La ricevuta di pagamento nelle vendite su progetto: un diritto essenziale dell'acquirente

Di Reyna Echenique

Speciale per El Inmobiliario

Una pratica diffusa nel mercato immobiliare dominicano è il ritardo ingiustificato o il rifiuto da parte di alcuni costruttori di fornire ricevute ufficiali per i pagamenti effettuati su immobili in costruzione. Questa situazione, che viola i diritti fondamentali dell'acquirente, assume un'importanza ancora maggiore con l'entrata in vigore del Regolamento 07-22 nel maggio 2025, che richiederà una prova verificabile del pagamento per tutti i trasferimenti immobiliari.

La doppia funzione della ricevuta ufficiale

L'articolo 1315 del Codice Civile Dominicano stabilisce che "Chi pretenda l'adempimento di un'obbligazione deve provarlo. Viceversa, chi pretenda di essere liberato dall'obbligazione deve giustificare il pagamento o l'evento che l'ha estinta". Questo principio fondamentale stabilisce che sia l'acquirente che il venditore hanno un legittimo interesse a documentare adeguatamente ogni transazione.

È essenziale distinguere tra due documenti diversi che svolgono funzioni probatorie complementari:

• La ricevuta bancaria (bonifico, versamento o assegno): dimostra soltanto che il denaro ha lasciato il conto dell'acquirente.
• La ricevuta ufficiale rilasciata dall'impresa di costruzioni: certifica che il pagamento è stato effettivamente ricevuto e correttamente imputato all'immobile in questione.

La prassi di alcuni costruttori di ritardare l'emissione di queste ricevute ufficiali, o di fingere che le ricevute bancarie le sostituiscano, pone l'acquirente in una posizione giuridica ingiustificatamente vulnerabile, soprattutto considerando gli importi significativi coinvolti in queste transazioni.

Buone pratiche emergenti nel settore

È opportuno sottolineare che alcune imprese edili hanno implementato prassi lodevoli, come l'emissione di "rendiconti dei pagamenti ricevuti" che fungono da ricevuta consolidata. Questo documento offre una trasparenza ancora maggiore rispetto alle singole ricevute, in quanto include sia i pagamenti effettuati sia gli importi ancora da saldare, fornendo all'acquirente una visione completa della situazione finanziaria del proprio investimento. Questa prassi esemplare dovrebbe essere adottata in tutto il settore, poiché rappresenta uno standard più elevato di professionalità e responsabilità nei confronti del cliente.

Il caso particolare dei trasferimenti internazionali

Questa distinzione è particolarmente importante nei trasferimenti internazionali, dove, secondo l'Autorità finanziaria e fiscale dominicana, vengono applicate commissioni o "spese" che riducono l'importo finale ricevuto dall'impresa di costruzioni.

In assenza di una ricevuta ufficiale che specifichi con precisione l'importo ricevuto e imputato all'immobile, possono verificarsi discrepanze significative nel saldo finale, che si manifestano solo al momento della consegna. L'acquirente potrebbe trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese scoprendo che, a causa di queste spese non correttamente documentate, il saldo da pagare è superiore alle aspettative.

Per il costruttore, la ricevuta ufficiale svolge anche una funzione di tutela, in quanto stabilisce chiaramente l'importo effettivamente addebitato al netto delle detrazioni bancarie, prevenendo future contestazioni da parte dell'acquirente.

Norma 07-22: Nuovi requisiti documentali

L'entrata in vigore, nel maggio 2025, della Regola Generale 07-22 della Direzione Generale delle Imposte Interne stabilirà requisiti più rigorosi per i trasferimenti immobiliari, incluso l'obbligo di presentare una prova attendibile di tutti i pagamenti effettuati.

Questa normativa trasforma quella che in precedenza era considerata una "buona prassi" in un requisito obbligatorio con conseguenze dirette in termini di registrazione. Per procedere al trasferimento definitivo della proprietà, è necessario presentare una documentazione formale comprovante ogni pagamento, inclusa una chiara identificazione di:

• Il metodo di pagamento (contanti, bonifico, assegno)
• L'importo esatto applicato
• Il collegamento esplicito alla proprietà corrispondente

Gli acquirenti che non hanno richiesto e ricevuto ricevute ufficiali per ogni pagamento incontreranno notevoli ostacoli al momento del trasferimento definitivo della proprietà, indipendentemente dal fatto che conservino o meno le prove bancarie dei pagamenti effettuati.

Conseguenze pratiche per l'acquirente

L'assenza di ricevute ufficiali crea molteplici vulnerabilità per l'acquirente:

1. Difficoltà probatorie: in assenza di ricevute ufficiali, l'acquirente incontra difficoltà nel dimostrare i pagamenti effettuati in caso di controversie o reclami relativi a importi o date.
2. Ostacoli al trasferimento: lo standard 07-2022 richiederà una prova di pagamento affidabile per completare la procedura di trasferimento, il che potrebbe rendere impossibile tale procedura qualora la documentazione appropriata non sia disponibile.
3. Limitazioni per il finanziamento: gli istituti finanziari che concedono mutui ipotecari richiedono una documentazione completa e formale, comprese le ricevute dei pagamenti precedenti che dimostrino l'andamento dell'investimento.
4. Posizione giuridica indebolita: in caso di inadempienze da parte del costruttore, l'assenza di documentazione formale riduce significativamente la possibilità per l'acquirente di esercitare i propri diritti in sede amministrativa o giudiziaria.
5. Incertezza sui saldi: in assenza di una documentazione chiara sugli importi applicati, soprattutto nei pagamenti internazionali con commissioni, possono sorgere discrepanze in merito al saldo effettivo dovuto.
6. Rischio per i notai: il regolamento stabilisce che l'inosservanza di tali disposizioni sarà sanzionata secondo quanto previsto dal paragrafo 11 dell'articolo 4 della legge n. 155-17, che potrebbe persino comportare la revoca della nomina del notaio a pubblico ufficiale. Ciò significa che i notai saranno particolarmente rigorosi nel richiedere tale documentazione.

