.
Nell'attuale sistema Torrens, la proprietà immobiliare non si presume né si dichiara: viene registrata. Il diritto reale sorge con la registrazione e si perfeziona con il certificato di proprietà. Ciò implica che la proprietà debba essere perfettamente definita, individualizzata e opponibile a terzi. Di conseguenza, qualsiasi modello di investimento immobiliare, tradizionale o innovativo che sia, deve essere analizzato esaminando una questione fondamentale: si tratta di un diritto reale o di un mero diritto personale?
Le unità immobiliari correttamente strutturate si integrano perfettamente nel sistema giuridico dominicano. Le unità funzionali all'interno di un condominio, le quote chiaramente definite, la comproprietà e i diritti registrati presso il Registro Immobiliare costituiscono diritti reali pienamente riconosciuti dall'ordinamento giuridico. In questi casi, l'investitore acquisisce una porzione o quota specifica dell'immobile, garantita da un certificato di proprietà e tutelata dal sistema Torrens.
La quota immobiliare è legalmente valida in quanto si fonda su un diritto reale registrabile, pienamente opponibile a terzi e con un quadro normativo chiaro che ne definisce l'ambito di applicazione, i limiti e la tutela.
La tokenizzazione immobiliare, d'altro canto, introduce un elemento tecnologico che non va mai confuso con la natura giuridica del diritto acquisito. Nella maggior parte dei modelli attuali, il token non rappresenta la proprietà immobiliare in senso legale, bensì una partecipazione economica associata a un progetto o ai rendimenti che esso può generare.
Dal punto di vista giuridico dominicano, un token rappresenta tipicamente un diritto personale, un'aspettativa di beneficio o un rapporto contrattuale con uno sviluppatore o una società veicolo. Non costituisce un diritto reale di proprietà e non è registrabile nel Registro Immobiliare. Il token non viene iscritto nel registro immobiliare, bensì stipulato tramite un contratto.
Il rischio principale non risiede nell'innovazione, bensì nella confusione concettuale. Quando un "token" viene presentato come equivalente a una quota immobiliare registrata, si crea un'aspettativa che l'ordinamento giuridico dominicano non supporta. In caso di inadempienze, pignoramenti, controversie societarie o insolvenze, il detentore di un token non gode della stessa tutela di chi possiede un diritto reale regolarmente registrato. Nel sistema Torrens, ciò che non è registrato non esiste come diritto reale, anche se supportato dalla tecnologia blockchain.
Per maggiore chiarezza, è utile presentare una tabella comparativa di entrambi i modelli:
| Particella immobiliare | Token immobiliare |
| Diritto immobiliare | diritto personale o contrattuale |
| Riconosciuto dal sistema di registrazione immobiliare dominicano | Non riconosciuto come un diritto reale dal sistema di registrazione |
| Registrabile presso il Registro Immobiliare | Non registrabile come diritto di proprietà immobiliare |
| Supportato da un certificato di laurea | Supportato da contratto o smart contract |
| Opponibile a terzi | Esecutivo solo tra le parti contraenti |
| Protetta dal sistema Torrens | Il sistema Torrens non è protetto |
| Rappresenta una porzione legale della proprietà | Rappresenta un'aspettativa economica o finanziaria |
| Goditi la sicurezza legale nel registro | Manca la protezione della registrazione immobiliare |
| Trasferimento soggetto alle formalità legali e di registrazione | Trasferimento digitale senza controllo di registro |
| Esiste legalmente come proprietà immobiliare | Non costituisce un bene immobile in senso legale |
Questa analisi giuridica è ulteriormente complicata da un elemento aggiuntivo che non può essere trascurato: la prevenzione del riciclaggio di denaro ai sensi della Legge 155-17. Gli schemi di tokenizzazione immobiliare, a causa della loro natura digitale, frammentata e potenzialmente transfrontaliera, pongono sfide significative in termini di identificazione del beneficiario effettivo, tracciabilità dell'origine dei fondi e controllo delle operazioni, pilastri essenziali del sistema dominicano antiriciclaggio.
A differenza delle tradizionali transazioni immobiliari, che in genere passano attraverso istituzioni finanziarie regolamentate, la tokenizzazione può facilitare il flusso internazionale di capitali senza i soliti filtri, soprattutto quando sono coinvolte piattaforme digitali, gateway di pagamento esteri o criptovalute. Ciò richiede un ripensamento dei meccanismi di vigilanza per evitare che uno strumento di innovazione finanziaria diventi veicolo di opacità.
Questa analisi assume ancora maggiore rilevanza se si considera che la Repubblica Dominicana è uno Stato membro del Gruppo d'azione finanziaria internazionale per l'America Latina (GAFILAT). Tale adesione è stata uno dei pilastri che hanno reso il Paese una giurisdizione sicura per gli investimenti, proprio grazie al suo impegno per la trasparenza, la tracciabilità dei fondi e l'identificazione del beneficiario effettivo.
In questo contesto, qualsiasi modello di tokenizzazione immobiliare operante nel paese deve essere compatibile non solo con il sistema del catasto, ma anche con gli obblighi internazionali in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo. L'innovazione non può progredire in zone grigie che compromettono la reputazione del paese o la fiducia degli investitori.
L'innovazione nel settore immobiliare non è incompatibile con la certezza del diritto. Tuttavia, nella Repubblica Dominicana, non tutto ciò che è digitale costituisce proprietà immobiliare, né tutto ciò che è tokenizzato è registrabile. La vera forza del mercato immobiliare dominicano risiede nella fiducia generata dal suo quadro giuridico, basato sul sistema Torrens, sulla Legge 155-17 e sugli impegni internazionali del Paese.
Prima di investire, frazionare o tokenizzare, la domanda fondamentale non è quanto posso guadagnare, ma quali diritti sto effettivamente acquisendo. Perché nel settore immobiliare la tecnologia può evolversi, ma la certezza del diritto rimane la chiave di volta.
