Acquistare un appartamento sulla carta è un investimento per il futuro. L'acquirente si assicura un prezzo anticipato e il costruttore ottiene il flusso di cassa necessario per completare il progetto. Tuttavia, nel mercato dominicano, caratterizzato da prezzi in continua fluttuazione per materiali, forniture e manodopera, la volatilità dei costi di costruzione diventa un fattore inevitabile.
Nella Repubblica Dominicana, il costante aumento dei costi nel settore ha acceso il dibattito su una questione fondamentale: il prezzo può cambiare dopo la firma del contratto? La risposta è sì. Come dovrebbe quindi avvenire tale adeguamento per garantire che sia tecnicamente corretto, legalmente valido ed economicamente equo?
Il meccanismo più obiettivo per giustificare tali adeguamenti è l'Indice dei Costi Diretti di Costruzione Abitativa (ICDV), pubblicato dall'Ufficio Nazionale di Statistica, che ne è l'autorità ufficiale. Tuttavia, la sua applicazione ha generato controversie e reclami all'autorità garante della tutela dei consumatori (Proconsumidor), nonché dibattiti sull'equilibrio contrattuale tra costruttori e acquirenti.
La sfida consiste nel determinare come, quando e a quali fattori produttivi e in quale proporzione del prezzo debba essere applicato questo adeguamento. Bisogna indicizzare l'intero valore dell'unità immobiliare? Solo la parte relativa alla costruzione? Il costruttore dovrebbe assorbire una parte iniziale degli aumenti? Cosa succede quando il progetto è già parzialmente completato?
L'ICDV misura la variazione di materiali, manodopera e attrezzature.
Nota: questo indicatore misura i costi direttie non include il terreno, le spese finanziarie, il marketing o il profitto del costruttore. Pertanto, l'indicizzazione richiede una chiara comprensione dei principi tecnici degli adeguamenti delle variazioni di costo e del corretto utilizzo dell'ICDV (Indice di Variazione dei Costi).
Ad esempio, per calcolare gli adeguamenti per la variazione dei costi utilizzando l'ICDV, nelle società di costruzioni del nostro gruppo EM+A (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture e XTRIBA Inmobiliaria) applichiamo la formula di indicizzazione tecnica che confronta l' ICDV di base al momento della firma con l' ICDV in vigore al momento del cutoff.
Questo ci permette di garantire a sviluppatori e acquirenti una riduzione e/o l'eliminazione dei conflitti, nonché un rafforzamento della fiducia e della trasparenza a fronte degli inevitabili aggiustamenti dovuti alla volatilità dei prezzi.
L'applicazione dell'ICDV tutela il margine di profitto dello sviluppatore, previene la decapitalizzazione del progetto, riduce il rischio finanziario, fornisce un supporto tecnico obiettivo e instaura un rapporto di fiducia tra le parti.
Responsabilità condivisa negli adeguamenti dei prezzi: il costruttore dovrebbe farsi carico di una parte dell'aumento?
Da una prospettiva di equilibrio tecnico e contrattuale, non tutto l'impatto inflazionistico dovrebbe essere automaticamente trasferito all'acquirente.
In una prassi professionale più equilibrata, alcuni progetti immobiliari prevedono che il costruttore o lo sviluppatore si faccia carico di una percentuale iniziale degli aumenti, generalmente tra il 5% e il 10%, prima di trasferire gli adeguamenti al prezzo concordato, creando così una fascia di assorbimento che protegge l'acquirente da moderate variazioni di mercato ed evita aumenti immediati dovuti a lievi fluttuazioni dell'indice.
La giustificazione tecnica di questo criterio si basa su diversi fondamenti:
Innanzitutto, ognibudget di costruzione strutturato in modo professionale include margini di contingenza destinati ad assorbire le normali variazioni di prezzo di materiali, manodopera o subappalti.
Gli aumenti di prezzo moderati fanno parte del rischio d'impresa intrinseco del settore edile. Trasferirli interamente al cliente, anche quando sono marginali, significa esternalizzare completamente un rischio che è parte integrante dell'attività.
In secondo luogo, lo sviluppatore ha una maggiore capacità di negoziare con i fornitori, acquistare all'ingrosso e pianificare gli acquisti in anticipo. Ciò gli consente di mitigare parzialmente le variazioni iniziali senza compromettere la fattibilità del progetto.
In terzo luogo, e non meno importante, ricordate che il costruttore costruisce per qualcun altro. Sebbene si assuma il rischio finanziario e operativo durante la costruzione, il proprietario finale dell'immobile è l'acquirente, che sarà il beneficiario del prodotto finito, del suo futuro apprezzamento e del suo utilizzo.
In tal senso, il progetto non è un bene che lo sviluppatore conserva per sé, bensì un'opera eseguita per conto di terzi, i quali ne trarranno il beneficio patrimoniale definitivo.
Questa realtà introduce un principio di corresponsabilità economica: se l'acquirente sarà il proprietario e il beneficiario finale, è ragionevole che partecipi agli aumenti straordinari e reali dei costi che superano le normali previsioni di mercato.
Ma tale partecipazione deve essere attivata quando le variazioni superano una soglia predefinita.
Pertanto, quando l'aumento supera la percentuale di assorbimento concordata, la quota di adeguamento deve essere applicata all'acquirente, esclusivamente sulla parte del prezzo corrispondente alla costruzione e sul saldo residuo da eseguire.
Tuttavia, l'adeguamento ICDV è un meccanismo tecnico, non automatico. Si tratta di uno strumento che, se applicato correttamente, distribuisce in modo equilibrato gli effetti delle variazioni di costo nei contratti di compravendita.
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