Nell'area metropolitana di Santo Domingo, la crescita verticale e l'espansione immobiliare hanno dettato il ritmo dello sviluppo urbano nell'ultimo decennio. Nuovi grattacieli, edifici per uffici e progetti commerciali e residenziali trasformano il paesaggio ogni anno. E se da un lato questo dinamismo economico è positivo e auspicabile, dall'altro esiste un problema strutturale che minaccia la qualità della vita urbana, la sicurezza dei cittadini e il valore stesso degli sviluppi: l'occupazione abusiva dello spazio pubblico, in particolare di marciapiedi e confini di proprietà.
Questo fenomeno trascende classi sociali e settori. Lo osserviamo sia nei quartieri marginalizzati che nelle zone più esclusive della città. In quartieri come Naco, Piantini, Arroyo Hondo o il distretto di Paraíso, i grattacieli e i grandi complessi edilizi spesso "assorbono" i marciapiedi come se fossero parte della loro proprietà privata, decorandoli con fioriere, rampe di accesso, pavimentazioni personalizzate o elementi ornamentali che ne annullano completamente la funzione originaria: consentire un transito pedonale sicuro.
E non stiamo parlando solo di officine improvvisate nelle zone residenziali o di attività commerciali informali che invadono i marciapiedi nei quartieri operai. Stiamo parlando anche di compagnie assicurative, concessionarie auto, banche e costruttori di lusso che edificano fino al confine delle loro proprietà e modificano lo spazio pubblico a loro piacimento, spesso senza controlli né conseguenze.
Il marciapiede non è un lusso. È un diritto
Il rispetto dei marciapiedi e dei confini di proprietà non è solo una questione estetica. È una condizione fondamentale per l'ordine urbano, la mobilità e la sicurezza. Senza marciapiedi funzionali, una città diventa pericolosa per i pedoni. Senza adeguati arretramenti, gli edifici si addensano l'uno sull'altro, ostacolando la ventilazione, eliminando gli spazi verdi, ostruendo i sistemi di drenaggio delle acque piovane e riducendo il valore futuro della zona.
Secondo i dati dell'Osservatorio Dominicano di Urbanistica (ODU), il 62% dei nuovi edifici residenziali e commerciali costruiti tra il 2019 e il 2023 nelle aree urbane del Grande Santo Domingo non rispetta le distanze minime di arretramento stabilite dai regolamenti comunali. In molti casi, la distanza di arretramento frontale richiesta, compresa tra 3 e 5 metri, viene eliminata per ricavare spazio per parcheggi o ulteriore superficie edificabile. Questo tipo di pratica non solo viola il Regolamento Urbanistico Nazionale, ma danneggia direttamente anche la qualità dell'ambiente circostante e del tessuto urbano nel suo complesso.
Un rapporto tecnico presentato dal Collegio Dominicano degli Ingegneri, Architetti e Geometri (CODIA) nel 2023 ha rivelato che un terzo delle costruzioni esaminate nelle aree urbane di classe media e alta violava almeno uno dei limiti obbligatori e che i comuni non dispongono di protocolli sistematici di ispezione post-costruzione dei permessi.
Nel frattempo, un'indagine dell'Istituto per la Mobilità Urbana Sostenibile (IMUS) ha rivelato che oltre il 68% dei marciapiedi della capitale è parzialmente o completamente ostruito da negozi, edifici, rampe abusive o veicoli parcheggiati. In quartieri come Villa Juana, María Auxiliadora e Los Prados, più del 70% dei pedoni cammina in strada a causa della mancanza di spazio sui marciapiedi. In altre parole, in gran parte della città, i pedoni non hanno un posto dove camminare senza mettere a rischio la propria sicurezza.
Inoltre, secondo la Banca Interamericana di Sviluppo, gli investimenti in spazi pubblici ben progettati possono aumentare il valore degli immobili nelle immediate vicinanze tra il 5% e il 25%. Al contrario, il degrado degli spazi pubblici tende ad avere l'effetto opposto: svalutazione, insicurezza, sovraffollamento e spostamento del valore degli immobili verso altre aree meglio tenute.
