Οι απάτες είναι μειοψηφία, αλλά κάνουν περισσότερο θόρυβο.
Πώληση ενός διαμερίσματος χωρίς να έχεις μετακινήσει ούτε μια πέτρα. Προώθηση ενός έργου χωρίς άδειες πόλης, χωρίς μελέτες εδάφους, χωρίς καν να έχεις πατήσει το πόδι σου στο οικόπεδο. Αυτή είναι η νέα κανονικότητα στην αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, και δεν το συζητάμε αρκετά. Σήμερα, όποιος έχει λογαριασμό Instagram και μια καλοφτιαγμένη απεικόνιση μπορεί να κερδίσει εκατομμύρια σε προπωλήσεις χωρίς ούτε ένα εγκεκριμένο σχέδιο.
Είναι σημαντικό να ξεκινήσουμε αυτήν την ανάλυση με μια διευκρίνιση: οι απάτες στον τομέα των ακινήτων εξακολουθούν να αποτελούν μειονότητα. Για κάθε 70 έργα εκτός σχεδίου που παραδίδονται εγκαίρως και όπως έχουν υποσχεθεί, μπορεί να υπάρχει ένα που δεν έχει ολοκληρωθεί ή δημιουργεί προβλήματα. Αλλά αυτό, αυτό που δεν παραδίδεται, κάνει περισσότερο θόρυβο από τα άλλα 69. Είναι αυτό που λαμβάνει κάλυψη από τα μέσα ενημέρωσης, αυτό που δημιουργεί αγωγές, αυτό που προκαλεί απογοήτευση και δυσπιστία μεταξύ επενδυτών και αγοραστών.
Πώληση χωρίς άδεια: ο νέος επικίνδυνος κανόνας
Αυτό που θα έπρεπε να μας απασχολεί δεν είναι το ίδιο το μοντέλο προπώλησης, αλλά ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται στην πράξη. Είναι όλο και πιο συνηθισμένο να βλέπουμε έργα να προωθούνται δυναμικά στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, ακόμη και με εντυπωσιακές απεικονίσεις και ελκυστικές τιμές, χωρίς να έχει εκκαθαριστεί το οικόπεδο, χωρίς άδειες από το Δημοτικό Συμβούλιο, χωρίς εκτίμηση περιβαλλοντικών επιπτώσεων από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και χωρίς να έχουν διεξαχθεί μελέτες εδάφους. Σε ορισμένες περιπτώσεις, δεν υπάρχει καν επίσημα καταχωρημένη εταιρεία πίσω από το έργο.
Πώς μπορεί μια εταιρεία να ανακοινώσει ότι πούλησε το 100% ενός έργου χωρίς να έχει μετακινήσει ούτε μια πέτρα; Ποιος το επιβλέπει αυτό; Η έλλειψη σαφών ελέγχων επιτρέπει σε αυτό που θα έπρεπε να αποτελεί εξαίρεση να γίνει ο κανόνας. Και εκεί ξεκινά ο πραγματικός κίνδυνος για τον αγοραστή.
Τα χρήματα ως δόλωμα: από το να γαντζωθούν στο κενό
Οι περισσότερες από αυτές τις προπωλήσεις λειτουργούν με βάση μια απλή αρχή: να καταβάλουν προκαταβολή μεταξύ 10% και 20% της αξίας του ακινήτου. Εάν πρόκειται για διαμέρισμα 5 εκατομμυρίων δολαρίων Καναδά, μιλάμε για 500.000 έως 1 εκατομμύριο δολάρια Καναδά που παραδίδονται χωρίς καμία δομημένη εγγύηση. Αυτά τα χρήματα, στα χέρια άπειρων κατασκευαστών χωρίς οικονομική υποστήριξη, γίνονται μια ωρολογιακή βόμβα.
