Το νομικό κενό που κοστίζει εκατομμύρια και καταστρέφει τα επενδυτικά όνειρα.
Πριν από δύο εβδομάδες, δέχτηκα ένα απεγνωσμένο τηλεφώνημα από μια πελάτισσα που μόλις είχε παραλάβει τα κλειδιά του διαμερίσματός της σε ένα θέρετρο στην Πούντα Κάνα. «Γιατρέ, με χρεώνουν 500 δολάρια για υπηρεσίες που δεν μου εξήγησαν ποτέ και μου έχουν απαγορεύσει να νοικιάσω το ακίνητό μου εκτός αν υπογράψω τους κανόνες του θέρετρου. Είναι αυτό νόμιμο;»
Αυτή η συζήτηση επαναλήφθηκε αρκετές φορές σε διάστημα δύο εβδομάδων στο γραφείο μου. Κοινός παρονομαστής: κανείς δεν διάβασε τους κανονισμούς του συγκροτήματος πριν αγοράσει ή πριν υπογράψει.
Ως δικηγόρος και σύμβουλος ακινήτων, ο οποίος έχει συμβουλεύσει σε διάφορες συναλλαγές σε τουριστικές αναπτύξεις, έχω παρατηρήσει μια κατάσταση που απαιτεί την επείγουσα προσοχή μας για να προστατεύσουμε τα δυνατά σημεία του τομέα μας, που ονομάζουμε τουρισμό ακινήτων: οι κανονισμοί στα θέρετρα ενδέχεται να λειτουργούν σε ένα νομικό κενό που πρέπει να αντιμετωπιστεί.
Η κρυφή πραγματικότητα των μεγάλων συγκροτημάτων
Στα 20 χρόνια που εργάζομαι στον τομέα του δικαίου ακινήτων, έχω δει πώς αυτά τα μεγαλοπρεπή συγκροτήματα θέρετρων έχουν δημιουργήσει τα δικά τους «μίνι-κράτη» με κανόνες που μπορεί να είναι εκπληκτικοί και, σε ορισμένες περιπτώσεις, να παραβιάζουν τα θεμελιώδη δικαιώματα των ιδιοκτητών ή των υποψήφιων ιδιοκτητών.
Το πρόβλημα δεν είναι ότι υπάρχουν κανονισμοί. Το πρόβλημα είναι ότι λειτουργούν χωρίς συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο που να τους διέπει
Σε αντίθεση με τους κανονισμούς περί συγκροτημάτων κατοικιών, οι οποίοι θεσπίζονται σαφώς από τον Νόμο 5038 και τις τροποποιήσεις του, οι κανονισμοί αυτών των τουριστικών συγκροτημάτων λειτουργούν σε μια νομική γκρίζα ζώνη που μπορεί να δημιουργήσει δαπανηρές και παρατεταμένες συγκρούσεις.
Τι συμβαίνει πραγματικά;
Οι κανονισμοί για αυτά τα συγκροτήματα ενδέχεται να περιλαμβάνουν περιορισμούς που κυμαίνονται από:
- Περιορισμοί στη χρήση του ακινήτου (απαγορεύσεις βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, περιορισμοί σε επισκέπτες, οικογένειες, φίλους κ.λπ.)
- Υποχρεωτικές χρεώσεις που δεν ορίζονται σαφώς στη σύμβαση αγοράς
- Εξαιρετικά περιοριστικοί κανονισμοί δόμησης και τροποποίησης
- Κανονισμοί για κατοικίδια που μπορεί να εκπλήξουν τους ιδιοκτήτες τους
- Πιο περιορισμένες ώρες πρόσβασης και χρήσης για τους κοινόχρηστους χώρους σε σχέση με τα παραδοσιακά συγκροτήματα κατοικιών
- Ρήτρες εμπορικής αποκλειστικότητας που ενδέχεται να περιορίζουν τις οικονομικές δραστηριότητες
Τα ερωτήματα ενός εκατομμυρίου δολαρίων είναι: Πόσοι αγοραστές γνωρίζουν αυτούς τους περιορισμούς πριν υπογράψουν; Πόσοι μεσίτες ακινήτων γνωρίζουν την ύπαρξη αυτών των κανονισμών και τους έχουν μελετήσει διεξοδικά πριν συμβουλεύσουν τους πελάτες τους;
Το κόστος της άγνοιας
Έχω καταγράψει περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν αντιμετωπίσει:
- Μη αναμενόμενα πρόστιμα για παραβιάσεις κανονισμών που δεν γνώριζαν
- Περιορισμοί κερδοφορίας λόγω περιορισμών που δεν γνωστοποιήθηκαν εγκαίρως
- Παρατεταμένες νομικές συγκρούσεις λόγω διφορούμενων ερμηνειών κανονισμών
- Απώλεια αξίας λόγω περιορισμών που επηρεάζουν την επακόλουθη εμπορία
Ένα λάθος στην κατανόηση αυτών των κανονισμών μπορεί να κοστίσει περισσότερο από την προμήθεια μιας ολόκληρης πώλησης.