Tutela dei tuoi diritti: una guida pratica

Per gli acquirenti:

1. Esigete ricevute ufficiali immediate: non accettate scuse per i ritardi nel fornire ricevute formali per ogni pagamento effettuato. Verificate che queste riportino accuratamente l'importo pagato, soprattutto per i bonifici internazionali dove potrebbero essere applicate commissioni.
2. Verificare che la ricevuta sia conforme allo standard 07-2022: assicurarsi che ogni ricevuta o estratto conto includa tutti gli elementi essenziali: chiara identificazione delle parti, descrizione specifica dell'operazione, data esatta, importo dettagliato, strumento di pagamento utilizzato e identificazione precisa del bene.
3. Definire gli obblighi documentali nel contratto: includere clausole specifiche che stabiliscano l'obbligo del costruttore di fornire le ricevute ufficiali entro un periodo definito (idealmente non più di 10 giorni lavorativi dopo ogni pagamento).
4. Documentazione delle richieste in sospeso: Se lo sviluppatore non fornisce le ricevute nei tempi previsti, inviare comunicazioni formali (preferibilmente con conferma di ricezione) richiedendo la documentazione mancante.
5. Mantenere una documentazione cronologica: organizzare le ricevute in ordine cronologico insieme ai relativi estratti conto bancari, facilitando la ricostruzione completa della cronologia dei pagamenti al momento del bonifico finale.

Per gli sviluppatori:

1. Implementare sistemi efficienti: stabilire processi che garantiscano l'emissione e la consegna immediate delle ricevute ufficiali dopo la verifica di ogni pagamento, idealmente automatizzando tale procedura per conformarsi ai requisiti della norma 07-2022.
2. Adozione di best practice come gli estratti conto integrati: alcuni sviluppatori hanno implementato l'invio di un unico estratto conto completo anziché di singole ricevute. Questo documento, che funge da ricevuta consolidata, offre maggiore trasparenza includendo sia i pagamenti effettuati che gli importi ancora da saldare, fornendo all'acquirente una panoramica completa della situazione finanziaria del proprio investimento. Questa pratica esemplare merita riconoscimento e dovrebbe essere più diffusa nel settore.
3. Formazione del personale: assicurarsi che il team amministrativo comprenda l'importanza legale di questi documenti e le precise implicazioni dello standard 07-2022, compresi gli elementi minimi che ogni prova di pagamento attendibile deve contenere.
4. Mantenere una documentazione completa: implementare sistemi di gestione documentale che consentano un rapido accesso alla cronologia completa dei pagamenti di ciascuna unità e garantiscano la conservazione dei documenti per il periodo minimo richiesto di dieci anni.
5. Trasparenza nei trasferimenti internazionali: definire politiche chiare sull'applicazione degli importi netti al netto delle commissioni bancarie, riportando correttamente tali rettifiche nelle ricevute ufficiali.
6. Standardizzare i formati delle ricevute: Sviluppare formati standardizzati conformi a tutti i requisiti della norma 07-2022, facilitando l'adempimento sistematico di tali obblighi legali.

Il rilascio tempestivo delle ricevute ufficiali non è una mera formalità amministrativa, ma un pilastro fondamentale della certezza del diritto nelle transazioni immobiliari. L'imminente entrata in vigore del regolamento 07-2022 sottolinea l'importanza di questa prassi documentale, rendendola un requisito essenziale per il trasferimento definitivo degli immobili.

Questa normativa, definendo con precisione cosa costituisca una prova di pagamento attendibile e imponendone la conservazione per un periodo di dieci anni, crea un sistema di tracciabilità finanziaria che avvantaggia tutte le parti coinvolte, ma che risulterà particolarmente cruciale per l'acquirente al momento della richiesta del trasferimento definitivo della proprietà.

Gli acquirenti dovrebbero adottare un approccio proattivo, esigendo il rigoroso rispetto di tale obbligo fin dal primo pagamento. Dal canto loro, gli sviluppatori professionisti hanno l'opportunità di trasformare questo requisito legale in un vantaggio competitivo che rafforzi la loro reputazione di trasparenza e affidabilità, in vista della piena attuazione del regolamento nel maggio 2025.

Una documentazione adeguata non è un lusso: è una componente essenziale di qualsiasi transazione immobiliare responsabile e un diritto fondamentale dell'acquirente che non dovrebbe essere ignorato o rimandato. È il momento di richiederla, non quando la normativa entrerà pienamente in vigore e sarà troppo tardi per documentare le transazioni passate.

Questo articolo fa parte della serie "Buone pratiche immobiliari nella Repubblica Dominicana"

L'autore è un avvocato specializzato in diritto immobiliare, un imprenditore del settore immobiliare, CEO di Echenique Group, relatore e formatore certificato da Maxwell Leadership e Tania Báez, Segretario del Consiglio di Amministrazione di AEI 2024-2026 e agente immobiliare specializzato nel settore immobiliare dominicano e internazionale.