Εάν ένα έργο δεν χρηματοδοτηθεί σωστά ή εάν η εταιρεία δεν διαθέτει την απαραίτητη τεχνική και οικονομική δομή, τα χρήματα αυτά χρησιμοποιούνται για την κάλυψη λειτουργικών εξόδων, διαφήμισης, συμφωνιών αγοράς γης ή ακόμα και προηγούμενων χρεών. Και όταν έρθει η ώρα να ξεκινήσει επίσημα η κατασκευή, τα κεφάλαια εξαντλούνται. Από τότε και στο εξής, καθυστερήσεις, δικαιολογίες, σιωπή και, σε ορισμένες περιπτώσεις, το έργο εξαφανίζεται εντελώς.
Αναπόφευκτες καθυστερήσεις εναντίον συγκαλυμμένου αυτοσχεδιασμού
Οι σοβαροί κατασκευαστές γνωρίζουν ότι οι καθυστερήσεις είναι μέρος του παιχνιδιού σε αυτόν τον κλάδο. Οι κατασκευές δεν είναι μια ακριβής επιστήμη. Οι καιρικές συνθήκες, οι ελλείψεις υλικών, τα προβλήματα υλικοτεχνικής υποστήριξης ή οι κανονιστικές αλλαγές μπορούν να καθυστερήσουν τις προθεσμίες. Το καταλαβαίνουμε.
Αλλά αυτό που είναι απαράδεκτο είναι ο αυτοσχεδιασμός. Πολλές από τις παρατεταμένες καθυστερήσεις σε έργα πριν από την πώληση δεν οφείλονται σε εξωτερικούς παράγοντες, αλλά σε πλήρη έλλειψη σχεδιασμού. Όταν ένα έργο ξεκινά χωρίς ένα ρεαλιστικό τεχνικό χρονοδιάγραμμα, ένα δομημένο οικονομικό χρονοδιάγραμμα και μια εξειδικευμένη ομάδα, είναι καταδικασμένο σε αποτυχία.
Ο κίνδυνος πολλαπλασιάζεται όταν συνδυάζεται με τη διαρκή αύξηση του κόστους. Σύμφωνα με τον Δείκτη Άμεσου Κόστους Κατασκευής Κατοικιών (ICDV) που δημοσιεύεται από το ONE, το μέσο κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 18% από το 2021, λόγω του παγκόσμιου πληθωρισμού στον χάλυβα, το τσιμέντο, τα ηλεκτρικά συστήματα και τα φινιρίσματα. Ένα οικονομικά κακώς δομημένο έργο δεν μπορεί να αντέξει αυτόν τον αντίκτυπο.
Πού είναι οι μηχανισμοί ελέγχου;
Δεδομένου αυτού του σεναρίου, είναι επείγον να θέσουμε στον εαυτό μας το εξής ερώτημα: ποιος επιβλέπει αυτές τις πρακτικές; Σήμερα, στη Δομινικανή Δημοκρατία, σχεδόν οποιοσδήποτε μπορεί να αυτοαποκαλείται «κατασκευαστής ακινήτων», να δημιουργήσει μια εικόνα, να δημιουργήσει έναν λογαριασμό Instagram και να ξεκινήσει τις πωλήσεις χωρίς να έχει συμμορφωθεί με καμία νομική διαδικασία.
Ούτε τα τοπικά συμβούλια, ούτε οι περιβαλλοντικές υπηρεσίες, ούτε οι διαχειριστές επαληθεύουν εάν τα ανακοινωθέντα έργα έχουν νομική και τεχνική βάση. Και συχνά, οι προκαταρκτικές συμβάσεις πώλησης υπογράφονται χωρίς νομική συμβουλή, με ασαφείς ρήτρες ή χωρίς πραγματικές κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης της σύμβασης.
Εν τω μεταξύ, ο αγοραστής παραμένει ανυπεράσπιστος. Δεν υπάρχει σαφής νόμος προστασίας, ούτε ρυθμιστικός φορέας με πραγματικά «φρούτα» για να τιμωρήσει όσους παρανομούν. Και αυτό δημιουργεί πρόσφορο έδαφος για άτυπη συμπεριφορά και κατάχρηση.
