Di Joan Feliz Valoys
Speciale per El Inmobiliario
La Repubblica Dominicana si è affermata come una delle destinazioni turistiche più ambite dei Caraibi, con un mercato immobiliare che ha registrato una crescita significativa negli ultimi decenni. Il turismo di lusso, trainato da progetti esclusivi in aree come Punta Cana, Cap Cana e Las Terrenas, è stato un motore fondamentale per la crescita dell'economia locale. Tuttavia, l'aumento degli affitti a breve termine tramite piattaforme come Airbnb sta iniziando ad avere effetti negativi su questo settore, incidendo sia sul valore degli immobili che sull'immagine del Paese.
La perturbazione del mercato immobiliare: effetti sul valore degli immobili
Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate della Repubblica Dominicana (DGII), nel 2023, nelle principali destinazioni turistiche come Punta Cana e Bávaro, si è registrato un aumento del 18% nel numero di annunci di affitti a breve termine. Si tratta di un incremento significativo rispetto all'anno precedente, che aveva visto una crescita di appena il 9%. Tuttavia, questa crescita incontrollata ha iniziato a saturare il mercato in queste destinazioni. Sebbene molti di questi affitti siano di qualità inferiore, i prezzi degli immobili in vendita sono diminuiti del 12% in alcune aree colpite da questo fenomeno. Ciò ha reso più difficile per i costruttori di progetti immobiliari di lusso mantenere i propri margini di profitto.
Airbnb ha portato a una saturazione dell'offerta, con immobili originariamente destinati a residenti permanenti o turisti di lusso, ora utilizzati per affitti a breve termine senza alcuna regolamentazione. In località come Las Terrenas, ad esempio, quelli che un tempo erano resort di lusso o residenze esclusive si stanno trasformando in alloggi economici per brevi periodi, disponibili giornalmente o settimanalmente.
Il risultato è inequivocabile: gli immobili stanno perdendo valore. Secondo un rapporto del 2023 di The Global Hospitality Insights, i complessi immobiliari un tempo considerati lussuosi ed esclusivi ora competono con innumerevoli opzioni informali che, pur non raggiungendo sempre gli stessi standard, offrono prezzi più bassi e un'esperienza più accessibile, ma a scapito della qualità e della tranquillità che un tempo attraevano i turisti di fascia alta.
Questo cambiamento ha un impatto diretto sulla sostenibilità del mercato immobiliare. La percezione che una destinazione sia diventata "commercializzata in massa" e accessibile a qualsiasi tipo di turista, indipendentemente dal budget, sta influenzando la capacità di costruttori e proprietari di mantenere il valore delle loro proprietà. A lungo termine, ciò può comportare una minore attrattiva della destinazione per investimenti più consistenti, con ripercussioni critiche sul futuro del turismo immobiliare nel paese.
Svantaggi relativi alla stabilità degli appartamenti e delle destinazioni
Un rapporto di AirDNA, società che monitora le tendenze del mercato degli affitti a breve termine, ha rivelato che nel 2023 il tasso di occupazione medio degli appartamenti in affitto a breve termine nella Repubblica Dominicana è aumentato del 21% rispetto al 2022. Tuttavia, la stabilità degli appartamenti e delle destinazioni turistiche è stata influenzata dal ricambio di turisti con budget limitato che, in molti casi, non soddisfano le aspettative dei residenti permanenti o dei turisti di lusso.
La deregolamentazione di questi affitti ha portato alla creazione di un mercato immobiliare scarsamente controllato, dove l'elevato ricambio degli ospiti e la mancanza di supervisione nella gestione delle proprietà incidono sulla stabilità dei complessi residenziali e turistici. In zone come Cap Cana, dove residenti e turisti di lusso cercano pace e privacy, questo modello di affitto ha determinato un aumento dell'attività commerciale nelle aree residenziali, il che può causare disagio ai residenti permanenti e a coloro che desiderano un'esperienza esclusiva.
A livello di destinazione, ciò influisce sulla percezione delle aree turistiche, che cessano di essere considerate spazi di lusso e diventano zone più comuni e meno attraenti. Quella che un tempo era considerata una meta di lusso può ora essere vista come un'opzione accessibile per una gamma più ampia di turisti, molti dei quali non ricercano lo stesso livello di servizio, né sono disposti a pagare le tariffe elevate richieste dagli sviluppatori di fascia alta.
