Di Joan Feliz
Speciale per El Inmobiliario
Il settore dell'edilizia residenziale, motore chiave dello sviluppo nella Repubblica Dominicana, sta attraversando una crisi caratterizzata dal costante aumento dei prezzi dei materiali da costruzione. Questo non solo ha fatto lievitare i costi di realizzazione dei progetti, ma ha avuto anche gravi conseguenze per gli acquirenti, che finiscono per sopportare il peso di tali aumenti sotto forma di prezzi finali esorbitanti. Inoltre, questo fenomeno è legato a un aumento delle violazioni contrattuali nel settore immobiliare e alla scomparsa di alloggi a prezzi accessibili, un'opzione cruciale per le famiglie più vulnerabili.
L'aumento dei costi dei materiali da costruzione
I dati dell'Ufficio nazionale di statistica (ONE) e dell'indice dei costi diretti di costruzione di alloggi (ICDV) rivelano che il costo di materiali come acciaio, cemento e blocchi di cemento è aumentato di oltre il 45% tra il 2020 e il 2024. L'acciaio, fondamentale per l'edilizia, è passato da un costo di 65 pesos dominicani al chilo nel 2020 a oltre 100 pesos dominicani nel 2024, con un incremento di oltre il 50%. Nel frattempo, il cemento, il cui sacco costava 330 pesos dominicani nel 2020, ora supera i 500 pesos dominicani.
L'impatto di questi aumenti sul costo totale di un progetto è drammatico. Secondo ACOPROVI, l'Associazione dominicana degli sviluppatori e costruttori edili, il costo medio di costruzione al metro quadro è passato da 25.000 RD$ nel 2019 a 35.000 RD$ o più nel 2024, a seconda della tipologia di progetto. Questi aumenti sono strettamente legati all'incremento globale dei costi delle materie prime e dei trasporti, aggravato dalla pandemia di COVID-19 e dai conflitti internazionali che hanno colpito il commercio globale.
Gli acquirenti ne pagano il prezzo
Per gli sviluppatori immobiliari, trasferire questi costi sull'acquirente finale è diventata l'unica alternativa praticabile. Il prezzo di una casa media è aumentato tra il 20% e il 30% negli ultimi cinque anni, secondo i dati della Banca Centrale. Ciò significa che una casa che costava 4,5 milioni di pesos dominicani nel 2020 ora ne costa oltre 6 milioni. Questo aumento ha escluso dal mercato centinaia di famiglie che in precedenza potevano permettersi un mutuo.
Il problema non risiede solo nei prezzi elevati, ma anche nell'incapacità di soddisfare le aspettative degli acquirenti. Molti progetti inizialmente commercializzati come "edilizia popolare" finiscono per superare il limite di 5.563.380 pesos dominicani stabilito dalla Legge 189-11, perdendo così l'accesso agli incentivi fiscali e rendendo l'acquisto ancora più difficile. Questo tipo di inadempienza mina la fiducia nel mercato e lascia gli acquirenti in una situazione di incertezza finanziaria.
La fine degli alloggi a basso costo
Gli alloggi a basso costo, progettati per le famiglie a basso e medio reddito, stanno scomparendo dal mercato. I dati di ACOPROVI mostrano che i progetti in questa categoria sono diminuiti del 25% negli ultimi due anni. Ciò è dovuto all'incapacità dei costruttori di mantenere margini di profitto in un contesto di costi in aumento.
Il risultato è un vuoto di mercato che colpisce direttamente i settori più vulnerabili. Le giovani famiglie, i lavoratori informali e le persone a basso reddito si trovano ad affrontare ostacoli sempre maggiori nell'accesso alla proprietà immobiliare.
Effetti sul settore e possibili soluzioni
La situazione attuale richiede misure urgenti per arginare questa tendenza e tutelare il diritto dei dominicani a un alloggio dignitoso. Alcune proposte includono:
1. Ulteriori incentivi fiscali: la riduzione delle tasse sui materiali da costruzione essenziali potrebbe alleviare alcuni dei costi per i costruttori.
2. Promuovere la produzione locale: investire nelle industrie locali che producono materiali come cemento, acciaio e altri input ridurrebbe la dipendenza dai mercati internazionali.
3. Regolamentazione dei prezzi e supervisione dei contratti: un maggiore controllo dei prezzi e degli impegni contrattuali garantirebbe che i progetti non modifichino le condizioni iniziali, tutelando gli acquirenti.
4. Ampliamento del tetto massimo per gli alloggi a basso costo: la modifica del limite di prezzo stabilito dalla Legge 189-11 consentirebbe di includere un maggior numero di progetti in questa categoria, viste le attuali condizioni di mercato.
In diversi miei articoli ho sottolineato come l'aumento incontrollato dei costi di costruzione metta a repentaglio l'accesso all'edilizia abitativa e rischi di renderla un lusso per pochi. Oggi più che mai, sono necessari un dibattito aperto e azioni concrete per impedire che questa situazione continui a danneggiare migliaia di famiglie dominicane.
L'autore è: MB, specialista di marketing digitale, responsabile operativo dell'impresa edile Incaribe, con oltre 10 anni di esperienza nel settore edile e turistico.
