Di Reyna Echenique
Speciale per El Inmobiliario
In un'epoca in cui la tecnologia consente l'accesso immediato alle informazioni e altri settori hanno vissuto una rivoluzione digitale, il settore immobiliare dominicano è ancora in attesa di una trasformazione fondamentale: l'accesso pubblico ai permessi e alle certificazioni istituzionali, un'esigenza impellente che richiede una maggiore interconnessione digitale tra le istituzioni per facilitare la verifica delle informazioni essenziali da parte di acquirenti, avvocati e consulenti immobiliari.
Lo stato attuale
Mentre istituzioni come il Catasto, la Camera di Commercio, ONAPI e la DGII hanno compiuto progressi significativi nella digitalizzazione e nell'accesso pubblico alle proprie informazioni, altri enti chiave nello sviluppo immobiliare mantengono processi meno accessibili, creando lacune informative che compromettono la trasparenza del settore.
La necessità di trasparenza istituzionale
È necessario l'accesso digitale a informazioni essenziali, quali:
● Stato delle approvazioni CONFOTUR e pratiche in corso presso il Ministero del Turismo
● Permessi ambientali concessi e in fase di elaborazione
● Permessi di costruzione MIVHED
● Permessi comunali e nulla osta
● Certificazioni di utilizzo del suolo
CONFOTUR e permessi di costruzione: esempi cruciali della necessità di trasparenza
La situazione attuale relativa alle autorizzazioni CONFOTUR e ai permessi di costruzione illustra perfettamente l'urgente necessità di un accesso pubblico alle informazioni. I progetti immobiliari vengono spesso promossi e venduti sulla base di promesse che non corrispondono alla realtà
● Alcuni affermano di avere le approvazioni quando in realtà hanno solo le domande in fase di elaborazione
● Altri promuovono i vantaggi di CONFOTUR senza aver avviato il processo
● Ci sono casi in cui le unità vengono consegnate senza l'approvazione promessa
● I progetti vengono annunciati con la dicitura "permessi in corso" anche quando non esiste nemmeno un diritto di proprietà registrato sul terreno su cui verrebbe costruito
● I progetti vengono commercializzati senza i necessari permessi di costruzione
La mancanza di accesso pubblico a queste informazioni fondamentali comporta le seguenti conseguenze:
● Rischio per gli acquirenti che investono facendo affidamento su permessi e benefici che potrebbero non concretizzarsi
● Concorrenza sleale tra gli sviluppatori
● Perdita di credibilità nel settore
● Possibili scenari legali futuri
Benefici per il settore
L'implementazione di un sistema di accesso pubblico a queste informazioni genererebbe molteplici vantaggi:
●Maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari
●Riduzione dei tempi del processo di due diligence
● Rafforzare la fiducia degli investitori
● Professionalizzazione della consulenza immobiliare
● Trasparenza nello sviluppo del progetto
Storie di successo
Le istituzioni che hanno già implementato sistemi di consultazione online dimostrano i vantaggi della trasparenza digitale:
●Registro immobiliare: accesso alle informazioni su diritti, vincoli e ipoteche registrati
●ONAPI: Verifica e registrazione di nomi commerciali e marchi
●Camera di Commercio: Richiesta di informazioni sul Registro delle Imprese
● DGII: Validazione dei contribuenti e della situazione fiscale
Questi esempi dimostrano che tecnologia e trasparenza non solo sono possibili, ma rafforzano anche le istituzioni e facilitano le transazioni commerciali.
La sfida delle informazioni "sensibili"
L'argomento secondo cui certe informazioni sono "sensibili" e pertanto non dovrebbero essere condivise si scontra con la realtà che questi permessi e certificazioni sono documenti pubblici. La loro verifica non dovrebbe dipendere dalla discrezione del costruttore, ma essere disponibile tramite gli enti emittenti.
Proposta di implementazione
Per modernizzare l'accesso a queste informazioni è necessario:
● Creazione di portali di consultazione istituzionale
● Standardizzazione dei formati di presentazione
● Aggiornamento costante dei database
● Interconnessione tra sistemi istituzionali
● Protocolli di sicurezza e verifica
Impatto sulla consulenza immobiliare
L'accesso a queste informazioni consentirebbe agli agenti immobiliari di:
● Offrire consigli più precisi e documentati
● Ridurre i rischi nelle transazioni
● Rafforzare la fiducia tra cliente e consulente
● Professionalizzare il servizio di intermediazione
● Tutelare gli interessi dell'acquirente
Impatto sulla pratica legale
La disponibilità digitale di queste informazioni è fondamentale per gli avvocati specializzati in diritto immobiliare, spesso incaricati di svolgere attività di due diligence sui progetti di costruzione. L'accesso diretto a questi documenti non solo velocizzerebbe i processi di revisione legale, ma consentirebbe anche di formulare pareri legali più informati, riducendo i rischi sia per gli acquirenti che per i loro consulenti legali
Verso un settore più trasparente
La trasparenza istituzionale non è solo una necessità tecnica, ma un imperativo per il sano sviluppo del settore immobiliare. Un mercato in cui le informazioni essenziali sono accessibili è un mercato che genera maggiore fiducia e attrae investimenti migliori.
Questo articolo bonus integra la serie di El Inmobiliario"Le sfide nascoste del settore immobiliare", offrendo uno spunto di riflessione sulla necessità di una maggiore trasparenza istituzionale nel settore.
L'autore è un avvocato specializzato in diritto immobiliare, imprenditore immobiliare e CEO del Gruppo Echenique, Segretario del consiglio di amministrazione dell'AEI dal 2024 al 2026, e agente immobiliare specializzato nel settore immobiliare dominicano e internazionale.