L'impatto sul marchio del paese
Uno degli effetti più dannosi della proliferazione di Airbnb non regolamentato nella Repubblica Dominicana è la minaccia diretta all'immagine del Paese. Secondo il Ministero del Turismo dominicano, nel 2023 il Paese ha accolto 10 milioni di turisti, con un aumento del 6% rispetto all'anno precedente. Tuttavia, la mancanza di supervisione sulle piattaforme di affitti a breve termine ha creato incertezza tra i potenziali turisti riguardo alla qualità delle opzioni di alloggio nel Paese.
La Repubblica Dominicana ha investito molto nella costruzione di un'immagine di esclusività e lusso sul mercato turistico globale. Tuttavia, la proliferazione di affitti informali e non regolamentati potrebbe erodere questa percezione di lusso ed esclusività.
La mancanza di regolamentazione su piattaforme come Airbnb fa sì che proprietà di bassa qualità e mal gestite si mescolino con le offerte più esclusive del mercato. Questo crea un'immagine caotica della destinazione, che può scoraggiare i turisti con elevata capacità di spesa in cerca di un'esperienza esclusiva e di alto livello. Il danno all'immagine di un Paese è particolarmente preoccupante quando il mercato internazionale percepisce una destinazione come in declino rispetto ai suoi standard qualitativi, con un impatto diretto sulla reputazione faticosamente conquistata.
Un appello all'ADETI: la necessità di assumere un ruolo guida nella regolamentazione del mercato
È fondamentale sottolineare il lavoro svolto dall'Associazione Dominicana del Turismo Immobiliare (ADETI) in merito alla regolamentazione e alla supervisione di piattaforme come Airbnb. Nonostante le sfide poste dalla deregolamentazione, l'associazione è intervenuta in numerosi progetti turistici, ottenendo progressi significativi nella creazione di un quadro normativo che ha beneficiato il settore immobiliare. Grazie al suo impegno, sono state definite politiche chiare che non solo facilitano lo sviluppo del turismo immobiliare, ma garantiscono anche la qualità e la sostenibilità del mercato.
Secondo l'ADETI, si stima che nei prossimi tre anni oltre 2.000 unità abitative in zone turistiche rinomate saranno soggette a normative specifiche per garantirne la qualità e la sicurezza. Questi sforzi sono stati fondamentali per assicurare che le destinazioni turistiche più esclusive rimangano attraenti per i turisti internazionali, garantendo al contempo l'applicazione delle normative anche a progetti di più ampia portata.
Tuttavia, è importante sottolineare che, nonostante gli sforzi compiuti da enti come questi, la mancanza di una regolamentazione diffusa rimane una sfida. In molti progetti, soprattutto nelle zone turistiche più frequentate, la proliferazione di affitti informali e incontrollati ha superato la capacità delle normative vigenti, compromettendo la stabilità del settore.
Pertanto, è fondamentale che la leadership di questa organizzazione nell'attuazione di regolamenti più rigorosi continui ed espanda per impedire che il modello di business degli affitti a breve termine abbia un impatto sproporzionato sul settore del turismo immobiliare nella Repubblica Dominicana. La sua esperienza nella creazione di regolamenti che promuovono un turismo immobiliare ordinato è una guida preziosa che le autorità dovrebbero seguire attentamente.
La necessità di una regolamentazione chiara: adattarsi alle esigenze del Paese
È importante sottolineare che ogni Paese deve sviluppare leggi e regolamenti in base alle proprie esigenze e circostanze economiche. La Repubblica Dominicana, essendo un Paese la cui economia si basa principalmente sul turismo, non può permettersi di seguire l'esempio di altri Paesi in cui il settore turistico non riveste un ruolo così centrale.
Mentre alcune nazioni hanno adottato un approccio più permissivo nei confronti di piattaforme come Airbnb, la Repubblica Dominicana non può permettersi che il suo settore turistico e il suo marchio nazionale vengano compromessi semplicemente perché altri Paesi non hanno implementato le stesse normative. Stabilire politiche chiare e ben regolamentate è essenziale per proteggere sia il valore delle nostre proprietà sia la sostenibilità delle destinazioni turistiche che ci rendono leader nei Caraibi.
Per garantire la salvaguardia della qualità delle destinazioni turistiche e la stabilità del mercato immobiliare, occorre intervenire con decisione. L'adozione di normative che disciplinino gli affitti a breve termine è una misura che non solo andrà a beneficio del settore, ma consentirà anche alla Repubblica Dominicana di mantenere la sua reputazione di meta turistica di lusso di alto livello.
L'autore è in possesso di un MBA, è specializzato in marketing digitale e dirigente operativo dell'impresa edile Incaribe, con oltre 10 anni di esperienza nel settore delle costruzioni e del turismo.
