Cosa rivela il censimento del 2022 sull'acqua potabile nelle case dominicane e cosa significa per il mercato immobiliare: la soluzione ha il merito di risolvere un problema che l'ONE ha appena messo nero su bianco: nella Repubblica Dominicana, avere un acquedotto non significa avere acqua da bere
SANTO DOMINGO– Quale sarà la fonte di acqua potabile per il progetto? È improbabile che questa domanda, o la sua risposta, compaia in una brochure o in un rendering, ed è altamente improbabile che un acquirente la ponga e il costruttore risponda: "Acqua in bottiglia". La mancanza di acqua potabile corrente è diventata una realtà così diffusa, che si tratti di un terreno in collina a Cabrera, di una proprietà a Barahona o di un grattacielo a Ensanche Ozama.
Il fascicolo II "Acqua e servizi igienico-sanitari nelle case della Repubblica Dominicana", pubblicato nel maggio 2026 dall'Ufficio Nazionale di Statistica sulla base del X Censimento Nazionale della Popolazione e delle Abitazioni del 2022, lo conferma: l'84,3% delle famiglie dominicane beve acqua in bottiglia.
La figura non raffigura un settore marginalizzato o un'area rurale priva di tubature. Riflette quasi l'intero Paese, con differenze minime tra aree urbane e rurali.
Nell'area urbana, dove vivono 2,7 milioni di famiglie, la percentuale sale all'87%, mentre nell'area rurale scende al 77,1%, ma solo perché lì si contendono l'acqua il piccolo camion, la pioggia e il rubinetto pubblico, non perché sia arrivato l'acquedotto a risolvere il problema.
L'accesso diretto all'acqua potabile tramite rete idrica all'interno della propria abitazione, che in qualsiasi altro contesto regionale rappresenterebbe la condizione minima per la vivibilità urbana, è disponibile solo per il 5,9% delle famiglie a livello nazionale: appena 220.867 su 3,7 milioni censite.
La lacuna che non è nel contratto di acquisto
Il dato che il mercato immobiliare dovrebbe leggere con attenzione non è quello dell'acqua in bottiglia, bensì quello dell'acquedotto: il fatto che il 62,7% delle famiglie dominicane utilizzi l'acqua potabile per lavarsi, strofinarsi e fare il bagno, mentre solo il 5,9% la usa per bere, traccia un filo conduttore chiaro: l'acqua arriva nelle case, ma nessuno si fida a berla.
Questa diffidenza ha un prezzo, perché l'acqua in bottiglia non è gratuita, così come non lo è il piccolo camioncino che gira per i quartieri residenziali vendendo acqua potabile, l'unica fonte di approvvigionamento per il 3,6% delle famiglie urbane.
Ogni famiglia che vive in un appartamento con una fornitura idrica limitata e acquista acqua in bottiglia paga due volte: la tariffa del servizio idrico e il costo dell'acqua che effettivamente consuma. Il consumo settimanale di una famiglia di quattro persone potrebbe essere di quattro bottiglie, e lasciamo ai lettori il compito di calcolare il costo annuale, basandoci sui prezzi attuali che variano tra i 110 e i 130 pesos per una tanica da cinque galloni.
L'acqua potabile rappresenta un onere economico quasi invisibile, che non compare mai nell'analisi di redditività di un progetto residenziale né nelle tabelle di valutazione dei periti.
Quanto ammonta in totale nell'arco della vita utile di un immobile? Il mercato ne tiene conto nel prezzo al metro quadro? Qualcuno lo rivela durante la fase di due diligence per il mutuo?
Il piccolo camion dei salvatori
Secondo il documento ONE, il 3,2% delle famiglie dominicane, pari a 119.637 in termini assoluti, beve acqua "trattata" dai piccoli camioncini: quei piccoli veicoli che circolano per le strade residenziali vendendo acqua "potabile" alle case.
Nelle aree urbane la percentuale è più alta rispetto alle aree rurali (3,6% contro 2,3%), il che dimostra che non si tratta di un fenomeno limitato alle zone prive di infrastrutture: è un servizio di mercato che colma le lacune laddove l'acquedotto arriva, ma l'acqua non è potabile.
Per il settore immobiliare, la distribuzione geografica di quel piccolo camioncino rappresenta, involontariamente, una mappa della scarsità idrica. Le province che dipendono maggiormente da questa risorsa sono anche quelle che stanno sviluppando attivamente i mercati, e non si tratta di aree marginali, bensì di territori in cui la rete idrica esiste ma è insufficiente.
Completano il quadro le 37.241 famiglie che dipendono da grandi autocisterne, una fonte qualitativamente diversa associata a comunità prive di rete idrica: nelle aree rurali di interesse turistico e industriale, come il corridoio orientale o la costa settentrionale, l'acqua arriva tramite autocisterne o non arriva affatto.
Ciò che lo sviluppatore non calcola
La questione che il rapporto ONE pone, pur senza nominarla esplicitamente, è di natura normativa: quale standard di acqua potabile garantisce un progetto residenziale?
La normativa dominicana prevede che l'allacciamento alla rete idrica sia una condizione necessaria per l'autorizzazione edilizia, ma non esiste alcun parametro che obblighi il costruttore a dimostrare la qualità dell'acqua fornita o a installare sistemi di filtrazione o trattamento nelle unità abitative.
Il risultato è un'esternalità silenziosa: l'acquirente si assume il costo di risolvere i problemi che l'infrastruttura per cui ha pagato non è in grado di risolvere.
Nei progetti di fascia medio-alta – grattacieli a Piantini, Naco, Los Cacicazgos e complessi residenziali recintati nella zona est – la soluzione solitamente consiste in un filtro per l'acqua in cucina, acqua in bottiglia su abbonamento o collegamento a un sistema centralizzato di purificazione dell'acqua gestito dall'amministrazione condominiale. E il problema continua a generare costi.
Nei progetti a basso costo, la soluzione consiste nel piccolo camioncino o nella bottiglia d'acqua individuale, con un onere di bilancio sproporzionato per le famiglie a basso reddito.
Ma nessuno di questi scenari compare nella promessa di vendita.
Un'opportunità di differenziazione
Ciò che il censimento documenta come un deficit, il mercato può interpretarlo come un vantaggio. Gli sviluppatori che integrano nei loro progetti sistemi di filtrazione centralizzati, acqua potabile garantita nelle unità abitative o certificazioni di qualità dell'acqua, hanno un argomento che il 94% delle famiglie urbane dominicane non può dare per scontato: l'acqua del rubinetto è potabile.
In un contesto in cui la differenziazione del prodotto è sempre più difficile, con servizi simili, finiture comparabili e posizioni che competono negli stessi corridoi, la soluzione per l'acqua potabile ha il merito di risolvere un problema reale che il censimento del 2022 ha appena messo nero su bianco: nella Repubblica Dominicana, avere un acquedotto non significa avere acqua potabile.
Fonte: Fascicolo II. Acqua e servizi igienico-sanitari nelle famiglie della Repubblica Dominicana. X Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni 2022, ONE, maggio 2026.
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