Le truffe sono una minoranza, ma fanno più rumore.
Vendere un appartamento senza aver mosso un solo sasso. Promuovere un progetto senza permessi comunali, senza studi geotecnici, senza nemmeno aver messo piede sul terreno. Questa è la nuova normalità nel mercato immobiliare dominicano, e non se ne parla abbastanza. Oggi, chiunque abbia un account Instagram e un rendering ben fatto può intascare milioni con le prevendite senza un singolo progetto approvato.
È importante iniziare questa analisi con un chiarimento: le truffe immobiliari sono ancora una minoranza. Per ogni 70 progetti immobiliari su carta che vengono consegnati nei tempi previsti e come promesso, ce n'è forse uno che non viene completato o che genera problemi. Ma quest'ultimo, quello che non viene consegnato, fa più rumore degli altri 69. È quello che ottiene copertura mediatica, quello che genera cause legali, quello che causa delusione e sfiducia tra investitori e acquirenti.
Vendita senza permessi: la nuova regola pericolosa
Ciò che dovrebbe preoccuparci non è il modello di prevendita in sé, ma come viene implementato nella pratica. È sempre più frequente vedere progetti promossi in modo aggressivo sui social media, persino con rendering spettacolari e prezzi accattivanti, senza aver bonificato il terreno, senza permessi del Comune, senza una valutazione di impatto ambientale da parte del Ministero dell'Ambiente e senza aver effettuato studi del suolo. In alcuni casi, non esiste nemmeno un'azienda formalmente registrata dietro il progetto.
Come può un'azienda annunciare di aver venduto il 100% di un progetto senza aver mosso un solo sasso? Chi controlla tutto ciò? La mancanza di controlli chiari fa sì che ciò che dovrebbe essere l'eccezione diventi la norma. Ed è qui che inizia il vero rischio per l'acquirente.
Il denaro come esca: dall'aggancio nel vuoto
La maggior parte di queste prevendite si basa su un principio semplice: incassare tra il 10% e il 20% del valore dell'immobile come acconto. Se si tratta di un appartamento da 5 milioni di pesos dominicani, stiamo parlando di una somma compresa tra 500.000 e 1 milione di pesos dominicani versata senza alcuna garanzia strutturata. Quel denaro, nelle mani di costruttori inesperti e privi di solide basi finanziarie, diventa una bomba a orologeria.
Se un progetto non è adeguatamente finanziato, o se l'azienda non possiede la necessaria struttura tecnica e finanziaria, quei fondi vengono utilizzati per coprire le spese operative, la pubblicità, gli accordi per l'acquisto di terreni o persino i debiti pregressi. E quando arriva il momento di iniziare formalmente la costruzione, i fondi sono spariti. Da quel momento in poi, ritardi, scuse, silenzi e, in alcuni casi, il progetto scompare del tutto.
Ritardi inevitabili contro improvvisazione mascherata
I costruttori seri sanno che i ritardi sono all'ordine del giorno in questo settore. L'edilizia non è una scienza esatta. Condizioni meteorologiche avverse, carenza di materiali, problemi logistici o modifiche normative possono far slittare le scadenze. Lo capiamo.
Ciò che è inaccettabile, però, è l'improvvisazione. Molti dei prolungati ritardi nei progetti di prevendita non sono dovuti a fattori esterni, bensì a una totale mancanza di pianificazione. Quando un progetto inizia senza una tempistica tecnica realistica, un piano finanziario strutturato e un team qualificato, è destinato al fallimento.
Il rischio si moltiplica se combinato con il costante aumento dei costi. Secondo l'indice ICDV (Direct Housing Construction Cost Index) pubblicato da ONE, il costo medio di costruzione è aumentato del 18% dal 2021, a causa dell'inflazione globale di acciaio, cemento, impianti elettrici e finiture. Un progetto con una struttura finanziaria inadeguata non può resistere a questo impatto.
Dove si trovano i meccanismi di controllo?
Considerato questo scenario, è urgente porsi una domanda: chi supervisiona queste pratiche? Oggi, nella Repubblica Dominicana, praticamente chiunque può definirsi "sviluppatore immobiliare", creare un rendering, aprire un account Instagram e iniziare a vendere senza aver rispettato alcuna procedura legale.
Né le amministrazioni locali, né gli enti ambientali, né gli amministratori verificano se i progetti annunciati abbiano una base legale e tecnica. Spesso, inoltre, i contratti preliminari di vendita vengono firmati senza consulenza legale, con clausole poco chiare o senza penali reali in caso di inadempimento contrattuale.
Nel frattempo, l' acquirente rimane indifeso. Non esiste una legge chiara a sua tutela, né un organismo di regolamentazione con poteri effettivi per punire chi viola la legge. E questo crea un terreno fertile per l'informalità e gli abusi.
Non si tratta di arrestare la crescita, ma di organizzarla
Il settore immobiliare non ha bisogno di freni. Ciò di cui ha bisogno è ordine, trasparenza e una regolamentazione intelligente. Gli sviluppatori seri – e ce ne sono molti in questo paese – non temono la supervisione. Al contrario, ne hanno bisogno, perché la loro reputazione dipende da un mercato che opera secondo regole chiare.
Paesi come la Colombia e il Cile hanno istituito quadri normativi in base ai quali le prevendite sono consentite solo dopo che il progetto ha ottenuto i permessi formali e gli studi di fattibilità approvati. In alcuni casi, il denaro dell'acquirente viene addirittura trattenuto in un conto fiduciario fino al raggiungimento di specifiche tappe della costruzione. Questo tutela entrambe le parti: l'acquirente e il costruttore.
Perché non possiamo avere qualcosa di simile nella Repubblica Dominicana?
Questo ci riguarda tutti: l'appello al settore
È giunto il momento di riconoscere che questo non è un problema isolato. Riguarda tutti noi. Riguarda il costruttore che adempie ai propri obblighi, lo sviluppatore che consegna nei tempi previsti, il venditore che lavora con diligenza, l'acquirente che si fida di loro e i settori commerciale e turistico che beneficiano di un ambiente immobiliare sano.
In quanto parte integrante dell'ecosistema, abbiamo la responsabilità di far sentire la nostra voce e di esigere una regolamentazione seria. Non possiamo continuare a permettere che l'improvvisazione e l'informalità distruggano la credibilità di un settore che si è dimostrato fondamentale per lo sviluppo del Paese.
Se vogliamo che il turismo immobiliare continui a crescere, che gli investimenti stranieri rimangano solidi e che i dominicani continuino a investire nel loro Paese, dobbiamo prenderci cura del settore. E questo inizia con il porre un freno al caos e stabilire confini chiari.
Il futuro del settore dipende dalla sua credibilità
L'edilizia e lo sviluppo immobiliare continueranno a essere pilastri della crescita economica del Paese. Tuttavia, se non si interviene, il rischio reputazionale si tradurrà in una contrazione degli investimenti locali e internazionali. Gli investitori seri, siano essi dominicani all'estero, fondi stranieri o famiglie locali, hanno bisogno di sapere che il loro denaro è protetto da qualcosa di più della semplice parola di un costruttore.
È tempo di prendere delle decisioni. La questione non è se regolamentare le prevendite, ma come farlo in modo intelligente ed equo, affinché il settore continui a crescere senza lasciare vittime al suo passaggio.
Perché costruire non significa solo posare mattoni: significa mantenere le promesse. E in un Paese dove la fiducia è capitale, non c'è investimento più prezioso della credibilità.
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