Di Indhira Desangles
Il contratto di locazione commerciale è lo strumento legale utilizzato dal titolare di un'attività commerciale e dal locatario per definire i diritti e i benefici di entrambe le parti. Questo documento dovrebbe essere redatto da uno specialista del settore, in quanto costituisce una risorsa legale che offre protezione in caso di modifiche o inadempimento contrattuale. Pertanto, è importante che sia chiaro e completo. Deve essere registrato presso un notaio.
È importante notare che ciascuna parte ha i propri obiettivi e le proprie preoccupazioni specifiche inerenti all'operazione commerciale.
Per i proprietari, la principale preoccupazione è la rivalutazione dell'immobile nel tempo. Pertanto, per procedere con il contratto di locazione, devono prestare molta attenzione alle condizioni dell'immobile e ai requisiti dell'inquilino. Sono inoltre interessati ad attrarre e fidelizzare inquilini di alto livello, a mantenere l'immobile in ottime condizioni, a trasferire il rischio agli inquilini attraverso le clausole contrattuali e a garantirsi il diritto di rientrare in possesso dell'immobile in caso di inadempienza o fallimento dell'inquilino.
Le preoccupazioni più comuni degli inquilini riguardano la conformità dei locali alle loro esigenze, la posizione comoda, la durata del soggiorno, le dimensioni, la distribuzione degli spazi, la facilità di accesso per i dipendenti tramite i mezzi pubblici, il parcheggio, la vicinanza a fornitori e clienti, i costi di ristrutturazione, trasloco e migliorie, nonché i servizi disponibili nelle vicinanze come centri commerciali, supermercati, banche, negozi, università, alloggi, palestre e altro ancora.
Le preoccupazioni degli inquilini variano a seconda della tipologia di immobile, ma sono molto simili sia che si tratti di un locale commerciale, un ufficio, un edificio industriale o un appartamento, e sono comparabili a prescindere dalle dimensioni. Sono proprio queste preoccupazioni che vengono consolidate in un accordo tra le parti, al fine di negoziare clausole che offrano sicurezza a entrambe le parti.
Quali sono le clausole essenziali in ogni contratto di locazione commerciale?
È essenziale che siano inclusi tutti i dati relativi al proprietario, all'inquilino e al garante, insieme a una descrizione dell'immobile, all'importo da versare al proprietario a titolo di affitto e a tutte le spese e responsabilità delle parti.
Ci sono clausole che potrebbero sembrare ovvie, come ad esempio quella che dichiara che lo spazio è in condizioni ottimali per l'affitto; tuttavia, è l'inquilino che deve dichiararlo, come verrà stabilito nel contratto.
Diritti concessi laddove siano definiti i diritti del proprietario e dell'inquilino.
Il proprietario concede il diritto di possesso all'inquilino e quest'ultimo paga un canone di locazione; grazie a questo strumento contrattuale, tutte le controversie che potrebbero sorgere durante la durata del contratto vengono previste e risolte.
La sua complessità varia a seconda dei requisiti e delle esigenze di entrambe le parti e può generalmente oscillare tra le 2 e le 50 pagine.
Tipologie di noleggio:
Contratto di locazione netto assoluto: l'inquilino paga la totalità o una parte delle spese operative.
Leasing ibrido: entrambe le parti pagano le proprie spese operative.
Affitto indicizzato: calcola gli aumenti di affitto in modo proporzionale a un indicatore prestabilito, solitamente l'indice dei prezzi al consumo (IPC).
Canone fisso: Canone fisso per tutta la durata del contratto. Nessun aumento. Solitamente espresso in pesos al metro quadro.
Contratto di locazione a rate crescenti: con aumenti scaglionati nel corso degli anni, relativi a tasse, assicurazione, utenze, gestione e manutenzione dell'immobile.
Contratto di locazione a canone fisso (Absolute Gross Lease): il proprietario si fa carico delle spese di gestione e della manutenzione dell'immobile. L'inquilino versa mensilmente al proprietario un importo forfettario, il quale a sua volta paga tasse, assicurazione, manutenzione, utenze, pulizia e sicurezza. Un prezzo fisso al metro quadro viene addebitato separatamente dall'affitto.
Spese di manutenzione delle aree comuni (CAM): si applicano ai centri commerciali e agli edifici con più inquilini e includono la manutenzione delle aree comuni come hall, corridoi, ascensori, scale, scantinati, parcheggi e altro ancora.
Migliorie a carico dell'inquilino: Si tratta di una disposizione economica in base alla quale i proprietari concedono agli inquilini i mezzi per effettuare lavori di ristrutturazione e ammodernamento di pareti, pavimenti, soffitti, impianti elettrici e bagni, in base alle esigenze e ai requisiti dell'inquilino.
Rinnovo: Il diritto o meno di rinnovare il contratto di locazione e le relative condizioni, come ad esempio eventuali aumenti percentuali del prezzo.
Espansione: il diritto di occupare/affittare ulteriore spazio, se disponibile. Questa opzione può essere aggiunta anche a spazi già affittati, come unità adiacenti all'interno dello stesso edificio, per un periodo specifico, a prezzi di mercato o a tariffe predefinite.
Risoluzione anticipata: Questa clausola consente all'inquilino di rescindere anticipatamente il contratto, specificando la data e il costo qualora la sua esecuzione si renda necessaria.
Percentuale di affitto commerciale: si tratta di una percentuale aggiuntiva sull'affitto base pagata agli inquilini dei negozi, calcolata in base al fatturato annuo. Deve essere versata al proprietario o all'ente che gestisce e promuove il centro commerciale.
Tra le agevolazioni più comuni figurano i periodi di grazia o l'affitto gratuito per un determinato periodo
Affitto ridotto e parcheggio incluso, oppure extra gratuiti o upgrade inclusi
È fondamentale che queste clausole siano incluse nel contratto che le parti firmeranno, in quanto ciò rende impossibile eludere qualsiasi accordo precedente ed evita problemi futuri dovuti a interpretazioni errate o informazioni impreviste.