I marciapiedi rubati influiscono sul valore degli immobili
Questa realtà ha un impatto diretto sul valore degli immobili. Le aree in cui lo spazio pubblico è degradato, occupato abusivamente o caotico tendono a perdere il loro appeal per acquirenti, residenti e investitori. E nel tempo, questa perdita di valore si traduce in rendimenti inferiori, affitti ridotti, meno investimenti e un generale declino della zona.
È contraddittorio che, mentre i discorsi di branding urbano tentano di presentare Santo Domingo come una capitale moderna, aperta al turismo, connessa e con ambizioni globali, in pratica non venga garantito lo standard minimo di dignità urbana: camminare su un marciapiede senza ostacoli.
Come mi diceva sempre una mia cara amica, architetto e urbanista: "A Santo Domingo, una donna non può camminare per due isolati con i tacchi sul marciapiede senza dover scendere in strada o slogarsi una caviglia". E questa frase, che potrebbe sembrare un aneddoto, descrive accuratamente lo stato critico dei nostri spazi pubblici.
Le città che ammiriamo si prendono cura di ciò che noi lasciamo andare perduto
È paradossale come ci ispiriamo costantemente a città come Madrid, Bogotà, New York o Miami, ignorando al contempo il fatto che queste città, nonostante la loro densità e la pressione immobiliare, custodiscono gelosamente i loro marciapiedi, le aree di rispetto, le piazze, gli attraversamenti pedonali e le regole della convivenza urbana. Lo fanno perché comprendono che lo sviluppo urbano non può essere raggiunto sacrificando ciò che rende possibile la vita comunitaria: lo spazio pubblico.
Città come Medellín, San Paolo, Buenos Aires e Città del Messico hanno avviato processi di recupero attivo dello spazio pubblico, sanzionando chi occupa abusivamente i marciapiedi e imponendo distanze di sicurezza adeguate per le nuove costruzioni, nell'ambito della loro strategia per migliorare la qualità della vita urbana e attrarre investimenti formali.
Chi è il responsabile di tutto ciò?
La responsabilità ricade principalmente sui consigli comunali e sugli uffici municipali di pianificazione urbanistica e controllo edilizio. Sono loro ad avere il compito di esaminare i progetti, approvare le costruzioni, verificare il rispetto delle distanze minime previste dalla normativa e applicare sanzioni per le violazioni. Tuttavia, in pratica, la maggior parte di questi uffici non possiede la capacità operativa, l'indipendenza o la volontà politica necessarie per confrontarsi con i principali attori dello sviluppo urbano. E nel frattempo, il disordine si radica.
Nel settore dello sviluppo, comprendiamo l'impegno necessario per realizzare progetti e stimolare l'economia, ma questo non può diventare una sorta di assegno in bianco. Non è possibile che, semplicemente acquistando un terreno e pagando un permesso al comune, un costruttore creda di avere il diritto di fare ciò che vuole. L'ente responsabile deve intervenire e garantire che lo spazio pubblico non venga sacrificato in nome della crescita.
È urgente rafforzare queste istituzioni, fornendo loro risorse, personale tecnico e strumenti giuridici efficaci. Ma è altrettanto essenziale che cittadini, associazioni di categoria e costruttori responsabili si esprimano, pretendano e promuovano il rispetto dello spazio pubblico come condizione imprescindibile per lo sviluppo immobiliare.
Conclusione
Il problema dei marciapiedi occupati abusivamente non è di poco conto. Non è un dettaglio insignificante. È un sintomo profondo di come viene concepita la città e di chi ha il diritto di occuparla. Perché quando un marciapiede viene occupato abusivamente, non si tratta solo della violazione di una norma tecnica. È l'unico spazio in cui siamo tutti uguali, dove non importa se stai guidando o camminando, se possiedi un edificio o meno, se sei un cliente o un passante.
Se continuiamo a permettere che i grattacieli eliminino le distanze di rispetto, che le attività commerciali invadano i marciapiedi e che nessuno faccia rispettare le normative, non perderemo solo la mobilità. Perderemo la nostra città.
E senza una città, non esiste un valore immobiliare che possa mantenersi nel tempo.
