Di Joan Feliz Valoys
Speciale per El Inmobiliario
In risposta alle crescenti difficoltà che il mercato immobiliare dominicano si trova ad affrontare, l'Agenzia delle Entrate della Repubblica Dominicana (DGII) ha innalzato il tetto massimo di prezzo per la classificazione degli alloggi a basso costo. Tale adeguamento riflette lo sforzo del governo di adattarsi all'inflazione, agli elevati costi di costruzione e al crescente deficit abitativo, con l'obiettivo di tutelare l'accesso delle famiglie dominicane a un alloggio dignitoso.
Il nuovo limite consentirà a un maggior numero di progetti di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge 189-11, come l'esenzione dall'ITBIS (Imposta sul Valore Aggiunto) e dall'imposta di trasferimento sulla prima casa. Ma al di là dei numeri, questa misura ha profonde implicazioni sia per i costruttori che per le famiglie che sognano la loro prima casa.
Alloggi a basso costo, un segmento in pericolo
Negli ultimi anni, gli alloggi a prezzi accessibili sono diventati una rarità. Secondo i dati della Banca Centrale, l'indice dei costi diretti di costruzione di alloggi (ICDV) ha registrato un aumento di oltre il 16% tra il 2021 e il 2023, trainato dall'aumento dei prezzi di materiali essenziali come cemento (che in alcuni periodi ha raggiunto il 15%), acciaio e calcestruzzo. Inoltre, i costi del lavoro sono cresciuti significativamente a causa degli adeguamenti salariali e dell'inflazione accumulata.
Ciò ha reso sempre più difficile per i costruttori mantenere i propri progetti entro i limiti di prezzo stabiliti dalla DGII per gli alloggi a basso costo. Di conseguenza, molti hanno abbandonato questo segmento per concentrarsi su progetti più redditizi rivolti a fasce di reddito più elevate, lasciando le famiglie a reddito medio e basso con meno opzioni sul mercato.
Una prospettiva allarmante
La carenza di alloggi rimane una delle principali sfide sociali del Paese. Secondo un rapporto del Ministero dell'Economia, della Pianificazione e dello Sviluppo (MEPyD), oltre 1,2 milioni di famiglie dominicane si trovano ad affrontare problemi abitativi di vario genere. Questa carenza non comprende solo la mancanza di alloggi, ma anche le precarie condizioni di vita di un'ampia fetta della popolazione.
Inoltre, secondo l'indagine nazionale sulle famiglie del 2022 (ENHOGAR), circa il 74% dei dominicani acquista la propria casa tramite mutuo ipotecario. Tuttavia, per le famiglie a basso e medio reddito, l'accesso a questo tipo di finanziamento rimane limitato a causa degli alti tassi di interesse e dei significativi costi iniziali.
Benefici specifici della misura
L'aumento del limite di prezzo per la classificazione degli alloggi a basso costo ha un impatto positivo su diversi fronti:
1. Maggiore fattibilità per gli sviluppatori:
• I progetti immobiliari che in precedenza erano al limite per non beneficiare degli sgravi fiscali avranno ora maggiore margine di adattamento alla nuova fascia di prezzo. Ciò incentiva gli sviluppatori a reinvestire in alloggi destinati a famiglie a basso e medio reddito.
• Aumentando l'offerta di progetti a basso costo, si incentiva anche la creazione di posti di lavoro nel settore delle costruzioni, che è un motore fondamentale dell'economia nazionale.
2. Maggiore accessibilità per gli acquirenti:
• Le famiglie avranno accesso a un maggior numero di opzioni abitative che ora saranno considerate a basso costo, facilitando l'accesso a incentivi come l'esenzione del 3% dall'imposta di trasferimento e l'ITBIS sulla prima vendita.
• Questo risparmio può rappresentare decine di migliaia di pesos per gli acquirenti, alleviando l'onere economico dell'acquisto di una casa.
• Inoltre, con una maggiore disponibilità di opzioni, le famiglie avranno più opportunità di trovare una casa che soddisfi le loro esigenze e il loro budget.
Lezioni apprese dal mercato: questa misura è sufficiente?
Sebbene questo adeguamento rappresenti un passo importante, non risolve in modo definitivo il problema dell'accesso agli alloggi. La crisi dei costi di costruzione, l'accesso limitato al credito ipotecario e la mancanza di politiche più complete rimangono ostacoli significativi.
Alcuni sviluppatori hanno proposto alternative che potrebbero integrare questa misura, come ad esempio:
• Programmi di sovvenzioni mirate: il governo potrebbe offrire incentivi diretti per ridurre i costi dei materiali da costruzione essenziali, contribuendo così a ridurre i prezzi finali delle abitazioni.
• Fondi fiduciari più accessibili: ampliare i fondi fiduciari per includere progetti più piccoli e sostenere gli sviluppatori che operano in aree rurali o con margini di profitto inferiori.
• Innovazione nel settore edile: promuovere l'utilizzo di tecnologie costruttive più efficienti e sostenibili, come le case modulari o prefabbricate, che possono ridurre i costi di produzione.
La sfida a lungo termine
L'edilizia popolare è molto più di un semplice segmento del mercato immobiliare; è essenziale per garantire il benessere delle famiglie dominicane e costruire una società più equa. Tuttavia, se non si interviene in modo strutturale sull'aumento dei costi di costruzione, questa categoria rischia di scomparire, anche con periodici adeguamenti del tetto massimo di prezzo.
È fondamentale che il governo e il settore privato collaborino per garantire che gli alloggi a prezzi accessibili rimangano una realtà. Ciò implica non solo misure fiscali, ma anche la creazione di politiche di urbanizzazione sostenibili che facilitino l'accesso alla terra e ai servizi di base.
Conclusione
La recente revisione della classificazione degli alloggi a basso costo rappresenta una risposta strategica a un mercato in continua evoluzione. Pur non risolvendo tutte le problematiche, offre un sollievo quanto mai necessario sia per i costruttori che per le famiglie in cerca di un alloggio dignitoso.
Poiché i costi di costruzione continuano ad aumentare e la carenza di alloggi persiste, sarà fondamentale attuare politiche più ambiziose che non solo rivitalizzino gli investimenti privati, ma garantiscano anche che il diritto all'abitazione sia accessibile a tutti i dominicani. Perché, in fin dei conti, una casa non è solo un luogo in cui vivere, ma il fondamento per lo sviluppo e la stabilità di migliaia di famiglie in tutto il Paese.
Autrice: Joan Feliz Valoys, MBA, specialista in marketing digitale, responsabile operativo dell'impresa edile Incaribe con oltre 10 anni di esperienza nel settore edile e turistico.
