Quindici o vent'anni fa, molti proprietari immobiliari a Santo Domingo, Santiago o Punta Cana erano orgogliosi delle loro torri e piazze appena inaugurate. Si trattava di edifici moderni con finiture di lusso, ampi parcheggi e clienti aziendali di alto livello. Erano, letteralmente, i gioielli del mercato. Tuttavia, la situazione è cambiata. Ciò che un tempo era di Classe A ora potrebbe essere di Classe B, o addirittura C, e ciò che un tempo rappresentava un punto di riferimento per prestigio, design, posizione e presenza rischia ora di diventare un bene "zombie": ben posizionato, ma vuoto e incapace di generare reddito.
Questo fenomeno non è esclusivo della Repubblica Dominicana. A Miami, Madrid e Panama si ripete lo stesso schema: chi non si adatta rimane indietro. La competizione non si basa più solo sulla posizione; ora contano anche l'efficienza energetica, la certificazione ambientale, la tecnologia integrata, il design, i servizi, il parcheggio e persino l'esperienza complessiva offerta dalla hall all'ingresso.
Quando gli inquilini se ne vanno
Molti proprietari immobiliari lo hanno sperimentato in prima persona. Un inquilino che vive in un edificio da anni annuncia improvvisamente di voler traslocare. Non si tratta di un capriccio: è la somma dei dettagli a fare la differenza. Il parcheggio, un tempo sufficiente, non lo è più; prima c'era un posto auto ogni 40-50 metri quadrati, ora ce n'è almeno uno ogni 30 metri quadrati. L'atrio, un tempo imponente, ora appare obsoleto e i lavori di ristrutturazione degli ingressi hanno allungato i contratti di locazione fino a cinque anni. L'infrastruttura è superata, con ascensori lenti, impianti elettrici inadeguati e aria condizionata che consuma più del dovuto. Le facciate non hanno un aspetto urbano moderno. Anche la congestione e il traffico insostenibile della zona giocano un ruolo importante: le aziende che prima davano valore a determinate aree ora preferiscono hub più agili, ben serviti dai mezzi pubblici e con più parcheggi.
Esistono casi locali che illustrano chiaramente la situazione. Un edificio a Piantini, dopo aver perso l'inquilino principale, è rimasto vuoto per diversi anni perché il proprietario si è rifiutato di investire nella modernizzazione. Alla fine, è stato necessario venderlo a un fondo di investimento immobiliare che ha invece colto l'opportunità di riposizionarlo. Al contrario, un'altra torre a Naco ha deciso di ristrutturare la hall, migliorare la climatizzazione e modernizzare gli impianti elettrici. Il risultato: ha mantenuto i suoi inquilini multinazionali e ha rinnovato i contratti senza dover ridurre i canoni di locazione.
Decidere se investire o vendere
A questo punto, il proprietario si trova di fronte a un dilemma: investire nell'immobile per renderlo nuovamente competitivo, oppure venderlo prima che perda ulteriore valore? La risposta dipende dal ciclo di mercato in corso.
Nelle fasi di espansione, come quella che Santo Domingo sta vivendo oggi, la priorità è data ai nuovi edifici e alle certificazioni ecocompatibili, mentre quelli vecchi sopravvivono solo se modernizzati.
Nelle fasi di maturazione, gli immobili più datati devono competere sul prezzo o sulla qualità delle ristrutturazioni.
Durante le fasi di aggiustamento, quando i tassi di sfitto aumentano, gli uffici di classe B e C diventano attraenti proprio per il loro costo inferiore. Comprendere in quale fase del ciclo si trova la propria città è fondamentale per prendere la decisione giusta.
"Botox" immobiliare
Per illustrare il concetto, consideriamo un semplice paragone. Il settore immobiliare, come le persone, attraversa diverse fasi. Una donna di 25 anni è soddisfatta della sua naturale freschezza, piena di collagene e giovinezza; ma raggiunta la cinquantina, è tempo di investire per rimanere al passo con i tempi: alimentazione sana, idratazione, sette ore di sonno, allenamento con i pesi, integratori e i benefici dei trattamenti dermatologici. Un "Botox" nella hall, qualche ora in più in palestra per migliorare l'efficienza energetica, o persino un restyling riposizionando l'immobile in un diverso segmento di mercato. Ciò che non viene rinnovato, invecchia. Ciò che investe nella propria immagine continua ad attirare l'attenzione... e contratti che raggiungono interessanti rendimenti.
Strategie che funzionano davvero
Alcuni proprietari riescono a fidelizzare gli inquilini principali attraverso investimenti mirati: ristrutturando le facciate, negoziando posti auto in parcheggi vicini, modernizzando i sistemi di climatizzazione o aggiungendo aree comuni attraenti come caffè, terrazze panoramiche, sale riunioni e palestre. Altri decidono di riposizionare l'immobile: uffici convertiti in studi medici, spazi commerciali in comodi centri commerciali, appartamenti o magazzini industriali in hub logistici urbani. Infine, ci sono coloro che trasformano gli spazi vuoti in opportunità offrendo ambienti pronti all'uso o suddividendo le aree in moduli più piccoli per startup, spazi di coworking, soluzioni "plug-and-play" e aziende di BPO di medie dimensioni.
Ma è anche importante sapere quando vendere. Se il costo della modernizzazione supera la redditività futura, potrebbe essere più conveniente vendere l'immobile. Nel mercato dominicano esistono fondi di investimento che cercano specificamente immobili con potenziale di ristrutturazione. E ci sono acquirenti finali che comprano immobili perché, essendo cresciuti, vogliono smettere di affittare.
Il ruolo del consulente immobiliare
Durante tutto questo processo, il consulente immobiliare specializzato è molto più di un semplice intermediario. Aiuta il proprietario a capire perché un inquilino se n'è andato, confronta i dati con quelli della concorrenza, elabora un piano di riposizionamento efficace e si mette in contatto con architetti, ingegneri e fondi di investimento in grado di realizzare la strategia.
Conclusione
Un edificio che un tempo era di Classe A e ora è di Classe B non è un fallimento: è un'opportunità. Con investimenti intelligenti, un riposizionamento strategico o una vendita tempestiva, un immobile datato può tornare a essere competitivo e redditizio.
In un mercato dinamico come quello della Repubblica Dominicana, i proprietari che reagiscono tempestivamente sono quelli che riescono a trasformare il vecchio in nuovo.
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