Το νομικό κενό που κανείς δεν αναφέρει
Εδώ έγκειται το θεμελιώδες πρόβλημα: αυτοί οι κανονισμοί δεν διέπονται από κανέναν ειδικό νόμο που τους επιβλέπει, όπως συμβαίνει με τις πολυκατοικίες.
Αυτό σημαίνει ότι:
- Δεν υπάρχει σαφές νομικό πλαίσιο που να θέτει όρια στους περιορισμούς
- Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν λιγότερη νομική προστασία έναντι πιθανών καταχρήσεων
- Δεν υπάρχει συγκεκριμένος μηχανισμός εποπτείας από την κυβέρνηση
- Οι διαφορές επιλύονται σε τακτικά δικαστήρια και όχι σε εξειδικευμένα όργανα
Αυτή η κατάσταση ενδέχεται να παραβιάζει θεμελιώδη δικαιώματα, όπως το δικαίωμα ιδιοκτησίας που κατοχυρώνεται στο άρθρο 51 του Συντάγματος της Δομινικανής Δημοκρατίας και τα δικαιώματα των καταναλωτών που κατοχυρώνονται στον νόμο 358-05.
Κοινή ευθύνη
Για μεσίτες ακινήτων:
Η γνώση του έργου δεν είναι πλέον αρκετή. Πρέπει να κατανοήσετε πλήρως τους κανονισμούς του συγκροτήματος.
Όταν πουλάτε σε μια περιφραγμένη κοινότητα, όπως αυτές που αναφέρθηκαν παραπάνω, δεν πουλάτε απλώς ένα διαμέρισμα. πουλάτε έναν τρόπο ζωής με συγκεκριμένους κανόνες. Η επαγγελματική σας αξιοπιστία εξαρτάται από το αν ο πελάτης σας δεν θα εκπλαγεί μετά την παράδοση.
Για προγραμματιστές:
Η κατασκευή αυτών των συγκροτημάτων απαιτεί εις βάθος γνώση των κανονισμών τους πριν από την εμπορία τους.
Έχω δει κατασκευαστές να υπόσχονται παροχές ή χρήσεις που αργότερα αποδεικνύεται ότι παραβιάζουν τους κανονισμούς του μητρικού συγκροτήματος. Το αποτέλεσμα: απογοητευμένοι πελάτες και αποφευκτέες δικαστικές διαμάχες.
Υπάρχει όμως ένα πιο σοβαρό πρόβλημα: πολλές κατασκευαστικές εταιρείες αποστέλλουν μόνο την προκαταρκτική συμφωνία πώλησης, χωρίς να συμπεριλαμβάνουν τους κανονισμούς του συγκροτήματος. Αυτή η πρακτική πρέπει να αλλάξει αμέσως. Οι κανονισμοί θα πρέπει πάντα να συνοδεύουν την αρχική σύμβαση και να μην εμφανίζονται ως έκπληξη κατά την παράδοση.
Για αγοραστές:
Απαιτεί την ανάγνωση και την υπογραφή των κανονισμών πριν από την τελική σύμβαση, όχι μετά.
Η επείγουσα νομική μου σύσταση:
Προς διαχειριστές συγκροτημάτων: Καταχωρίστε τους κανονισμούς σας στην Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτών για να αποτρέψετε τον χαρακτηρισμό τους ως καταχρηστικών συμβάσεων προσχώρησης. Αυτό το προληπτικό μέτρο μπορεί να αποφύγει δαπανηρές δικαστικές διαμάχες και να προωθήσει μεγαλύτερη διαφάνεια. Απαιτήστε από τις κατασκευαστικές εταιρείες που λειτουργούν ή κατασκευάζουν εντός των συγκροτημάτων σας να συμπεριλαμβάνουν πάντα τους κανονισμούς στη συμφωνία αγοράς.
Προς κατασκευαστικές εταιρείες: Ενημερώστε τόσο τον μεσίτη όσο και τον αγοραστή σχετικά με τους κανονισμούς του συγκροτήματος από την πρώτη κιόλας επαφή. Μην στέλνετε απλώς τη σύμβαση. Συμπεριλάβετε τους πλήρεις κανονισμούς. Αυτή η αρχική διαφάνεια αποτρέπει μελλοντικές διαφορές και χτίζει εμπιστοσύνη.