Δεν πρόκειται για την αναστολή της ανάπτυξης, αλλά για την οργάνωσή της
Ο κλάδος των ακινήτων δεν χρειάζεται φρένα. Αυτό που χρειάζεται είναι τάξη, διαφάνεια και έξυπνη ρύθμιση. Οι σοβαροί κατασκευαστές -και υπάρχουν πολλοί σε αυτή τη χώρα- δεν φοβούνται την εποπτεία. Αντιθέτως, τη χρειάζονται, επειδή η φήμη τους εξαρτάται από το αν η αγορά λειτουργεί με σαφείς κανόνες.
Χώρες όπως η Κολομβία και η Χιλή έχουν θεσπίσει κανονιστικά πλαίσια όπου οι προπωλήσεις επιτρέπονται μόνο αφού το έργο λάβει επίσημες άδειες και εγκεκριμένες μελέτες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα χρήματα του αγοραστή φυλάσσονται ακόμη και σε καταπίστευμα μέχρι να επιτευχθούν συγκεκριμένα ορόσημα κατασκευής. Αυτό προστατεύει και τα δύο μέρη: τον αγοραστή και τον κατασκευαστή.
Γιατί να μην μπορούμε να έχουμε κάτι παρόμοιο στη Δομινικανή Δημοκρατία;
Αυτό μας επηρεάζει όλους: η έκκληση προς τον τομέα
Ήρθε η ώρα να αναγνωρίσουμε ότι αυτό δεν είναι ένα μεμονωμένο πρόβλημα. Μας επηρεάζει όλους. Επηρεάζει τον κατασκευαστή που εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, τον κατασκευαστή που παραδίδει εγκαίρως, τον πωλητή που εργάζεται επιμελώς, τον αγοραστή που τον εμπιστεύεται, καθώς και τους εμπορικούς και τουριστικούς τομείς που επωφελούνται από ένα υγιές περιβάλλον ακινήτων.
Ως μέρος του οικοσυστήματος, έχουμε την ευθύνη να μιλήσουμε ανοιχτά και να απαιτήσουμε σοβαρή ρύθμιση. Δεν μπορούμε να συνεχίσουμε να επιτρέπουμε στον αυτοσχεδιασμό και την άτυπη πολιτική να καταστρέφουν την αξιοπιστία ενός τομέα που έχει αποδειχθεί κλειδί για την ανάπτυξη της χώρας.
Αν θέλουμε ο τουρισμός ακινήτων να συνεχίσει να αναπτύσσεται, οι ξένες επενδύσεις να παραμείνουν ισχυρές και οι Δομινικανοί να συνεχίσουν να επενδύουν στη χώρα τους, πρέπει να φροντίσουμε τον κλάδο. Και αυτό ξεκινά με τον περιορισμό του χάους και τον καθορισμό σαφών ορίων.
Το μέλλον του κλάδου εξαρτάται από την αξιοπιστία του
Οι κατασκευές και η ανάπτυξη ακινήτων θα συνεχίσουν να αποτελούν πυλώνες της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας. Αλλά εάν δεν ληφθούν μέτρα, ο κίνδυνος για τη φήμη θα μεταφραστεί σε συρρίκνωση των τοπικών και διεθνών επενδύσεων. Οι σοβαροί επενδυτές -είτε πρόκειται για Δομινικανούς στο εξωτερικό, ξένα κεφάλαια ή τοπικές οικογένειες- πρέπει να γνωρίζουν ότι τα χρήματά τους προστατεύονται από κάτι περισσότερο από τον απλό λόγο ενός κατασκευαστή.
Ήρθε η ώρα να ληφθούν αποφάσεις. Το ερώτημα δεν είναι αν θα ρυθμιστούν οι προπωλήσεις, αλλά πώς θα γίνει αυτό με έξυπνο και δίκαιο τρόπο, ώστε ο τομέας να συνεχίσει να αναπτύσσεται χωρίς να αφήνει θύματα στο πέρασμά του.
Επειδή η οικοδόμηση δεν αφορά μόνο την τοποθέτηση τούβλων: αφορά την τήρηση υποσχέσεων. Και σε μια χώρα όπου η εμπιστοσύνη είναι κεφάλαιο, δεν υπάρχει επένδυση πιο πολύτιμη από την αξιοπιστία.
Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο αποτελούν αποκλειστική ευθύνη του συγγραφέα.