Προς χρηματοπιστωτικά ιδρύματα: Αξιολογήστε τους κανονισμούς των οικιστικών συγκροτημάτων πριν από τη χορήγηση χρηματοδότησης. Οι καταχρηστικοί κανονισμοί μπορούν να καταστήσουν την εξασφάλισή σας μη ρευστοποιήσιμη. Τι συμβαίνει όταν αποκτάτε ένα ακίνητο αλλά δεν μπορείτε να το πουλήσετε λόγω πολύπλοκων περιορισμών; Αυτός ο συστημικός κίνδυνος απαιτεί προηγούμενη αξιολόγηση.
Προς επαγγελματίες του κλάδου: Ενσωματώστε την κανονιστική αναθεώρηση ως τυπικό μέρος της διαδικασίας πωλήσεων και δέουσας επιμέλειας. Δεν είναι προαιρετικό. Είναι θέμα επαγγελματικής επιβίωσης. Να θυμάστε: δεν πουλάτε απλώς το έργο, πουλάτε ολόκληρο το συγκρότημα και το κανονιστικό του οικοσύστημα.
Προς τους αγοραστές: Μην υπογράφετε ποτέ συμβόλαιο χωρίς να έχετε διαβάσει και κατανοήσει πλήρως τους κανονισμούς του συγκροτήματος.
Η έκκληση για δράση
Ως δικηγόρος, σύμβουλος ακινήτων και συγγραφέας του βιβλίου «Real Estate from a Legal Perspective», απευθύνω επείγουσα έκκληση στον τομέα μας:
Είναι επιτακτική ανάγκη να τροποποιηθεί ο Νόμος 5038 ώστε να συμπεριληφθούν συγκεκριμένοι κανονισμοί για αυτά τα τουριστικά θέρετρα και τους κανόνες τους. Η πραγματικότητα είναι ότι δεν είναι όλοι οι ισχύοντες κανονισμοί «ειλικρινείς» — ορισμένοι παραβιάζουν τα θεμελιώδη δικαιώματα των αγοραστών με το πρόσχημα ότι είναι «κανόνες θέρετρων».
Χρειαζόμαστε σαφείς κανόνες, αλλά κανόνες που δεν παραβιάζουν δικαιώματα. Κανόνες χωρίς κατάχρηση εξουσίας. Κανόνες που δεν είναι ούτε αυθαίρετοι ούτε μονομερείς.
Έχω καταγράψει περιπτώσεις όπου αγοραστές υπέγραψαν ένα σύνολο κανονισμών, αλλά οι ισχύοντες κανονισμοί άλλαξαν δραστικά στη συνέχεια, βάσει ρητρών που επιτρέπουν «μονομερείς τροποποιήσεις όταν η διοίκηση το κρίνει σκόπιμο». Αυτό δεν είναι δικαίωμα· πρόκειται για κατάχρηση.
Όπως εύστοχα δήλωσε ο Μπενίτο Χουάρες: «Ο σεβασμός των δικαιωμάτων των άλλων είναι ειρήνη». Αυτή η αρχή θα πρέπει να διέπει αυτά τα συμπλέγματα.
Εν τω μεταξύ, η μόνη πραγματική προστασία είναι η προληπτική γνώση και η διαφάνεια από την πρώτη επαφή.
Η ερώτηση που αλλάζει τα πάντα
Πριν από την επόμενη πώλησή σας σε οποιοδήποτε από αυτά τα συγκροτήματα, αναρωτηθείτε: Μπορώ να εξηγήσω στον πελάτη μου ακριβώς τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει με το ακίνητό του σύμφωνα με τους κανονισμούς του συγκροτήματος;
Αν η απάντηση είναι όχι, τότε ο πελάτης σας αγοράζει στα τυφλά και εσείς πουλάτε σε επικίνδυνο έδαφος.
Οι μη αναγνωσμένοι κανονισμοί αποτελούν εγγυημένο πρόβλημα.
Η αδιαφανής δράση δεν βλάπτει μόνο μεμονωμένους αγοραστές, αλλά βλάπτει ολόκληρο τον τομέα των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των ξένων επενδύσεων, του τουρισμού και της οικονομίας μας. Η διαφάνεια και ο σεβασμός των δικαιωμάτων δεν είναι προαιρετικά. Αποτελούν το θεμέλιο ενός βιώσιμου και αξιόπιστου τομέα και εγγυώνται την ασφάλεια δικαίου.
Η επαγγελματική αριστεία στον τομέα των πολυτελών ακινήτων δεν μετριέται πλέον μόνο με βάση τις ολοκληρωμένες πωλήσεις, αλλά με βάση την αποφυγή συγκρούσεων και τον σεβασμό των δικαιωμάτων. Να θυμάστε το εξής:«Η αληθινή πολυτέλεια των ακινήτων είναι η νομική ασφάλεια».
Αυτό το άρθρο αποτελεί μέρος της σειράς «Νομική Προστασία Ακινήτων».
Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο αποτελούν αποκλειστική ευθύνη του συγγραφέα.
